Vì sao doanh nghiệp không mặn mà xây nhà ở xã hội?

Khoảng 7 năm trước, Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát (Tập đoàn Hải Phát) triển khai dự án nhà ở xã hội đầu tiên là The Vesta tại quận Hà Đông (Hà Nội) với tổng mức đầu tư 2.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi dự án đi vào hoạt động từ 2018 đến nay doanh nghiệp này không còn triển khai thêm dự án nhà ở xã hội nào.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát, thừa nhận đầu tư phân khúc nhà ở này không mang lại hiệu quả bằng dự án nhà ở thương mại. "Thời điểm Hải Phát xây dựng The Vesta không gặp nhiều khó khăn về vấn đề pháp lý, quỹ đất như nhiều doanh nghiệp hiện nay. Tuy nhiên vì lợi nhuận thấp nên từ lâu chúng tôi không còn chú trọng phát triển dự án nhà ở xã hội", ông nói với Zing.

Thực tế, trong bối cảnh thị trường đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư song lại phải đối diện với nhiều thủ tục hành chính, lợi nhuận thấp và quy định chồng chéo... Điều này khiến họ "chùn chân" khi có kế hoạch đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Việc tiếp cận vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội của chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội còn rất hạn chế. Ảnh: Quỳnh Danh.

Khó khăn bủa vây

Là doanh nghiệp dẫn đầu phân khúc nhà ở xã hội toàn khu vực phía Nam, Địa ốc Hoàng Quân bắt đầu đầu tư phát triển nhà ở xã hội từ năm 2011. Đến nay, tập đoàn này đã và đang đầu tư, triển khai 24 dự án nhà ở xã hội với tổng mức đầu tư hơn 20.000 tỷ đồng.

Hiện, tập đoàn đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 7 dự án nhà ở xã hội như: Dự án HQC Plaza, dự án HQC Hóc Môn, dự án HQC Cần thơ, dự án HQC Phú Tài, dự án HQC Hồ Học Lãm, dự án HQC Nha Trang, dự án HQC Bình Trưng Đông...

Doanh nghiệp phát triển nhiều dự án nhờ có được nguồn vốn vay ưu đãi từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà của Chính phủ giai đoạn 2014-2015. Tuy nhiên, khi các gói vay kết thúc, các dự án của doanh nghiệp ngay lập tức gặp khó khăn.

Trao đổi với Zing, đại diện Tập đoàn Hoàng Quân cho biết doanh nghiệp đang gặp phải một số khó khăn khách quan từ cơ chế chính sách nhà ở xã hội, đặc biệt là ưu đãi tín dụng.

"Cụ thể, từ ngày 31/3/2016, Chính phủ đã dừng triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, trong khi gói ưu đãi tín dụng theo Nghị định 100 thì chủ đầu tư cũng không được vay vốn để hoàn thành dự án. Nhiều khách hàng là đối tượng được hưởng chính sách cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn này", đại diện doanh nghiệp dẫn chứng.

Bên cạnh đó, lãnh đạo Hoàng Quân cho biết hiện nay cơ sở pháp lý về nhà ở xã hội đã hoàn chỉnh và hàng năm, Chính phủ cũng có thông báo lãi vay cho loại hình nhà ở này. Tuy nhiên, nguồn ngân sách, giải ngân chưa lớn dẫn đến các gói vay mua của người dân chưa được đáp ứng kịp thời.

Cuối tháng 4, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng liên tiếp có văn bản xin gỡ vướng cho hàng loạt dự án bất động sản nhà ở xã hội. Các vướng mắc mà đa số doanh nghiệp gặp phải đều liên quan đến vấn đề pháp lý hoặc thủ tục đầu tư xây dựng đã tồn tại nhiều năm.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành, cho biết tỷ suất lợi nhuận ở một dự án nhà ở xã hội là 10-15%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại nhưng quá trình xây dựng lại mất đến 5 năm.

"Tính ra lợi nhuận mỗi năm chỉ 2%, thấp hơn nhiều so với gửi ngân hàng. Do đó, các doanh nghiệp không nhìn thấy lợi nhuận cao nên họ ít tham gia", ông đánh giá.

Theo ông Nghĩa, thủ tục xin nhà ở xã hội bị vướng rất nhiều luật dẫn đến xin dự án chậm. Cụ thể, quy trình luật đầu tư và luật nhà ở trái ngược nhau khiến doanh nghiệp gặp khó khăn", ông nói.

Ông đánh giá các luật, nghị định quy định khá tốt, tuy nhiên khi triển khai doanh nghiệp rất khó tiếp cận. "Đối với thuế, trong luật nhà ở, Nghị định 100 và Nghị định 49, doanh nghiệp làm dự án nhà ở xã hội được giảm 70% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng trong luật thuế lại không có", ông nói.

Nới lỏng cơ chế cho doanh nghiệp

Nhằm tạo đà bứt phá trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, ngày 30/1, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 11, trong đó có giải pháp hỗ trợ tín dụng đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo xây dựng lại chung cư.

Thứ nhất là gói hỗ trợ 15.000 tỷ đồng thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội cho các cá nhân vay mua, thuê mua và cải tạo nhà ở với lãi suất ưu đãi 4,8%/năm.

Thứ hai là gói hỗ trợ lãi suất 2% đối với các chủ đầu tư xây nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư, thực hiện qua hệ thống ngân hàng thương mại với quy mô khoảng 40.000 tỷ đồng cấp bù lãi suất.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp đánh giá họ khó tiếp cận được các ưu đãi, cơ chế này vì các quy định chồng chéo. Để thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, nhiều chủ đầu tư cho rằng cơ quan chức năng cần nới lỏng các cơ chế, thủ tục xét duyệt cho vay, tăng lợi nhuận định mức...

"Doanh nghiệp đề xuất gói tín dụng 65.000 tỷ đồng được triển khai giải ngân đồng bộ và ổn định trong thời hạn tối thiểu 5 năm cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và các đối tượng cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội vay theo quy định", đại diện tập đoàn Hoàng Quân cho hay.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp này cho rằng điều kiện để chủ đầu tư được xét duyệt cho vay là khi dự án đã hoàn tất thủ tục đất đai và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) theo quy định.

Khu đô thị Đặng Xá là dự án nhà ở xã hội "tiên phong" ở Hà Nội. Ảnh: TT.

"Về lợi nhuận, Hoàng Quân đề xuất được điều chỉnh tăng lợi nhuận định mức của chủ đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở xã hội được hưởng là 15% trên tổng chi phí đầu tư dự án thay vì 10% như trước", đại diện doanh nghiệp đề xuất.

Đề xuất điều chỉnh tăng lợi nhuận định mức của chủ đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở xã hội được hưởng là 15% trên tổng chi phí đầu tư thay vì 10% như trước.

Đại diện công ty Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân.

Ngoài ra, cơ quan chức năng cần rút ngắn các thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội công nhân khu công nghiệp được phép bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng khác theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở năm 2014.

"Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, được đưa toàn bộ khoản tiền thực tế đã nhận chuyển nhượng vào tổng vốn đầu dự án. Đồng thời được vay tối thiểu 50% trên tổng vốn đầu tư dự án", doanh nghiệp này kiến nghị.

Đối với người có nhu cầu mua nhà ở xã hội, Tập đoàn Hoàng Quân đề xuất đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội chỉ cần đang làm việc tại nơi có dự án, không cần phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên như quy định hiện nay.

"Và việc tham gia BHXH từ dưới một năm trở lên, chỉ cần đang ở đó là được quyền mua. Bên cạnh đó, lãi suất cho khách hàng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội là 4,8%/năm, trong suốt thời hạn vay tối đa 25 năm", đại diện doanh nghiệp đề xuất.

Đồng thời, Chính phủ cần bố trí gói tín dụng 50.000 tỷ đồng theo hình thức Ngân hàng nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại, để các ngân hàng này cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.