Vì sao TP.HCM khó bán 3.800 căn hộ tái định cư bỏ hoang ở Thủ Thiêm?

"Tôi tiếc nuối vì những căn hộ được xây dựng gần chục năm nhưng không có người ở, phí quá. Những căn hộ bỏ hoang nhiều năm lại càng nhanh xuống cấp", chị Lan (TP Thủ Đức) nói, khi nhìn vào hàng nghìn căn hộ bị bỏ không tại khu tái định cư Bình Khánh (Khu đô thị mới Thủ Thiêm).

3.800 căn hộ mà chị Lan nhắc đến nằm trong khu đất rộng 38,4 ha, thuộc chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm đã hoàn thành từ năm 2015. Tuy nhiên, đến nay đã 8 năm, hàng nghìn căn hộ vẫn trong tình trạng để hoang.

Từ tháng 4/2015, khu tái định cư bắt đầu đón những cư dân đầu tiên tại khu nhà của Công ty CP Đức Khải. Gia đình chị Lan là một trong những hộ dân mua căn hộ trong chung cư này. Theo người phụ nữ, chỉ có số ít người dân vào ở, còn lại những căn hộ vẫn để trống.

"Gia đình tôi mở quán cà phê trên đường Lưu Đình Lễ, chỉ cách những căn hộ bỏ hoang vài trăm mét. Tôi cũng mong sẽ có nhiều người dân vào ở, buôn bán được thuận lợi hơn, chứ để không như vậy rất lãng phí", chị Lan tâm sự.

Căn hộ tái định cư 'chết đứng'

Cuối tháng 2, UBND TP.HCM tổ chức cuộc họp, lắng nghe kế hoạch tổ chức đấu giá lại các lô đất và 3.790 căn hộ chung cư thuộc Khu tái định cư Bình Khánh. Đây là lần đấu giá thứ tư, sau ba phiên đấu giá thất bại trước đó vào năm 2017 (giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng), năm 2018 (giá khởi điểm 9.100 tỷ đồng) và năm 2021 (giá khởi điểm 9.900 tỷ đồng).

Lý do thất bại được các doanh nghiệp tham gia đấu giá cho hay là mức giá khởi điểm không tương xứng với giá trị và túi tiền vì đây là những căn hộ tái định cư (hơn 2,6 tỷ đồng/căn), chất lượng thấp và đã để không nhiều năm, chưa kể đến những tiện ích đầu tư, chi phí vận hành, sửa chữa.

Trong khi đó, trong tầm giá 2,5-3 tỷ đồng, khách hàng có thể mua lại những căn hộ từ các dự án được hoàn thiện đầy đủ tiện ích, chủ đầu tư uy tín ở thị trường TP.HCM.

Trao đổi với Zing, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc hàng nghìn căn hộ tái định cư "chết đứng" sau nhiều năm xây dựng.

Dự án căn hộ tái định cư tốt phải đáp ứng nhu cầu và mong muốn của người dân trong vùng bị giải tỏa.

Ông Nguyễn Đức Lập

Ông Châu nhận định một trong những nguyên nhân là công tác điều tra xã hội học không sát với nhu cầu thực tiễn của người dân. Trước khi thực hiện dự án nhà ở tái định cư, các đơn vị cần làm công tác khảo sát ý kiến của các đối tượng bị thu hồi đất, giải tỏa, giải phóng mặt bằng.

Chuyên gia phân tích trong thời gian đầu, số lượng người dân đăng ký căn hộ tái định cư sẽ rất nhiều do tâm lý muốn chắc chắn về chỗ ở. Nhưng trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, họ nhận được một khoản tiền. Một số người dân cảm thấy khoản tiền này phù hợp hơn so với mua căn hộ, nên số lượng người cần tái định cư giảm đi. Nếu không cập nhật số liệu trong suốt quá trình, có thể khiến công tác điều tra xã hội học bị sai theo, dẫn đến tình trạng hàng nghìn căn hộ không có người ở.

