Lừa đảo đa cấp bất động sản: Hấp lực chết người của kẻ cầm đầu

Những cơ hội trên trời rơi xuống hay những lời mời đột ngột - kể cả từ những người thân quen - đều có thể là nguồn cơn của lừa đảo, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Tháng 4/2019, môi giới bất động sản Woodbridge cho giới ngôi sao và nghệ sĩ nổi tiếng ở Los Angeles (bang California, Mỹ) bị bắt vì lừa đảo 1,3 tỷ USD. Con số nạn nhân rơi vào bẫy của Woodbridge không phải ở mức vài chục, mà có đến ít nhất 2.600 người.

Theo Ủy ban Chứng khoán Mỹ (SEC) và các công tố viên, Woodbridge nâng cấp thủ thuật lừa đảo dựa trên mô hình Ponzi: huy động tiền từ nhà đầu tư bất động sản dựa trên những dự án không tồn tại.

Chiêu thức của Woodbridge có nhiều điểm tương đồng với cách các công ty địa ốc đa cấp lừa đảo khi dựa trên mô hình Ponzi nhưng lại có sự biến tấu tài tình.

Luật pháp không cấm sang nhượng bất động sản. Chỉ có điều những biệt thự, căn hộ, mảnh đất nền đó có tồn tại thật sự hay không hay chỉ là những thứ mà các công ty bất động sản vẽ ra để lừa những người nhẹ dạ cả tin. Những người này dụ dỗ nhà đầu tư mua đất rồi sau đó lấy tiền người bán sau trả lãi cho người bán trước - huy động trá hình thông qua sản phẩm ảo.

Trong các hình thức lừa đảo, lừa đảo tài chính - đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản - diễn ra ở mức độ cao nhất bởi lẽ một số căn biệt thự hay chung cư là những tài sản hình thành trong tương lai, đôi khi là tài sản xây dựng dở dang và chưa chắc đã có thật. Đa số nhà đầu tư không hề hay biết mình bị lừa cho đến khi lực lượng chức năng vào cuộc.

Sự đĩnh đạc, hào nhoáng phù phiếm

Dù có được nâng cấp thế nào thì tôn chỉ duy nhất khiến Ponzi thành công trong hơn trăm năm qua chính là: Nhà đầu tư được hứa hẹn một mức lợi nhuận siêu cao trong một thời gian vô cùng ngắn và đặc biệt không đi kèm hoặc đi kèm rất, rất ít rủi ro.

Vì sao mô hình Ponzi lại thu hút nhiều người lao vào như con thiêu thân như vậy? Lý do đơn giản: lợi nhuận. Động lực tham gia Ponzi nói tóm gọn lại trong hai chữ: lòng tham và cơ hội.

Động lực tham gia Ponzi nói tóm gọn lại trong hai chữ: lòng tham và cơ hội.

Quy tắc cơ bản của đầu tư là lợi tức và rủi ro có mối quan hệ tỷ lệ thuận - lợi nhuận cao thì rủi ro lớn và ngược lại. Trong các cảnh báo về Ponzi và đa cấp mà SEC đưa ra, cảnh báo đầu tiên và quan trọng nhất luôn là: cẩn thận với khoản đầu tư được hứa hẹn lợi nhuận cao nhưng lãi suất thấp.

Ấy thế mà nhiều người, vì mộng ước thu về một nguồn lợi khổng lồ, đã phớt lờ tất cả và trở thành một chân rết trong mô hình Ponzi.

Trong nghiên cứu của công ty kiểm toán KPMG, những kẻ cầm đầu mô hình Ponzi phần lớn là những người đàn ông chững chạc, độ tuổi trên 30, có vẻ ngoài hào nhoáng mà thoạt nhìn sẽ nghĩ ngay đến một vị doanh nhân thành đạt. Những người này thường có tài hùng biện, ăn nói gãy gọn, hoạt bát và có hấp lực để thuyết phục các nhà đầu tư.

