Những khu đô thị mới, tòa chung cư mọc lên san sát ở TP.HCM và Hà Nội đang đẩy nhiều trục đường ở hai thành phố này vào tình cảnh “tắc thở”, kéo theo nhiều lỗ hổng về cơ sở hạ tầng trong khi hệ thống cơ sở hạ tầng cũ không còn đủ khả năng đáp ứng.
Hà Nội và TP.HCM có tốc độ đô thị hoá cao nhất cả nước, tuy nhiên chính sách quy hoạch của hai thành phố này vẫn còn nhiều bất cập. Nhiều người dân lo ngại TP.HCM và Hà Nội sẽ trở thành những khu “rừng bê tông” như nhiều nơi trên thế giới.
Sự bùng nổ của những siêu đô thị
Thế giới đang chứng kiến sự tăng trưởng chưa từng có trong phát triển đô thị. Theo thống kê của Liên Hợp Quốc vào năm 2018, tỷ lệ đô thị hóa của châu Á đang ở mức 50%, châu Âu là 74% và Bắc Mỹ là 82%.
Mặc dù tỷ lệ đô thị hóa thấp hơn các khu vực khác nhưng châu Á lại là nơi sinh sống của 54% cư dân đô thị trên thế giới, trong khi con số này ở châu Âu và châu Phi đều là 13%.
Tốc độ tăng trưởng này đã dẫn đến sự bùng nổ của một kiểu đô thị mới - siêu đô thị. Đây là những thành phố có dân số trên 10 triệu người và là mức độ cao nhất của quá trình mở rộng đô thị.
Năm 1990, thế giới chỉ có 10 siêu đô thị được công nhận. Tuy nhiên, con số này tính đến năm 2016 là 37, trong đó có 25 siêu đô thị nằm ở châu Á.
 |
| Những khu rừng bê tông đang mọc lên giữa siêu đô thị Seoul trong khi những không gian xanh ở đây chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Ảnh: KnowledgeHi. |
Hong Kong, Singapore, Quảng Châu, Thượng Hải, Tokyo… là những siêu đô thị có nhiều thành tựu về quy hoạch trong khu vực. Tuy nhiên, sức ép về dân số cũng đẩy những siêu đô thị này vào tình cảnh quá tải cao ốc, tạo nên những khu “rừng bê tông" giữa đô thị mới.
Trong quá trình đô thị hóa, khái niệm “rừng bê tông” (concrete jungle) vốn dùng để chỉ những khu đô thị hoặc khu dân cư có những tòa nhà được xây dựng từ bê tông hoặc các vật liệu tương tự với mật độ cao. Đặc biệt, những khu vực này thường không có nhiều cây xanh, mang đến cảm giác chật chội, thiếu sức sống.
Đồng thời, nó cũng vẽ nên bức tranh về cơn khát nhà đất đang diễn ra ở các đô thị của các nhà đầu tư và sự lúng túng của chính quyền trong việc giải quyết các vấn đề về quy hoạch.
Bài học đắt giá về quy hoạch
Tuy nhiên không phải thành phố nào cũng xây dựng được cho mình những chính sách quy hoạch rõ ràng và toàn diện. Khi tăng trưởng diễn ra ở khu vực vùng ven của các đô thị, việc mở rộng cơ sở hạ tầng là điều bắt buộc và những cộng đồng lân cận cũng bị hút vào khu vực trung tâm, tạo ra một đô thị ngổn ngang, thiếu đồng bộ và kết nối.
Là một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất trong khu vực Đông Nam Á, Jakarta - siêu đô thị 10,7 triệu dân - đang đối mặt với hàng loạt khó khăn về cơ sở hạ tầng. Thậm chí chính phủ Indonesia còn đang cân nhắc phương án di dời thủ đô đến một nơi khác.
 |
| Giao thông ở Jakarta luôn ở trong tình trạng ùn tắc trong khi tỉ lệ phương tiện sở hữu cá nhân nhân ngày càng tăng cao. Ảnh: Lauren Kana Chan. |
Trong 20 năm qua, cao ốc mọc lên trong thành phố, phá nát các cảnh quan thiên nhiên, trong khi đó hệ thống giao thông công cộng không được chính phủ chú trọng đầu tư. Cơ sở hạ tầng không theo kịp đà phát triển dẫn đến tình trạng ùn tắc ngày một tồi tệ. Kết quả là mỗi năm, người dân ở Jakarta dành 400 giờ cho việc tham gia giao thông.
Bên cạnh đó, siêu đô thị này cũng phải chịu đựng vấn nạn lụt lội diễn ra thường xuyên. Nhiều nơi ở khu vực Bắc Jakarta đang nằm thấp hơn so với mực nước biển do biến đổi khí hậu và tình trạng khai thác nước ngầm, Jakarta Post đưa tin.
Theo BBC, tháng 5 năm 2018, chính quyền thành phố đã kiểm tra 80 tòa nhà trong khu vực trung tâm bao gồm các toà nhà chọc trời, trung tâm mua sắm và khách sạn lớn. Kết quả họ đã phát hiện 56 tòa nhà có hệ thống bơm nước ngầm riêng và 33 tòa nhà khai thác nước ngầm một cách bất hợp pháp.
