Theo Bloomberg, chiến dịch hạ nhiệt giá nhà của chính quyền Bắc Kinh đã khiến các tập đoàn bất động sản lớn nhất đất nước chao đảo. Giá nhà lao dốc trong 11 tháng liên tiếp. Tài sản của những đại gia địa ốc hàng đầu bốc hơi 65 tỷ USD.
Đằng sau cuộc chấn chỉnh đối với ngành địa ốc là chiến lược "thịnh vượng chung" của Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình, tức mang tới của cải vừa phải cho mọi người dân. Trong tương lai, Trung Quốc sẽ không còn là nơi sản sinh ra nhiều tỷ phú bất động sản như trước.
Bất động sản từng đóng góp lớn vào quá trình phát triển của nền kinh tế Trung Quốc. Ngành công nghiệp này và các lĩnh vực liên quan chiếm gần 30% GDP của đất nước, sản sinh ra những tỷ phú như ông Vương Kiện Lâm - Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản Vạn Đạt.
| Mức tăng/giảm tài sản của các tỷ phú bất động sản Trung Quốc (so với cuối năm 2019) | ||||||||||
| Dữ liệu: Bloomberg Billionaires Index, tính đến ngày 31/5/2022 | ||||||||||
| Nhãn | Hứa Gia Ấn | Dương Huệ Nghiên | Vương Kiện Lâm | Wu Yajun | Sun Hongbin | Hứa Vinh Mậu | Kei Hoi Pang | Cai Kui | Tổng | |
| tỷ USD | -23.9 | -9.9 | -10.5 | 1.2 | -11.1 | -6.7 | -4.9 | 1 | -64.8 | |
Tài sản bốc hơi
Bất động sản chiếm tới 60% tài sản của người dân Trung Quốc. Suốt nhiều thập kỷ qua, với các hộ gia đình Trung Quốc, cách làm giàu và đảm bảo tài chính chắc chắn nhất là bỏ phần lớn tiền vào bất động sản. Giá nhà đã tăng liên tục kể từ đầu những năm 2000, thúc đẩy đầu cơ.
Các nhà phát triển bất động sản mở rộng mạnh mẽ nhờ chiến lược vay nợ ồ ạt. Họ cũng huy động vốn từ những nguồn tiền khổng lồ bên ngoài Trung Quốc.
Các nhà đầu tư toàn cầu ồ ạt mua vào những trái phiếu lãi suất cao của ngành bất động sản Trung Quốc. Nợ nần chồng chất đã gây ra rủi ro đáng kể cho hệ thống tài chính.
Bắc Kinh đã bắt đầu để mắt tới ngành công nghiệp này vào năm 2016. Khi đó, Chủ tịch Tập Cận Bình tuyên bố: "Nhà để ở, không phải đầu cơ". Nhưng phải đến năm 2020, cơn bão quy định mới càn quét lĩnh vực này.
Chính sách 3 lằn ranh đỏ được đưa ra bao gồm tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản ứng trước) tối đa 70%, tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100%, tỷ số thanh toán tiền mặt (tiền mặt trên nợ ngắn hạn) 1.
 |
| Ông Vương Kiện Lâm - Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản Vạn Đạt. Ảnh: Bloomberg. |
Nếu vượt cả 3 lằn ranh đỏ, tập đoàn bất động sản sẽ không được phép vay thêm tiền từ ngân hàng. Vào thời điểm đó, chỉ 6,3% công ty bất động sản Trung Quốc tuân thủ các giới hạn về nợ.
Những quy định mới giáng đòn vào các tập đoàn địa ốc và đẩy China Evergrande - nhà phát triển bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc - vào cảnh vỡ nợ. Khoản nợ của tập đoàn đã lên tới hơn 300 tỷ USD.
Kể từ đầu năm ngoái, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ ít nhất 18 tỷ USD trái phiếu bằng đồng USD và 2,5 tỷ USD trái phiếu bằng đồng NDT.
Tài sản của các tỷ phú bất động sản cũng bốc hơi. Ông Vương Kiện Lâm chứng kiến tài sản giảm 61% giá trị so với cuối năm 2019. Tài sản của tỷ phú Sun Hongbin - nhà sáng lập Sunac China Holdings Ltd. - bay hơi 90%.
Còn ông Hứa Gia Ấn - tỷ phú sáng lập China Evergrande - mất gần 24 tỷ USD. Năm ngoái, Bắc Kinh đã thúc giục ông Hứa bỏ tiền túi để giải quyết cuộc khủng hoảng tiền mặt của China Evergrande.
Theo Bloomberg Billionaires Index, các tỷ phú bất động sản hiện chiếm chưa đến 1/10 số người giàu nhất Trung Quốc.
Thời hoàng kim đã qua
Cuộc trấn áp bằng quy định của Bắc Kinh cũng kéo tụt những lĩnh vực khác như công nghệ và giáo dục. Nước này buộc phải đổi thái độ để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế vốn đã chậm lại.
Tại cuộc họp của Bộ Chính trị Trung Quốc diễn ra hôm 29/4, Chủ tịch Tập Cận Bình đã phát đi tín hiệu về việc thay đổi lập trường đối với lĩnh vực bất động sản đang suy yếu. Bắc Kinh khuyến khích các chính quyền địa phương “tối ưu hóa chính sách bất động sản dựa trên thực tế địa phương”.
Nói cách khác, các chính quyền địa phương có thể bắt đầu đẩy mạnh hỗ trợ cho ngành bất động sản, vốn là động lực tăng trưởng lớn của nền kinh tế thứ 2 thế giới.
Ngoài tình trạng bấp bênh của nền kinh tế trong ngắn hạn, hoạt động đầu cơ cũng có thể tiếp tục giảm, bởi chính phủ liên tục phát đi tín hiệu rằng sẽ ưu tiên phát triển thị trường một cách có trật tự
Ông Frederic Neumann, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á tại HSBC Holdings Plc
Vào tháng 5, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã cắt giảm lãi suất cho khoản vay thế chấp đối với những khách hàng mua nhà lần đầu.
Lãi suất của khoản vay thế chấp đối với những khách hàng mua nhà lần đầu sẽ giảm từ 4,6% xuống còn 4,4%.
"Sự thay đổi này nhằm hỗ trợ nhu cầu nhà ở, thúc đẩy đà phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản", PBoC tuyên bố.
Tuy nhiên, giới quan sát cho rằng ngành công nghiệp sẽ không thể phục hồi nhanh chóng. Một phần nguyên nhân là làn sóng dịch Covid-19 mới.
"Ngoài tình trạng bấp bênh của nền kinh tế trong ngắn hạn, hoạt động đầu cơ cũng có thể tiếp tục giảm, bởi chính phủ liên tục phát đi tín hiệu rằng sẽ ưu tiên phát triển thị trường một cách có trật tự", ông Frederic Neumann - nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á tại HSBC Holdings Plc - bình luận.
Về dài hạn, dân số già, tỷ lệ sinh giảm, nền kinh tế giảm tốc sẽ khiến giai đoạn bùng nổ của ngành công nghiệp bất động sản tại Trung Quốc không bao giờ trở lại.
"Chúng ta sẽ không chứng kiến sự phục hồi hình chữ V. Bắc Kinh không muốn lĩnh vực này phát triển quá nhanh trong thời gian dài", bà Alicia Garcia Herrero, chuyên gia kinh tế trưởng khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại Natixis SA., nhận định.
