Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn nguồn cung tăng mạnh. Dữ liệu của hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho thấy riêng trong năm 2026, nguồn cung căn hộ tại thị trường Thủ đô có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019 với hơn 37.000 căn.

Trong số này, 3 chủ đầu tư lớn gồm Masterise Homes, Sunshine Group và MIK Group đã đóng góp tỷ trọng rất lớn với hàng loạt dự án đang và sẽ mở bán trong năm.

Hàng vạn căn hộ chờ bán

Tại Thủ đô, Sunshine Group đang nổi lên là một trong những "ông lớn", cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường. Theo dữ liệu của BHS Research, chủ đầu tư này có thể cung cấp khoảng 4.215 căn hộ từ 4 dự án trong năm nay.

Trong đó, dự án Noble West Lake Hanoi tại khu vực Khu đô thị Ciputra dự kiến có khoảng 2.060 căn hộ. Giá bán hiện được thị trường ghi nhận khoảng 175-285 triệu đồng/m2 đối với các căn hộ thông thường, trong khi các căn duplex và sky villa có giá cao hơn.

Ngoài ra, Sunshine còn một loạt dự án đang triển khai tại thị trường Hà Nội như Sunshine River Park, Sunshine Continetal, Noble Palace Tây Hồ, Noble Crystal Long Biên và Sunshine Legend City tại Hưng Yên.

Tương tự, chủ đầu tư MIK Group cũng đang có quỹ nhà ở hàng nghìn căn hộ đang và dự kiến bán tại các đại đô thị phía đông và tây Thủ đô.

Tại Khu đô thị Nam An Khánh, dự án Imperia Sky Park được khởi công tháng 4/2026, quy mô hơn 4 ha, gồm 6 tòa căn hộ và dự kiến cung cấp hơn 3.000 căn ra thị trường. Hiện chủ đầu tư đang ra hàng đến tòa thứ 4. Hai tòa còn lại chưa có thông tin về thời gian khởi công cũng như mở bán.

Tại Long Biên, MIK Group đang triển khai dự án The Magnolia Private Residences với khoảng 645 căn hộ. Giá bán hiện được ghi nhận khoảng 90-118 triệu đồng/m2.

Tại đại đô thị giáp ranh Hà Nội là Ocean Park 2, MIK Group đang phát triển hơn 30 tòa căn hộ. Chủ đầu tư này mới mở bán 9 tòa, giá bán quanh mức 55 triệu đồng/m2, thời gian bàn giao dự kiến từ năm 2029.

Tại Ocean Park 3, chủ đầu tư này dự kiến triển khai khoảng 35 tòa căn hộ nhưng hiện chưa có nhiều thông tin về các dự án này.

Tại Vinhomes Global Gate Đông Anh, MIK Group cũng đang tích cực hoàn thiện 5 tòa căn hộ, tổng quỹ căn 4.200 sản phẩm, chia thành 2 phân khu. Trong đó, phân khu The Continental gồm 2 tòa đã mở bán đợt đầu hồi cuối năm 2024, còn phân khu The Cosmopolitan gồm 3 tòa được ra mắt đầu năm 2025.

Với Masterise Homes, đây là một trong những chủ đầu tư dẫn dắt nguồn cung căn hộ tại thị trường Thủ đô. Theo BHS Research, chủ đầu tư này dự kiến cung cấp khoảng 6.240 căn hộ từ 3 dự án trong năm 2026 tại Hà Nội, tương đương hơn 32% tổng nguồn cung mà đơn vị này thống kê được.

Dự án đáng chú ý nhất của Masterise trong năm nay là Hanoi Seasons Garden tại khu vực Nguyễn Trãi - trung tâm Hà Nội. Dự án được triển khai trên quỹ đất hơn 8 ha, gồm 10 tòa tháp cao 35-46 tầng. Chủ đầu tư không công bố tổng số lượng sản phẩm tung ra thị trường. Tuy nhiên, căn cứ vào việc Hà Nội cho phép bán 3.944 căn hộ cho người nước ngoài, quy mô dự án có thể lên tới 13.000 căn.

Sau hơn 4 tháng giới thiệu, chủ đầu tư đang mở bán tòa thứ hai. Giá bán hiện được ghi nhận khoảng 125-180 triệu đồng/m2, tùy phương án thanh toán.

