Thuế Giá trị gia tăng (VAT) là thuế đầu tiên người mua nhà phải chịu. Thuế này tính trực tiếp vào giá nhà. Mức phí người mua nhà phải đóng tiếp đó là lệ phí trước bạ khi nhận chuyển nhượng tài sản... Với thuế tài sản Bộ Tài chính vừa đề xuất nếu được thông qua, người sở hữu nhà ở sẽ phải nộp thêm 2 khoản, là thuế nhà và đất hàng năm.
Nộp một loạt thuế, phí khi mua nhà
Căn cứ theo Khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC, ngay từ khi mua nhà, người dân đã phải chịu thuế VAT 10% tính trực tiếp vào giá mua.
Giá tính thuế VAT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá đất. Trong đó, nếu Nhà nước giao đất xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ tính thuế bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách Nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Như vậy với ngôi nhà có giá 1 tỷ đồng, sau khi đã trừ giá đất, người dân phải chi thêm 100 triệu đồng thuế VAT vào tiền mua nhà.
Bên cạnh thuế VAT, người mua nhà cũng phải chi trả 0,5% giá trị căn nhà cho lệ phí trước bạ.
 |
| Ngay từ khi mua nhà, người dân đã phải chịu thuế VAT trong giá mua và phải chịu thêm 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất. Ảnh: Thanh Tùng. |
Ngoài ra, nếu mua nhà trên toàn bộ diện tích đất xây dựng ngôi nhà đó, người dân sẽ phải chịu thêm 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất. Giá đất tính thuế bằng diện tích đất nhân với giá đất theo quy định của UBND cấp tỉnh. Lê phí trước bạ cũng sẽ bao gồm cả tiền đất và tiền nhà với cùng mức 0,5%.
Bên cạnh đó, người mua, bán sẽ phải chịu thêm nhiều khoản phụ phí trong quá trình giao dịch bất động sản khác.
Đóng thuế sử dụng đất đều đặn mỗi năm
Hiện nay, chủ sở hữu đất ở xây dựng nhà đang phải đóng thuế sử dụng đất đều đặn mỗi năm.
Cụ thể, thuế sử dụng đất hàng năm được tính bằng: Diện tích đất tính thuế x giá của 1 m2 đất x thuế suất.
Trong đó, giá đất tính thuế căn cứ theo quy định của UBND cấp tỉnh công bố. Việc tính thuế suất cũng phụ thuộc vào diện tích đất tính thuế.
Diện tích hạn mức để tính thuế được quy định tại Mục 1.4 Khoản 1 Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC, nếu diện tích đúng hạn mức quy định thì thuế quyền sử dụng đất sẽ là 0,03%/năm. Trong trường hợp, phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức thì thuế suất là 0,07%/năm, còn nếu vượt trên 3 lần hạn mức thì thuế suất là 0,15% mỗi năm.
Ví dụ như một khu đất tại đường Thụy Khuê (Tây Hồ, Hà Nội) với diện tích 100 m2 đúng hạn mức để tính thuế, mỗi năm chủ sở hữu khu đất này sẽ phải chia ra khoảng: 100 x 46 x 0,03% = 1,38 triệu đồng tiền thuế quyền sử dụng đất.
Bán nhà sẽ nộp thuế TNCN
Trong quá trình sở hữu, khi người dân có nhu cầu bán nhà, phần lợi nhuận thu được từ chuyển nhượng bất động sản cũng sẽ bị đánh thuế thu nhập cá nhân.
Cụ thể, theo quy định của Luật Thuế TNCN sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế.
Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người bán nhà, đất phải nộp. Một là lấy 25% giá trị lợi nhuận (giá bán - giá mua) bất động sản, trong đó giá mua và giá bán xác định dựa trên hợp đồng mua, bán.
Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận mua bán thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.
 |
| Người dân vẫn đang phải nộp tiền thuế quyền sử dụng đất mỗi năm. Ảnh minh họa: Lê Quân. |
Cách thứ 2 phổ biến hơn và tránh tình trạng gian lận khi ghi nhận giá bán thấp hơn giá mua ban đầu để trốn thuế. Theo đó, nếu không xác định được giá nhà, đất mua bán hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất căn cứ theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, mức thuế TNCN sẽ là 2% giá trị chuyển nhượng.
Trong khi đó, đề xuất mới của Bộ Tài chính yêu cầu tách riêng phần đất và phần nhà đã xây, để xác định thuế tài sản phải nộp. Điều này dẫn tới chủ sở hữu ngôi nhà, chung cư có thể sẽ phải nộp cả thuế nhà và thuế đất với cùng tỷ suất thuế là 0,4%/năm.
Với quyền sở hữu đất, Bộ Tài chính cho biết giá tính thuế sẽ xác định bằng cách nhân phần diện tích đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất... với bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế.
Trường hợp chưa có các giấy tờ quyền sử dụng đất thì diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế sử dụng.
Trong khi đó, thuế tài sản với nhà được xác định bằng 0,4% phần giá trị vượt mức 700 triệu đồng. Giá trị tính thuế tài sản với giá sẽ được xác định bằng cách nhân mỗi m2 sàn xây dựng với suất vốn đầu tư, theo quy định của Bộ Xây dựng.
Suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng quy định hiện nay với nhà riêng lẻ từ 2-3 tầng là 6,81 triệu đồng/m2, với nhà kiểu biệt thự là 8,56 triệu đồng/m2.
Suất vốn đầu tư với nhà chung cư được chia theo số tầng, từ dưới 5 tầng cho tới dưới 50 tầng, dao động 6,23-15,19 triệu đồng cho mỗi m2 sàn.