Các chuyên gia đã nhiều lần cảnh báo nếu thành phố tiếp tục phát triển theo con đường hiện tại, đến năm 2050 khoảng 95% diện tích khu vực Bắc Jakarta sẽ bị nhấn chìm.
Câu trả lời của cơn sốt nhà đất
Câu chuyện về cơn sốt bất động sản dẫn đến những khu rừng bê tông của các đô thị châu Á có thể nhìn thấy rõ nhất qua trường hợp của Hong Kong.
Từ lâu, Hong Kong đã nổi tiếng với cảnh “chen chúc” của những tòa nhà chọc trời. Theo các chuyên gia về phát triển đô thị, sự ra đời của những tòa nhà cao hơn, mật độ dày đặc hơn là câu trả lời cho sự thiếu hụt nhà đất và bất động sản thương mại ở Hong Kong.
 |
| Hong Kong có khoảng 1,7 triệu căn hộ bao gồm cả những khu chung cư cũ và trong các dự án xây mới. Ảnh: Michael Wolf. |
Thành phố này đang không thể đáp ứng được nhu cầu nhà đất ngày càng tăng của làn sóng người nhập cư và người nước ngoài tràn vào. Đầu tư bất động sản ở Hong Kong được xem là một trong những khoản đầu tư khôn ngoan nhất vào thời điểm hiện tại khi giá bình quân ở đây đã lên đến 1,2 triệu USD cho mỗi căn hộ, trong khi con số này ở Los Angles là 679.220 USD.
Theo dữ liệu được công bố bởi chính phủ Trung Quốc, tính đến tháng 6/2018, các nhà đầu tư đã tích trữ hơn 9.000 căn hộ mới ở Hong Kong, nhiều số căn đã bị bỏ trống trong hơn một thập kỷ qua. Tuy nhiên các nhà đầu tư tính toán rằng nếu giá nhà đất tiếp tục tăng với tốc độ như hiện nay, họ vẫn sẽ bán được nhà với giá như mới.
Để giảm thiểu tình trạng tích trữ nhà đất trong bối cảnh thành phố đang trở thành khu rừng bê tông chật cứng, chính quyền Hong Kong đã đưa ra đề xuất đánh thuế đối với những căn hộ bỏ trống này. Thông tin này đã khiến các nhà đầu tư ngay lập tức rao bán nhiều dự án đang được tích trữ.
Lựa chọn nào cho Hà Nội và TP.HCM?
Không nằm ngoài vòng xoáy này, hai thị trường bất động sản sôi động nhất Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM cũng đang phải đối mặt với vấn đề quy hoạch bị phá vỡ, cơ sở hạ tầng không theo kịp với tốc độ phát triển của những dự án chung cư mới.
Cụ thể, nhiều dự án chung cư được cấp phép tùy tiện, bị tăng tầng, nâng mật độ, quy hoạch ở các đô thị được điều chỉnh để tăng lợi ích tối đa cho các nhà đầu tư, đồng thời giảm tiện ích cho người dân. Tình trạng này đã kéo theo hàng loạt các vấn đề như kẹt xe, ô nhiễm môi trường, mưa là ngập, quá tải điện nước, xử lý nước thải.
Theo báo cáo giám sát của Quốc hội, cả Hà Nội và TP.HCM đã có quy mô dân số ở mức siêu đô thị theo tiêu chí của Liên Hợp Quốc đưa ra. Báo cáo của Quốc hội dẫn con số 9,6 triệu dân ở Hà Nội năm 2017 là ví dụ cho việc quy hoạch và dự báo thiếu chuẩn xác. Mức này đã vượt dân số dự báo của Hà Nội vào năm 2030. Với tốc độ tăng trung bình 3%/năm thì đến năm 2020 dân số ước tính sẽ là gần 10,5 triệu người, gần bằng dân số dự báo đến năm 2050 và vượt quá xa so với dự kiến.
 |
| TP.HCM và Hà Nội cũng đang phải "gồng mình" trước việc cấp phép xây dựng các toà nhà cao tầng một cách dồn nén. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Đầu năm 2019, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho biết tốc độ gia tăng dân số của TP.HCM là 200.000 người/năm, đồng nghĩa với việc cứ 5 năm, thành phố này lại có thêm 1 triệu cư dân. Với tốc độ này, chỉ trong gần 10 năm nữa, TP.HCM sẽ trở thành một trong những siêu đô thị mới của khu vực với hệ thống cơ sở hạ tầng cũ kỹ.
Bên cạnh đó, theo đánh giá của Diễn đàn Kinh tế thế giới (WEF), TP.HCM đứng ở vị trí thứ 3 trên tổng số 4.000 đô thị lớn ven biển trên thế giới đang bị đe dọa bởi nước biển dâng, chỉ sau Jakarta (Indonesia) và Manila (Philippines).
Theo nhiều chuyên gia trong nước và quốc tế, khả năng TP.HCM chìm xuống dưới mực nước biển như Jakarta sẽ không còn là viễn cảnh xa vời nếu không có những giải pháp đúng đắn. Tuy nhiên, ở thời điểm này, chính quyền thành phố vẫn đang loay hoay với bài toán quy hoạch.