Tại Đan Phượng, Masterise cũng phát triển dự án Masteri Sky Quarter gồm 2 tòa cao tầng. Tòa đầu tiên đã mở bán và hết hàng, giá khoảng 75-82 triệu đồng/m2, trong khi tòa thứ 2 chưa ra mắt. Theo thông tin từ môi giới, tòa thứ 2 có thể ra mắt vào quý cuối năm, tuỳ tình hình thị trường.

Ngoài thị trường lõi Thủ đô, lượng hàng của Masterise còn tập trung đáng kể ở các đại đô thị phía đông, thuộc địa phận Hưng Yên. Riêng tại Khu đô thị Vinhomes Ocean Park 2 và 3, doanh nghiệp có tổng cộng khoảng 34 tòa căn hộ đang triển khai theo các giai đoạn.

Ở Khu đô thị Vinhomes Ocean Park 2, theo ghi nhận của Tri Thức - Znews , cụm 9 tòa Trinity của Masterise đã bán hết. Dự án được triển khai từ năm 2025, với giá bán khoảng 50-60 triệu đồng/m2.

Cụm 4 tòa Lumiere Spring Bay cũng đã hết hàng sơ cấp. Dự án mở bán từ năm 2024, giá khoảng 60-80 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, cụm 7 tòa mở bán từ tháng 12/2025, hiện là một trong những quỹ căn còn lại của Masterise tại khu vực này.

Tại Khu đô thị Vinhomes Ocean Park 3, cụm 10 tòa Era Land Mark được chia thành 3 giai đoạn. Hai giai đoạn đầu với 6 tòa đã bán khoảng 90%.

Ngoài các sản phẩm đang bán, Masterise còn 4 tòa cuối thuộc phân khúc Lumiere, có tầm nhìn ra hồ Ngọc Trai tại Ocean Park 2, đang chờ đưa ra thị trường.

Nguồn cung tăng, người mua nhà nhiều lựa chọn

Phần lớn dự án đang triển khai, mở bán trên thị trường hiện nay được ra mắt hoặc khởi công trong giai đoạn 2025-2026. Tuy nhiên, trái với tình trạng nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 80-90% ngay trong đợt mở bán đầu tiên vào năm 2025, sức tiêu thụ đã hạ nhiệt đáng kể trong năm nay.

Theo CBRE, quý II/2026, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 5.800 căn hộ được tiêu thụ, tương đương 68% nguồn cung mới trong quý. Tỷ lệ này thấp hơn so với mức trên 90% trong giai đoạn 2024-2025.

Savills cũng ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng A gia tăng trong nửa đầu năm 2026, trong khi phân khúc vừa túi tiền khan hiếm.

Trước diễn biến này, các chủ đầu tư liên tục điều chỉnh chính sách bán hàng nhằm kích cầu. Một số doanh nghiệp áp dụng ưu đãi lãi suất 0% đến khi nhận nhà, đồng thời cam kết cố định lãi suất trong 2 năm tiếp theo. Những chính sách như tặng vàng, miễn phí quản lý, dịch vụ cũng được triển khai.

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Tổng giám đốc G6 Group, trong bối cảnh sức mua phân hóa, giá bán đang trở thành yếu tố quan trọng quyết định khả năng hấp thụ của từng dự án.

“Giải pháp quan trọng nhất vẫn là điều chỉnh giá bán”, ông nhận định.

Ông Quê cho rằng nếu chủ đầu tư giảm kỳ vọng lợi nhuận, đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá phù hợp hơn, khả năng hấp thụ có thể được cải thiện. Ngược lại, việc tiếp tục neo giá cao sẽ khiến các dự án chịu áp lực cạnh tranh ngày càng lớn, nhất là khi nguồn cung nhà ở thương mại và nhà ở xã hội tiếp tục gia tăng.

Nhìn xa hơn, ông Quê dự báo nguồn cung dồi dào sẽ tạo áp lực điều chỉnh giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong giai đoạn 2028-2030.

Theo các chuyên gia, việc nguồn cung căn hộ tăng cũng tạo lợi thế cho người mua nhà có thêm nhiều lựa chọn, không chỉ về vị trí mà cả về giá bán, chính sách thanh toán, khuyến mại từ các chủ đầu tư.