Gần một năm trước, anh Trần Công Nguyện (quận 10, TP.HCM) kêu gọi nhiều nhà đầu tư đồng hương Gia Lai hùn vốn đầu tư đất nền Sài Gòn.
Đến nay, nhóm của anh đã lập được quỹ đầu tư lên tới hơn 50 tỷ đồng, với nhiều giao dịch tại các lô đất lớn ở huyện Nhà Bè, Cần Giờ... Loại đất được ưa chuộng của nhóm này là các mảnh đất nhỏ khoảng vài trăm m2 được hỗ trợ về hạ tầng cầu đường trong tương lai gần.
Lo rủi ro, lập nhóm đầu tư để cộng hưởng vốn
Nhóm đầu tư kiểu đồng hương của anh Nguyện hiện không còn hiếm gặp tại TP.HCM.
 |
| Đất nền vùng ven TP.HCM đang được các nhóm đầu tư có tiền săn lùng. Ảnh: Lê Quân |
Không ít nhóm đầu tư với quy mô lên tới hàng trăm tỷ đang hình thành, để săn đất nền vùng ven TP.HCM. Phần lớn các nhóm là sự liên kết giữa nhà đầu tư thành phố và những người có tiền, đại gia ở các tỉnh để tận dụng kinh nghiệm và nguồn vốn.
Anh Nguyện cho hay cơ hội đầu tư ở thời điểm này rất lớn, vì quỹ đất trung tâm TP.HCM đang ngày một khan hiếm. Bên cạnh đó, những chuyển động về quy hoạch ở vùng ven rất tích cực. Đầu tư riêng lẻ tỷ suất lợi nhuận không cao, rủi ro nhiều. Muốn an toàn, nhà đầu tư cần một số vốn tương đối lớn để gom đất.
Hiện tại, cơ cấu góp vốn của nhóm anh Nguyện tối thiểu một người là 1,5 tỷ đồng cho đến khoảng 10 tỷ đồng.
Chuyên đi săn đất ở các quận phía Nam TP.HCM, qua gần một năm, nhóm của anh đã sở hữu quỹ đất lên đến vài nghìn m2. Nhóm cũng duy trì được việc mua đi bán lại khoảng 3 thương vụ trong tháng để tìm kiếm lợi nhuận với tỷ suất khoảng 15-20%.
Với quy mô vốn lớn hơn, nhóm của ông Đặng Văn Cường (Gò Vấp, TP.HCM) lại lựa chọn đầu tư ở những khu vực có mức giá và biên độ tăng tương đối cao ở khu Đông.
Tập hợp những người hoạt động trong lĩnh vực địa ốc, nhóm này đầu tư có phần bài bản hơn. Người đưa ra định hướng, chiến lược là nhóm trưởng. Các thành viên còn lại tập trung khảo sát pháp lý, thẩm định giá, thương lượng, và hoàn tất hợp đồng giao dịch.
Các thửa đất vài trăm m2 ở quận 9 đang là "đích ngắm" của nhóm này. Thậm chí, đất nông nghiệp cũng được để ý nếu tỷ suất lợi nhuận đủ lớn. Hiện tại, quỹ đất mà nhóm mua được đã lên đến cả ha rải rác ở quận 9 và quận Thủ Đức.
"Hiện nay, nhà đầu tư chuyên nghiệp với nguồn vốn lớn ở nước ngoài rất nhiều. Nếu mình không nhanh chân thì nguy cơ hớt váng là chính", ông Cường chia sẻ.
Ông này cho biết thêm việc liên kết đầu tư giúp ông rút ngắn thời gian và giảm áp lực về vốn. Đồng thời, đầu tư nhóm giúp khắc phục thiếu tự tin và rủi ro lớn khi làm riêng lẻ, vì được tham khảo ý kiến từ nhiều người.
Một số nhóm nhà đầu tư khác đến từ phía Bắc cũng có quy mô vốn đáng kể. Các nhóm này thường lựa chọn đất nền ở khu vực Tây Bắc TP.HCM như quận 12, huyện Hóc Môn, Củ Chi… để đầu tư.
 |
| Quận Thủ Đức là nơi thu hút nhiều nhà đầu tư theo nhóm rót tiền vào đất nền.
|
Thủ thuật chuyển giá?
Lý giải về xu hướng này, nhiều chuyên gia cho rằng đó là hệ quả của sự dè chừng từ các nhà đầu tư thứ cấp, sau cú sẩy chân trong cơn sốt đất nền khoảng 10 năm về trước.
Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, việc lập đội nhóm đầu tư đã xuất hiện từ khi thị trường địa ốc phục hồi cách đây 2 năm. Gần đây, các nhóm này tăng mạnh về quy mô trước những thông tin liên tiếp về quy hoạch hạ tầng cũng như hành chính.
Tốc độ tăng vốn ngày một nhanh hơn trước cơ hội kiếm lời từ đất nền vùng ven.
Theo ông Chánh, mô hình đầu tư theo nhóm có cả ưu điểm và nhược điểm.
Ưu điểm là mỗi nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một dòng tiền vừa phải nhưng có thể tham gia nhiều cơ hội lớn. Đi cùng nhau, các nhóm đứng trước cơ hội đón đầu các xu thế mới của thị trường, có thể sàng lọc được nhiều tài sản còn ở dạng tiềm năng.
Nhược điểm của mô hình này là sự đồng thuận khó duy trì xuyên suốt trong quá trình đầu tư, nên sẽ ảnh hưởng đến các quyết định.
Ở góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng đằng sau việc gom đất của các nhóm đầu tư này còn nhiều vấn đề bất cập.
Trước mắt cần phải làm rõ ràng việc các nhóm đầu tư này có thực hiện việc đăng ký kinh doanh hay không. Với quy mô vốn lớn như vậy, các nhà đầu tư cần phải thực hiện đúng với quy định của Luật Đầu tư BĐS, và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về thuế.
“Với quy mô quỹ khoảng 50-100 tỷ, tương đương với một công ty trung bình mà các nhà đầu nậu đất hưởng chênh lệch và không làm bất cứ nghĩa vụ về thuế nào là điều cần phải xem xét”, ông Châu nói.
Có chuyên gia còn cảnh báo đây có thể là mầm mống thủ thuật chuyển giá của các doanh nghiệp BĐS trong quá trình hoạt động kinh doanh.
Cụ thể, doanh nghiệp mua đất sẽ có giá thực tế 10 tỷ đồng nhưng cử 20 người đi mua và bán lại với giá 20 tỷ đồng, thì đã hoạch toán được một khoản tiền lớn trước khi chính thức đầu tư dự án.
Tuy nhiên, dưới góc độ thị trường, cách làm này là điều mà các nhà đầu tư có thể tận dụng để tìm kiếm lợi nhuận hợp lý. Điều quan trọng là các nhóm đầu tư này cần có chiến lược rõ ràng cùng với việc tận dụng kinh nghiệm của các thành viên, để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng và an toàn cho dòng vốn khá lớn này.
