Khu Đông gồm 3 quận, chiếm 1/10 diện tích TP.HCM, đất đai rộng lớn nhưng dân số tăng không ngừng khiến cho khu vực này phải đối diện với nhiều vấn đề kinh tế – xã hội. Thực tế, đây là nơi được đầu tư hạ tầng cơ bản tốt nhất nhất TP.HCM, nên là thỏi nam châm hút nhà đầu tư. Song, số dự án tăng quá nhanh đang khiến hạ tầng bị đè nặng, gần như kịch bản khu Nam vài năm trước.
Lãnh địa đất nền bị dự án căn hộ "đánh chiếm"
Đánh giá về thị trường bất động sản khu Đông, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng thị trường khu Đông phát triển mạnh báo hiệu cho một chu kỳ phát triển dài và thịnh vượng tại nơi đây. Nếu như trước đây, khu Đông được các doanh nghiệp địa ốc chú ý phát triển các dự án đất nền để bán, thì nay đang thu hút số lượng lớn các dự án căn hộ.
Savills dự báo trong năm tới, các quận phía Đông TP.HCM tiếp tục dẫn đầu thị trường và chiếm 50% thị phần. Với thị trường căn hộ, chỉ tính riêng quý III/2017, khu Đông đón khoảng 3.055 căn hộ, tăng 72% so với quý trước và dẫn đầu tổng nguồn cung tại thị trường TP.HCM, chiếm 39%.
 |
| Cao ốc chen chân ở cửa ngõ phía Đông TP.HCM. Ảnh: Lê Quân. |
Hiện hầu hết đại gia địa ốc đều có dự án lớn tại khu Đông, như Đại Quang Minh với Khu đô thị Sa La, Vingroup với Vincity, Novaland với một loạt dự án ở quận 2, quận 9. Chỉ tính riêng Novanland cũng đã có hàng chục dự án với số lượng gần 10.000 căn hộ tại cửa ngõ phía Đông, như Lexington, The Sun Avenue, Lake View City… Khu đô thị Sala của Đại Quang Minh cũng có đến hàng trăm biệt thự, nhà phố và 5.600 căn hộ cao cấp.
Các chủ đầu tư khác như Thủ Đức House, Khang Điền, Đất Xanh, Phúc Khang, Hưng Thịnh, Nam Long…, cũng đều có những dự án lớn đã và đang đầu tư ở khu vực này, một số dự án khác dự kiến công bố trong năm 2018.
Với tốc độ và quy mô như vậy, công tác quy hoạch đô thị, quản lý quy hoạch và tổ chức thực hiện quy hoạch tại khu vực này chưa đáp ứng được sự phát triển. Trong khi quy mô dân số tăng vọt so với dự báo trong các đồ án quy hoạch đô thị được duyệt thì hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa đáp ứng kịp.
Một số chuyên gia nhấn mạnh chính việc TP.HCM đang đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng nâng cấp mở rộng các trục giao thông chính như Nguyễn Xiển, Lò Lu, Đỗ Xuân Hợp, cầu Phú Hữu, cầu Tăng Long, cầu nối Long Thành (Đồng Nai), cầu Thủ Thiêm 2, 3 và 4… sẽ góp phần giảm áp lực giao thông cho khu vực, giúp hoạt động lưu thông hàng hóa diễn ra nhanh hơn. Tuy nhiên, chỉ phần nhỏ trong danh mục đầu tư hạ tầng này được hoàn thiện.
 |
| Tốc độ gia tăng dự án cao tầng ở khu Đông ngày một lớn. Ảnh: Lê Quân |
TS - KTS Lê Văn Năm, cho rằng khu Đông TP.HCM đang phát triển quá nhanh so với hạ tầng đang có. Cụ thể, hạ tầng giao thông, đáng kể nhất là đại lộ Mai Chí Thọ và tuyến cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây, đang bị một sức ép nặng từ các dự án nhà ở và các khu đô thị đang mọc lên san sát.
