|
|
Tình trạng thiếu hụt nhà ở bình dân tiếp tục lặp lại trong năm 2025, khiến cung - cầu trên thị trường chưa thể cân bằng. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), năm 2025, thị trường nhà ở cả nước ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, đạt mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tiệm cận "đỉnh" nguồn cung.
Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá con số này vẫn chưa đủ để giải tỏa áp lực cho thị trường, bởi cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch pha so với nhu cầu thực tế. Phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc căn hộ cao cấp và nhà thấp tầng giá trị lớn, trong khi nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đa số người mua ở thực vẫn khan hiếm.
Giá căn hộ cao gấp 20-25 lần thu nhập
Theo VARS IRE, trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh, giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. Tuy nhiên, nhiều dự án mở bán trong năm 2025 được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu nhà ở bị dồn nén suốt nhiều năm, cộng hưởng với kỳ vọng tích cực từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp trong phần lớn thời gian của năm.
Đơn vị này ghi nhận không ít dự án rơi vào tình trạng "cháy hàng", thậm chí người mua phải trả chênh để sở hữu sản phẩm.
Đà tăng giá nhanh trong khi thu nhập bình quân không theo kịp đang thu hẹp mạnh khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Trong giai đoạn 2019-2025, VARS IRE ghi nhận giá căn hộ tại TP.HCM tăng gần 50%, còn Hà Nội tăng tới 90%, khiến giá một căn hộ điển hình hiện cao gấp khoảng 20-25 lần thu nhập bình quân của một hộ gia đình.
Theo các chuyên gia, khoảng cách này đang đẩy nhà ở đô thị dần trở thành "đặc quyền" của nhóm người có tiềm lực tài chính mạnh.
Thực tế này cũng được phản ánh rõ trong báo cáo của CBRE. Theo đó, hơn 50% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.HCM trong quý cuối năm ngoái thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với giá trung bình trên 120 triệu đồng/m2. Trong khi đó, căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trong rổ hàng mở bán mới của cả năm 2025.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng phần lớn nguồn cung hiện nay không còn nhắm đến nhu cầu ở thực, bởi tình trạng mất cân đối cung - cầu kéo dài khiến thị trường ngày càng nghiêng về phía nhà đầu tư.
Theo CBRE, chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và phát triển dự án đều tăng mạnh trong những năm gần đây, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo biên lợi nhuận.
"Nhiều chủ đầu tư hiện nay sẵn sàng phát triển những dự án chỉ hướng đến nhà đầu tư. Người mua căn hộ cao cấp đa phần đã sở hữu nhiều bất động sản, không phải là người mua căn nhà đầu tiên", ông Kiệt cho biết.
 |
| Thị trường chỉ trở lại quỹ đạo phát triển bền vững khi đáp ứng được nhu cầu ở thực của đại đa số người dân. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Nhìn nhận thực tế trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo khi lực cầu ở thực ngày càng suy yếu, thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái mất cân đối nghiêm trọng, với giá bị đẩy lên cao nhưng không phản ánh đúng nhu cầu thật, từ đó tiềm ẩn rủi ro "bong bóng" trong trung hạn.
Theo các chuyên gia, để đưa thị trường trở lại quỹ đạo bền vững, việc bổ sung nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân là yếu tố then chốt. Chỉ khi đáp ứng được nhu cầu ở thực của đại đa số người dân, thị trường nhà ở mới có thể quay về đúng bản chất là phục vụ nhu cầu sinh sống, thay vì trở thành "sân chơi" của giới đầu tư.
Ngoài bài toán cung - cầu, VARS IRE đánh giá thị trường bất động sản hiện nay còn đối mặt với nhiều khó khăn mang tính nền tảng. Điển hình như việc lãi suất có xu hướng nhích lên từ cuối năm 2025 đã khiến áp lực tài chính gia tăng, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, buộc cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực phải thận trọng hơn.
Cùng với đó, bảng giá đất mới và việc chậm ban hành hệ số điều chỉnh tại nhiều địa phương đang đẩy chi phí đất đai tăng mạnh, gây khó cho doanh nghiệp triển khai dự án và tiếp tục kéo mặt bằng giá nhà đi lên.
Chưa kể, công tác giải phóng mặt bằng và khâu thực thi pháp luật ở một số địa phương còn chậm, làm kéo dài tiến độ và giảm hiệu quả các chính sách hỗ trợ thị trường.
Những chuyển biến tích cực thúc đẩy đà phục hồi
Dù còn nhiều khó khăn cần tháo gỡ, VARS IRE cho rằng thị trường đã ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực, tạo tiền đề cho quá trình phục hồi bền vững hơn trong trung và dài hạn.
Cụ thể, hạ tầng giao thông bứt phá mạnh mẽ là một trong những động lực quan trọng nhất. Trong năm 2025, cả nước đã khởi công và khánh thành tổng cộng 564 công trình, dự án với tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%.
Việc hệ thống cao tốc, vành đai, trục liên vùng được mở rộng không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản, mà còn mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện cho các dự án dịch chuyển ra vùng ven và đô thị vệ tinh nơi còn quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn.
 |
| Đường Vành đai 3 TP.HCM được kỳ vọng mở ra nhiều không gian phát triển cho bất động sản vệ tinh TP.HCM với mặt bằng giá phù hợp hơn. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án cũng trở thành lực đẩy quan trọng cho nguồn cung. Khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại, cùng với nhiều dự án mới quy mô lớn nhanh chóng được phê duyệt. Điều này giúp thị trường dần bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất, khi thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và phân khúc.
Đáng chú ý, trong bối cảnh dữ liệu thị trường ngày càng được minh bạch hóa, các chiến lược đầu tư dựa trên hiệu ứng đám đông hay thông tin thiếu kiểm chứng trở nên rủi ro hơn. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.
Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Theo VARS IRE, uy tín và năng lực của chủ đầu tư đang trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những dự án đảm bảo đúng tiến độ, đúng pháp lý và đúng cam kết sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng tiền.
Về dài hạn, đơn vị nghiên cứu này cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu, do nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng và đầu tư hạ tầng tiếp tục mở rộng.
Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn thiện có nguy cơ rơi vào trạng thái "đóng băng" giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn đi lên.
Trong bức tranh tổng thể, bất động sản khu vực trung tâm được dự báo tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao do nguồn cung mới gần như không còn. Tuy nhiên, sự ổn định này chỉ bền vững khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh, tránh tình trạng thanh khoản suy giảm kéo dài gây áp lực ngược trở lại khu vực trung tâm.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Là nguồn tư liệu cho những người quan tâm và muốn nâng cao kiến thức trong lĩnh vực kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không chỉ đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp người đọc tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