Bên cạnh đó, những căn hộ tái định cư phải đáp ứng nhu cầu của người dân. Song thực tế hiện nay, ở một số khu tái định cư, chất lượng căn hộ không bằng được nhà ở thương mại, thiếu tiện ích dịch vụ dẫn đến tâm lý e ngại, khó thu hút cư dân.

Hàng nghìn căn hộ ở khu tái định cư Bình Khánh (TP Thủ Đức) rơi vào cảnh xuống cấp, không có người ở. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và Đào tạo bất động sản, một dự án căn hộ tái định cư tốt cần đáp ứng nhu cầu và mong muốn của chính người dân trong vùng bị giải tỏa, bên cạnh đó dự kiến bố trí nơi ở mới giải quyết được các vấn đề an sinh xã hội cơ bản.

Nơi ở mới cần đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tốt hơn nơi cũ. Ngoài ra, còn đảm bảo được sinh kế cho người dân, đặc biệt là những cư dân phải thực hiện việc chuyển đổi nghề nghiệp khi bị giải tỏa.

Theo ông Lập, một nguyên nhân khác khiến hàng nghìn căn hộ bỏ hoang là bởi giá nhà ở khu tái định cư cao hơn so với giá trị bồi thường tại nơi ở cũ khiến người dân không đủ khả năng chi trả.

"Mức sống của người dân hiện nay đã phân hoá mạnh, mỗi nhóm đối tượng sẽ có sự khác nhau và chênh lệch lớn về nhu cầu. Các sản phẩm nhà ở tái định cư cần đa dạng về loại hình, tiêu chuẩn và diện tích để phù hợp với khả năng chi trả của từng nhóm khác nhau", ông Lập cho biết.

Khó tìm được nhà đầu tư

Với 3.800 căn hộ ở khu tái định cư Bình Khánh, ông Lê Hoàng Châu nhận định với hình thức và mức khởi điểm đấu giá như hiện nay, rất khó tìm được nhà đầu tư.

Nếu hiện tại tiếp tục đấu giá 3.800 căn hộ mà vẫn giữ nguyên giá cũ, hay thậm chí giảm 10% vẫn rất khó tìm được nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu

"Bối cảnh nền kinh tế thị trường đang khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản thiếu hụt nguồn vốn. Trong khi đó, TP.HCM lại chỉ có một phương án là đấu giá toàn bộ căn hộ, chọn ra một nhà đầu tư, đòi hỏi nhà đầu tư đó phải có tiềm lực kinh tế rất lớn. Nếu hiện tại tiếp tục đấu giá 3.800 căn hộ mà vẫn giữ nguyên giá cũ, hay thậm chí giảm 10% thì vẫn rất khó tìm được nhà đầu tư", ông Châu nhận định.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nên để thị trường phục hồi một thời gian thì mới đem ra đấu giá 3.800 căn hộ trong khu tái định cư Bình Khánh. Hiện tại, chính quyền có thể tính đến phương thức đấu giá một tòa nhà hay đấu giá lẻ từng căn hộ cho cá nhân hay doanh nghiệp có nhu cầu mua

Khi thị trường phục hồi trở lại, nên tiến hành chia ra một số gói để đấu giá, hoặc tiến hành đấu giá các tòa nhà có liên quan với nhau.

Năm 2020, TP.HCM từng phải bỏ ra hơn 70 tỷ đồng để vận hành, bảo trì hàng nghìn căn hộ tái định cư bị bỏ trống tại đây. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Đức Lập, với các dự án hiện hữu, nên tính toán và đánh giá lại nhu cầu của các hộ dân để xác định chính xác quỹ căn hộ giành lại cho tái định cư.

Với các căn hộ tái định cư dư thừa, cần nhanh chóng chuyển đổi thành nhà ở thương mại và tiến hành bán đấu giá để thu hồi vốn, tái đầu tư cho các dự án tái định cư mới phù hợp hơn; tránh dẫn đến việc các căn hộ xuống cấp, giảm giá trị tài sản.

Vị trí khu tái định cư Thủ Thiêm (TP Thủ Đức). Ảnh: Google Maps.