Theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư phải có ngân hàng bảo lãnh mới được bán nhà. Tuy nhiên, hiện ngân hàng chi bảo lãnh các dự án đã cho vay trước đó.
Nuôi con nợ
Cụ thể, theo quy định, chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, ngân hàng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Trường hợp dự án không triển khai tiếp được, ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư hoàn trả lại tiền cho người mua nhà. Đây được xem là một trong những quy định bắt buộc với chủ đầu tư.
Tuy nhiên, có một thực tế là tình trạng nợ xấu tăng cao thời gian qua phần lớn tập trung ở lĩnh vực bất động sản, và việc xử lý thu hồi nợ vay hiện nay tương đối chậm, do khó phát mãi tài sản đảm bảo là bất động sản. Do đó, cách tốt nhất với các ngân hàng để thu hồi nợ là bảo lãnh để “nuôi” con nợ, hạn chế bảo lãnh đối với các dự án mới, cũng như nói “không” với dự án đã được đem thế chấp.
 |
| Hầu hết các ngân hàng chỉ bảo lãnh cho những dự án do chính họ tài trợ vốn. |
Cuối tuần qua, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã ký kết với Dong A Bank hợp tác bảo lãnh và tài trợ vốn cho người mua nhà thuộc Dự án The EverRich 2 và The EverRich 3. Trên thực tế, việc bảo lãnh trên của DongA Bank đối với Phát Đạt là nhằm “nuôi” con nợ để có thể thu hồi khoản nợ xấu 686 tỷ đồng mà ngân hàng đã cho Phát Đạt vay để triển khai dự án trước đó.
Tuy nhiên, ngay sau đó, tại ĐHCĐ thường niên 2015 diễn ra ngày 21/7, đã có cổ đông DongA Bank lo ngại việc khó thu hồi được khoản nợ nói trên, khi Phát Đạt đang gặp khó khăn.
Theo báo cáo tài chính của DongA Bank, tính đến cuối năm 2014, nợ xấu của ngân hàng này là 1.947 tỷ đồng, bằng 3,76%/tổng dư nợ cho vay khách hàng, giảm 0,24% so với năm 2013.
Ông Trần Phương Bình, Phó chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DongA Bank cho biết, giải quyết nợ xấu là ưu tiên hàng đầu. Nhưng nếu không đồng hành cùng khách hàng thì họ sẽ gặp thêm nhiều khó khăn trong kinh doanh, dẫn đến khó trả nợ hơn.
Theo ông Bình, trong nhóm nợ xấu thì món nợ của Phát Đạt vẫn chưa được xử lý một cách hiệu quả nhất. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn tiếp tục “nuôi” con nợ để thu hồi nợ. Nhờ vậy, Phát Đạt trong thời gian qua đã cải thiện được hoạt động kinh doanh, cùng với thị trường bất động sản phục hồi đã tạo điều kiện thuận lợi cho DN cơ cấu lại nguồn vốn.
Đến nay, ngoài DongA Bank, Phát Đạt cũng đã được một số ngân hàng khác tài trợ vốn, các dự án của công ty đã tái khởi động và gia nhập thị trường. Tuy nhiên, cổ đông DongA Bank vẫn e ngại với phương án thu hồi đối với khoản nợ này.
Để thu hồi nợ
Thực tế, rất nhiều hợp đồng bảo lãnh được ký kết giữa chủ đầu tư bất động và ngân hàng thời gian gần đây chủ yếu là để “nuôi” con nợ. Techcombank bảo lãnh cho Dự án Masteri Thảo Điền, hay OCB, ACB, HDBank bảo lãnh các dự án của Sacomreal. CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền đã ký kết với Eximbank về việc hợp tác bảo lãnh, cam kết thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà. VPBank bảo lãnh cho các dự án của Novaland…
Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN Chi nhánh TP HCM cho biết, việc bảo lãnh sẽ làm tăng thanh khoản cho dự án, cũng như tạo niềm tin cho người mua, giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững. Nhưng đây cũng chính là một giải pháp để sàng lọc chủ đầu tư yếu kém năng lực, tạo điều kiện để ngân hàng nuôi nợ, thu hồi nợ xấu.
Còn theo TS. Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, việc các ngân hàng bảo lãnh dự án chủ yếu để “nuôi” con nợ không hẳn là xấu, ngược lại sẽ tạo điều kiện tốt trong việc thu hồi được các khoản nợ cũ trước.
“Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và xử lý nợ xấu ngân hàng, trong năm 2012, tôi đã có kiến nghị chính sách nuôi nợ để thu hồi nợ, nhưng chỉ nuôi những con nợ có khả năng hồi phục, lựa chọn các chủ đầu tư có khả năng trả nợ”. Ông Lịch nói và cho rằng, với các dự án đã được thực hiện một phần, nhưng hết khả năng để hoàn thiện, bán hàng trả nợ thì ngân hàng có thể tiếp tục cho vay để hoàn thiện dự án. Nhưng việc làm này phải được kiểm soát chặt chẽ và có chọn lọc những dự án tiềm năng bảo lãnh để chủ đầu tư có thể trả nợ.
