NHNN không cấm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Trước ý kiến lo ngại cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai, NHNN khẳng định Thông tư 22 không hạn chế quyền mua loại hình bất động sản này. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trước một số lo ngại cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có thông tin phản hồi.

Theo NHNN, Thông tư 41 (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 22) quy định về tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không phải là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của tổ chức tín dụng.

Trong Thông tư 41 có quy định khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.

Nhà điều hành khẳng định, Thông tư 22 không sửa đổi, bổ sung nội dung này. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm; trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV, hệ số rủi ro 150%.

Theo các quy định hiện hành, cho vay để mua, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án hình thành từ khoản vay, được định nghĩa là cho vay đảm bảo bằng bất động sản.

Còn khoản cho vay được định nghĩa là cho vay thế chấp nhà phải đáp ứng các điều kiện như nguồn tiền trả nợ không phải từ tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản vay, nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà.

Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.

Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài".

Trước đó, vào cuối năm 2023, NHNN đã ban hành Thông tư 22 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 41 quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng.

Phản hồi về Thông tư 22, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá vẫn còn tồn tại một số bất cập về khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà là nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán.

HoREA cho rằng quy định trên khiến nhiều người có nhu cầu vay vốn mua nhà hiểu nhà ở hình thành trong tương lai sẽ không được các ngân hàng thương mại chấp nhận làm tài sản thế chấp vay vốn.

"Như vậy, Thông tư số 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua "nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai") được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại "hình thành trong tương lai" phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác", HoREA kết luận.