Năm khắc nghiệt với các doanh nghiệp địa ốc

"Mùa đông khắc nghiệt" là cách các chuyên gia phân tích tại Công ty Chứng khoán VNDirect mô tả về năm 2022 cũng như giai đoạn sắp tới của ngành bất động sản dân cư.

Thực tế, báo cáo kết quả kinh doanh quý IV và cả năm 2022 của các doanh nghiệp địa ốc cũng đã thể hiện rõ điều này.

Hàng nghìn tỷ đồng doanh thu, lợi nhuận "bốc hơi"

Khi thị trường chung khó khăn, bất kể doanh nghiệp lớn hay nhỏ trong ngành đều chịu tác động nhất định. Trong lĩnh vực bất động sản, Vinhomes - nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam - năm vừa qua cũng phải ghi nhận doanh thu thuần giảm 26% so với năm 2021, đạt 62.400 tỷ đồng.

Biên lãi gộp sụt giảm trong khi các chi phí tài chính, chi phí bán hàng tăng mạnh khiến lợi nhuận sau thuế của ông lớn địa ốc này giảm tương ứng, còn hơn 29.000 tỷ đồng.

Dù vẫn nằm trong nhóm doanh nghiệp có lợi nhuận tỷ USD, so với năm liền trước, chỉ số này của Vinhomes đã giảm 26%, tương đương mức giảm ròng gần 9.950 tỷ đồng.

Diễn biến tương tự cũng ghi nhận tại nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở trên thị trường chứng khoán.

Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2022 cho biết Novaland (NVL) đã ghi nhận 11.135 tỷ đồng doanh thu thuần năm vừa qua, giảm 25% so với năm 2021. Lợi nhuận sau thuế của đại gia bất động sản khu vực TP.HCM này theo đó giảm 34%, còn hơn 2.293 tỷ đồng.

Chia sẻ về bối cảnh kinh doanh, lãnh đạo tập đoàn này cho biết tình hình kinh tế thế giới và trong nước đã ảnh hưởng đến nhiều doanh nghiệp. Novaland đã và đang tái cấu trúc để ổn định hoạt động sản xuất kinh doanh, bao gồm đưa ra những giải pháp quyết liệt như tinh giảm các hoạt động chưa cần thiết, củng cố đội ngũ nhân sự.

Tình trạng cũng không khá hơn với Đất Xanh (DXG), Phát Đạt (PDR), Nam Long (NLG)... Thậm chí, nhóm doanh nghiệp bất động sản này còn ghi nhận tốc độ suy giảm lợi nhuận lớn hơn trong năm vừa qua.

Kết thúc năm tài chính 2022, Đất Xanh ghi nhận doanh thu thuần đạt 5.581 tỷ đồng, giảm 45% so với cùng kỳ. Lãi sau thuế thậm chí giảm gần 71%, chỉ còn 469 tỷ đồng.

Trong khi đó, Phát Đạt suốt 3 tháng cuối năm 2022 không ghi nhận bất kỳ phần doanh thu nào từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Suốt quý IV/2022, doanh nghiệp địa ốc này chỉ thu về 15 tỷ đồng doanh thu thuần và toàn bộ đến từ mảng cung cấp dịch vụ.

Hoạt động bán hàng gần như đóng băng nhưng chi phí tài chính tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ, chi phí lãi vay tăng gấp đôi khiến doanh nghiệp lỗ ròng 229 tỷ đồng, giảm sâu so với mức lãi gần 751 tỷ đồng của quý IV/2021.

Những khó khăn trong nửa cuối năm khiến doanh thu cả năm 2022 của Phát Đạt giảm 60%, đạt 1.500 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận thu về cũng giảm hơn 40%, còn 1.170 tỷ đồng.

Với Nam Long, doanh thu thuần năm qua chỉ giảm nhẹ 17%, vẫn đạt gần 4.339 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế của nhà phát triển bất động sản này đã giảm đến 41%, còn gần 866 tỷ đồng.

Nguyên nhân đến từ hàng loạt chi phí trong kỳ tăng cao, như chi phí tài chính tăng gần 77% (trong đó chi phí lãi vay tăng 44% lên đến gần 148 tỷ đồng); chi phí khác của doanh nghiệp này cũng tăng mạnh 2,4 lần.

