Hơn một thập kỷ qua, thị trường bất động sản khu đông TP.HCM chứng kiến những “cú nhảy vọt” về giá của dòng sản phẩm shophouse (nhà phố thương mại) tại khu vực quận 2 (TP Thủ Đức, TP.HCM).
Những “cú vọt giá” của nhà phố mặt tiền
Những căn nhà phố thương mại mặt tiền tại Thủ Thiêm, An Khánh, An Phú, hay Thảo Điền tăng gấp 4-6 lần giá trị lúc mở bán không còn là câu chuyện xa lạ. Mức tăng 100% đến trên 200% trong khoảng thời gian 1-2 năm từng diễn ra ở một số khu đô thị thuộc quận 2, đẩy mặt bằng giá bất động sản khu vực này khác biệt rõ nét so với lân cận.
 |
| Dãy nhà phố thương mại SOHO trên mặt tiền Đỗ Xuân Hợp mới được tung ra thị trường. |
Hay trên đường Võ Nguyên Giáp, Thảo Điền (quận 2), các căn nhà phố thương mại thuộc dự án Masteri An Phú đã tăng khoảng 30-50% so với thời điểm đầu mở bán (2018). Hiện, các căn thứ cấp chào bán giá 26-34 tỷ đồng/căn.
Một dự án shophouse khác tại TP Thủ Đức đã hết nguồn hàng từ chủ đầu tư, chỉ còn sản phẩm thứ cấp đang có giao dịch giá 35 tỷ đồng/căn (cho các căn diện tích 140-180 m2). Trong khi vào năm 2020, giá bán tại đây là 14-16 tỷ đồng/căn. Tỷ lệ lấp đầy cho thuê hiện trên 90%.
Mới đây, tại phường An Phú, quận 2, dãy nhà phố thương mại SOHO tại The Global City với số lượng giới hạn được tung ra thị trường và nhận được sự quan tâm tích cực. Đây cũng là dòng sản phẩm sơ cấp hiếm hoi xuất hiện tại khu đông TP.HCM. Mức giá mỗi căn shophouse tại đây dao động từ 30 đến 50 tỷ đồng/căn với diện tích sử dụng 350-650 m2.
 |
| Trong báo cáo thị trường tháng 3/2024 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm nhà mặt phố tại khu vực quận 2 tăng đến 62% so với cùng kỳ. |
So với nhà phố thông thường ở các dự án khu đô thị, dòng sản phẩm nhà phố thương mại mặt tiền có giá chênh lệch cao hơn từ 20 đến 70% (tùy dự án). Dù giá cao nhưng nguồn cầu cho phân khúc này khá lớn. Hầu hết dự án có lợi thế gần tuyến metro hoặc các trục đường động lực mở rộng của khu đông TP.HCM đều bán ra khá tốt trước đó, hiện tỷ lệ lấp đầy khách thuê ổn định.
Loại hình này chỉ chiếm khoảng 5-7% rổ hàng toàn dự án. Đồng thời, do có khả năng sinh lời tốt, vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng, vừa có giá trị khai thác kinh doanh, vừa làm tài sản tích lũy lâu dài nên nhà phố mặt tiền được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
Dự báo nguồn cung khan, giá còn tăng
Báo cáo quý I/2024 của Savills chỉ ra phân khúc nhà phố biệt thự, bao gồm các dãy nhà phố thương mại tại TP.HCM ghi nhận nguồn cung sơ cấp chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua.
Nguồn cung giới hạn kéo dài trong ba năm, chủ yếu vì các rào cản pháp lý, dẫn đến các dự án mới bị hạn chế. Tổng nguồn cung sơ cấp hiện nay trên thị trường đạt 762 căn. Các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 76% thị phần. Đặc biệt, 85% nguồn cung sơ cấp nằm tại TP Thủ Đức.
Dự kiến 1/8/2024 khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ đẩy chi phí cấu thành bất động sản tăng, khiến giá đi lên. Cùng với đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu triển khai dự án có thể giảm đi, khiến nguồn cung càng bó hẹp. Bất động sản nhà phố thương mại không ngoại lệ, nhất là khi sản phẩm này vốn đã nhỏ giọt nguồn cung mới.
Theo các chuyên gia trong ngành, các dự án bất động sản trong tương lai sẽ cần đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe hơn để đạt tiêu chuẩn pháp lý mở bán, các chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng. Như vậy, dự báo số lượng dự án mới được phê duyệt sẽ khan hiếm. Những dự án đầy đủ pháp lý mở bán ở giai đoạn này được xem là lợi thế.
 |
| Nguồn cung nhà phố mặt tiền dự báo tiếp tục khan. |
Gần đây, thị trường bất động sản khu đông nói riêng, TP.HCM nói chung có dấu hiệu rục rịch sức cầu trở lại, phần vì dự báo tác động của các luật có hiệu lực sớm sẽ khiến giá bất động sản đi lên.