Đường Đỗ Xuân Hợp (quận 9) có lẽ là trục đường gánh nhiều dự án bất động sản đang hoạt động nhất hiện nay nhưng việc nâng cấp, mở rộng tuyến đường này lên 30 m vẫn chưa được triển khai, hệ thống thoát nước của tuyến đường cũng chưa được đầu tư đồng bộ.
Luẩn quẩn với cuộc rượt đuổi của hạ tầng
Ông Năm cho rằng TP.HCM đã được kế thừa kinh nghiệm phát triển đô thị từ thế giới, nên có những chuẩn bị về mặt quy hoạch hạ tầng khá đầy đủ, thậm chí là đủ cho tương lai xa. Thế nhưng, các khu đô thị mới lại đang thiếu hạ tầng kỹ thuật - xã hội, bởi dự án thì phát triển thật mà hạ tầng giao thông hay xã hội vẫn nằm ở tương lai.
“Thành phố đang bị động về hạ tầng, 'nước đến chân mới nhảy'. Vốn là khó khăn lớn nhất, hiện nay mới chỉ kêu gọi được một phần nhỏ xã hội hóa, còn lại chi phí đầu tư đến từ ngân sách, trong khi ngân sách cũng không dư dả gì”, ông Năm nói.
KTS này cũng nói rằng việc đầu tư vào quận 2, quận 9 hiện nay còn mang tính tự phát. Chỗ nào còn đất trống, đất rẻ thì doanh nghiệp đổ vào nhưng chỉ đầu tư hạ tầng trong dự án. Thậm chí, nhiều dự án còn chưa hoàn thành tốt hạ tầng nội khu, thì nói gì đến kết nối hạ tầng bên ngoài.
 |
| Hạ tầng đang bị đè nặng bởi tốc độ gia tăng dự án quá lớn đẩy dân số tăng mạnh. Ảnh: Lê Quân. |
Theo Sở Giao thông vận tải TP.HCM, trong quy hoạch về giao thông vận tải TP.HCM đã được Thủ tướng phê duyệt vào năm 2007 (điều chỉnh bổ sung vào năm 2013), TP.HCM cần xây dựng 21 cầu và hầm vượt sông kết nối đôi bờ sông Sài Gòn, để đáp ứng nhu cầu hạ tầng giao thông.
Đến nay đã có 14 cầu và hầm được xây dựng và đưa vào sử dụng. TP.HCM sẽ tiếp tục xây dựng mới 7 cây cầu, trong đó riêng cầu bắc qua sông Sài Gòn nối trung tâm với khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2) có 3 cây cầu là Thủ Thiêm 2 (nối từ quận 1), Thủ Thiêm 3 (nối từ quận 4) và Thủ Thiêm 4 (nối từ quận 7). Ngoài ra, sẽ xây thêm các cầu Phú Thuận (đường vành đai 4), cầu Bình Gửi (đường vành đai 3), cầu Bình Quới (quận Thủ Đức), cầu Rạch Các 3 cho tuyến đường sắt đôi ra cảng Hiệp Phước (huyện Nhà Bè).
Một lãnh đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM chia sẻ quy hoạch hạ tầng để giải quyết giao thông cho khu Đông đã có, nhưng vốn để phát triển không đáp ứng. Tất cả đều trông cậy vào vốn vay ODA, ngân sách. Trong khi đó, các dự án căn hộ thương mại doanh nghiệp huy động được vốn từ rất nhiều nguồn, nên phát triển nhanh chóng, bỏ lại hạ tầng một khoảng xa, và đó là bài toán đón đầu hạ tầng săn lợi nhuận của doanh nghiệp.
Việc phát triển dự án dựa vào kỳ vọng tương lai đang đưa hạ tầng khu Đông vào cuộc rượt đuổi không cân sức với các dự án nhà ở thương mại. Nếu không có kế hoạch thực hiện quy hoạch với lộ trình rõ ràng, xác định nguồn lực để đầu tư các tuyến đường, cầu kết nối theo thứ tự ưu tiên thì hạ tầng giao thông ngày càng bị bỏ xa so với tốc độ phát triển của dự án và dân số.
 |
| Các tuyến đường, cầu kết nối giữa khu Đông Sài Gòn với trung tâm TP.HCM. Đồ họa: Minh Trí. |