Tồn kho liên tục tăng cao

Trong kinh doanh bất động sản, hàng tồn kho là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá một doanh nghiệp bất động sản hoạt động có hiệu quả hay không.

Chỉ tiêu hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản được ghi nhận gồm hai khoản mục: Hàng hóa (bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách) và chi phí đã đầu tư sản phẩm dở dang (giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, các chi phí liên quan đầu tư xây dựng dự án... chưa hoàn thành).

Khi thị trường thuận lợi, giá trị hàng tồn kho tăng lên cho thấy tiến độ đầu tư mới cũng như hoàn thành dự án của doanh nghiệp bất động sản. Hàng tồn kho càng cao, càng cho thấy doanh nghiệp đang có nhiều dự án "gối đầu" để mở bán ghi nhận doanh thu trong tương lai.

Tuy nhiên, trong năm 2022, khi hầu hết doanh nghiệp ngành này đều gặp khó khăn về thanh khoản. Việc tồn kho tăng cao lại khiến các chủ đầu tư đối mặt với việc không có dòng tiền trở về để thanh toán các chi phí phát sinh, các khoản nợ đến hạn và vốn để đầu tư dự án mới.

Thống kê tại thời điểm giữa năm 2022, tổng giá trị tồn kho của 20 công ty bất động sản niêm yết lớn nhất thị trường đã vượt 260.000 tỷ đồng, tăng hơn 16% so với đầu năm.

Đến kỳ báo cáo tài chính cuối năm, chỉ xét riêng lượng hàng tồn kho của 10 doanh nghiệp địa ốc lớn nhất, con số này đã lên tới 270.000 tỷ đồng.

Trong đó, Novaland là doanh nghiệp có lượng tồn kho lớn nhất với giá trị gần 134.500 tỷ đồng, tăng hơn 24.000 tỷ đồng sau một năm và chiếm 52% tổng tài sản.

Chỉ tiêu này gia tăng chủ yếu đến từ việc nhà phát triển này tăng đầu tư tại các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và từ chuyển nhượng các dự án mới. Với 91% giá trị hàng tồn kho là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, số ít còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản chờ bàn giao cho khách hàng.

Diễn biến này trực tiếp ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp, khi lưu chuyển tiền thuần trong năm vừa qua của Novaland âm gần 8.650 tỷ đồng, trong khi năm 2021 doanh nghiệp này ghi nhận dòng tiền dương hơn 5.690 tỷ.

Giá trị tiền và tương đương tiền của Novaland cũng giảm mạnh từ mức hơn 17.249 tỷ đồng hồi đầu năm 2022 còn 8.600 tỷ đồng vào cuối năm.

Trong khi đó, Vinhomes ghi nhận quy mô tồn kho chỉ bằng nửa Novaland nhưng cũng đã tăng vọt hơn 37.200 tỷ đồng trong năm qua. Tính đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này lên đến gần 65.900 tỷ đồng.

Con số này chủ yếu đến từ bất động sản để bán đang xây dựng, phần nhiều là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí xây dựng tại các dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown và các dự án khác.

Tương tự, các doanh nghiệp địa ốc như Đất Xanh, Nhà Khang Điền, Phát Đạt, Nam Long đều đang ghi nhận giá trị hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng, chủ yếu đến từ bất động sản dang dở.

Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng, vốn trái phiếu với các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, áp lực giải phóng hàng tồn kho của nhóm doanh nghiệp này càng tăng cao.

Trong ngắn hạn, các chuyên gia đều đưa ra quan điểm kém tích cực với sự phục hồi của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở, với rủi ro lớn nhất là việc mất khả năng thanh toán. Tuy nhiên, VNDirect cho rằng giai đoạn "đóng băng" này, nếu xảy ra, cũng sẽ ngắn hơn và ít thiệt hại hơn so với năm 2011-2013.

Phân tích được đưa ra dựa trên thống kê số liệu báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) cho thấy tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản của các doanh nghiệp hiện vẫn thấp hơn giai đoạn 2011-2013, do đó, áp lực giải phóng hàng tồn kho này cũng thấp hơn.

Bên cạnh đó, sức khỏe tài chính của nhóm doanh nghiệp niêm yết nhìn chung cũng tốt hơn với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn.