TS Alan Phan:Nhà đất nước ngoài khó rủi ro để sinh bảo hiểm

- Ông đánh giá thế nào về tính khả thi của đề xuất mua bảo hiểm cho nhà chung cư để phòng rủi ro cho người mua?

- Theo tôi, với đề xuất mua bảo hiểm trong lĩnh vực bất động sản, thường giá bảo hiểm sẽ rất cao, mặt khác, nếu chủ đầu tư tháo chạy, mất mát có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. Thành ra, nếu như có doanh nghiệp bảo hiểm cỡ lớn họ đưa ra được mức giá mà tất cả những khách hàng mua nhà có thể chấp nhận được, thì đó là điều tốt cho thị trường. Điều này không chỉ tránh được mất mát cho nhà đầu tư, người mua nhà, mà còn tránh được nhiều rủi ro về lâu về dài.

Tiến sĩ Alan Phan cho rằng, nếu có gói bảo hiểm cho nhà ở, chung cư, để hạn chế rủi ro cho người mua là rất tốt, song vấn đề là mức bảo hiểm sẽ là bao nhiêu để có thể chấp nhận được.

- Tuy nhiên, lại có một số ý kiến cho rằng, trong bối cảnh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, không đơn vị bảo hiểm nào dám đứng ra bán bảo hiểm cho nhà ở?

- Chính vì rủi ro lớn, nên tôi mới nói giá bán bảo hiểm cho nhà ở, nhà chung cư sẽ rất cao. Ví dụ, anh mua một căn nhà 2 tỷ đồng, thì phải trả bảo hiểm có khi lên tới cả 500 triệu đồng. Tiền bảo hiểm thôi đã bằng 1/4 căn nhà rồi. Đây cũng có thể sẽ là lý do khiến giá nhà càng cao hơn nữa, khó bán hơn. Vì thế, điều đáng quan tâm ở đây là giá bảo hiểm có thể là bao nhiêu, ở mức nào là phù hợp. Điều này thì cần có một doanh nghiệp bảo hiểm lớn, chuyên nghiệp có thể tính toán cụ thể. Còn hiện tại, nếu chưa tính được, và thị trường chưa có sản phẩm bảo hiểm nào như thế, thì cũng chưa bàn luận được gì.

-  Các quốc gia khác có loại hình bảo hiểm này không, và việc triển khai được thực hiện như thế nào để tránh những nguy cơ cho người mua?

- Nước ngoài thường rất hiếm khi xảy ra rủi ro để mà phát sinh bảo hiểm nhà ở, vì khi các chủ đầu tư bán nhà, điều kiện dành cho họ là phải xây sắp xong, chứ không có chuyện bán “trên giấy” và trên bản vẽ như ở Việt Nam. Còn ở Việt Nam, nhiều khi mới có mẩu đất, đã có chủ đầu tư kêu gọi góp tiền vào, hứa hẹn 2 năm sẽ có nhà, nhưng cuối cùng lại biến đi đâu mất.

Chuyện này khiến cho rủi ro khi mua bất động sản tại Việt Nam luôn cao hơn so với các nước khác. Ngoài ra, ở nước khác, phần lớn khi các chủ đầu tư bất động sản nước ngoài được phép bán đã có ngân hàng chấp nhận tài trợ hoàn tất, nghĩa là rủi ro sẽ rơi vào ngân hàng và chủ đầu tư dự án, thay vì người mua. Hơn nữa, khi dồn tiền mua nhà, nếu không được thực hiện đúng các điều khoản, khách có thể khời kiện.

Trước kia, ở Thái Lan, Trung Quốc, thời kỳ bất động sản khủng hoảng cũng có trường hợp chủ đầu tư dở dang dự án. Nhưng hiện nay, điển hình là ở Thái Lan, thì luật không cho phép điều này.

- Vậy theo ông, vấn đề chính của bất động sản Việt Nam hiện nay là gì, bên cạnh những rủi ro kể trên?

- Bất động sản Việt Nam có quá nhiều sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của thị trường, có những sản phẩm đúng nhu cầu thì giá lại quá cao. Hơn nữa, mức giá của đa phần các sản phẩm bất động sản hiện nay ở Việt Nam đều vượt quá thu nhập của người mua. Chung quy cũng là vấn đề thị trường. Tôi cũng đã nói nhiều lần, nếu chưa được giải quyết trong cội rễ thì không thể nào giải quyết tận ngọn.

- “Cội rễ”, theo nhiều người, là hàng tồn kho, nợ xấu… Ông đánh giá như thế nào về con số nợ xấu 6,4% trong lĩnh vực bất động sản sau 6 tháng đầu năm 2013 vừa được công bố?

- Tôi không biết con số này ở đâu “rơi” xuống. Còn theo đánh giá của nhiều nhà đầu tư cũng như định chế tài chính nước ngoài, nợ xấu hiện nay vẫn khá tệ hại, gần như chưa giải quyết được.

- Còn số liệu tăng trưởng cho vay bất động sản 6,3% thì sao, vì có người cho rằng nếu dồn tiền cho nhà đất quá nhiều, nguy cơ hệ lụy xuất hiện là lớn?

- Nói thực, tôi có thói quen nghi ngờ bất cứ số liệu nào được thống kê và công bố, vì thường sẽ có kèm theo mục tiêu khác, như mục tiêu chính trị chẳng hạn. Mà cứ cho là con số tăng trưởng 6,3% là thật đi chăng nữa, thì nhiều khả năng đó cũng chỉ là hình thức chuyển, đảo nợ, chứ không ngân hàng nào dám cho vay nhiều, vì nợ xấu có ít đâu.