Ngoài vẻ bề ngoài, họ còn là những người có tài ăn nói, luôn sẵn sàng nói chuyện về chiến lược kinh doanh, những mô hình đạt lợi nhuận siêu khủng, kinh nghiệm làm giàu và những viễn cảnh về cuộc sống xa hoa mà nhà đầu tư có thể được hưởng thụ nếu tham gia.

Gia đình, người thân và bạn bè là những đối tượng mà đội ngũ đa cấp muốn lôi kéo đầu tiên - những người gần gũi, nhẹ dạ nhất.

Sau khi “con mồi” bùi tai và xuôi lòng tham gia, những thành viên Ponzi thậm chí còn cung cấp giấy tờ chứng nhận giả để chiếm lấy lòng tin. Nhưng khi tỉnh táo mà ngẫm kỹ ngoài cách nói nhấn nhá, lên bổng xuống trầm theo vần theo điệu thì những điều mà đội ngũ đa cấp này nói hầu hết đều không hề khả thi.

Bình mới rượu cũ

Mô hình Ponzi xuất hiện từ những năm 1820 là chiêu thức đại diện của thế giới đa cấp - như SEC từng nói - và hoạt động dựa trên nguyên lý chân rết.

Mô hình này bắt đầu từ một doanh nghiệp kinh doanh hợp pháp, đến khi doanh nghiệp không đạt được lợi nhuận kỳ vọng.

Cuối cùng, khi hệ thống đạt tới mức không thể duy trì được nữa, người khởi xướng hoặc sẽ bị bắt hoặc sẽ biến mất cùng với số tiền thu được từ các nhà đầu tư.

Hiểu đơn giản trong mô hình Ponzi, sẽ có một thành viên khởi xướng đầu tiên đứng ra quảng cáo về cơ hội đầu tư trong đó người tham gia phải đóng góp một khoản tiền và được hứa hẹn sẽ nhận được cả gốc lẫn lãi của khoản đầu tư ban đầu sau một thời gian nhất định.

Rồi sau đó nhà đầu tư này, khi kêu gọi được thêm những người khác cùng tham gia sẽ nhận được “hoa hồng” từ người khởi xướng. Đương nhiên, kêu gọi được càng nhiều người thì càng có nhiều tiền và cơ hội tái đầu tư là vô hạn.

Bằng cách lấy tiền từ những nhà đầu tư mới, kẻ lừa đảo sẽ có đủ khả năng tài chính để chi trả cho những nhà đầu tư đến sớm và thuyết phục họ tái đầu tư kèm theo việc kêu gọi theo nhiều người khác tham gia.

Đương nhiên, mô hình kinh doanh này rõ ràng là không bền vững và đến một lúc nào đó thì cũng sẽ bị gãy. Khi hệ thống đã phát triển, người khởi xướng bắt buộc phải tìm kiếm thêm các nhà đầu tư mới gia nhập mô hình để có thể duy trì được khả năng trả lãi đã hứa.

Cuối cùng, khi hệ thống đạt tới mức không thể duy trì được nữa, người khởi xướng hoặc sẽ bị bắt hoặc sẽ biến mất cùng với số tiền thu được từ các nhà đầu tư.

Trải qua hơn một thế kỷ, mô hình Ponzi nguyên thủy được nâng cấp và biến tấu lên tầm cao mới. Giai đoạn 2008-2009 khi phong trào đa cấp nở rộ, không ít vụ việc lừa đảo sử dụng mô hình Ponzi được phanh phui.

Người thân chưa chắc đã đáng tin

Luật pháp không cấm kinh doanh đa cấp. Nhưng lợi dụng mô hình đa cấp để mưu lợi cá nhân, lừa đảo chiếm đoạt tài sản là phạm pháp.

Kinh doanh đa cấp không phải là điều xấu xa đáng phải lên án. Mô hình Ponzi cũng có những điểm mạnh của nó. Thế nhưng phần lớn các dự án đa cấp đều kinh doanh những mặt hàng không có thật; do vậy là nguồn cơn của lừa đảo.

Cạm bẫy từ mô hình Ponzi luôn có. Nhưng những kẻ lừa đảo có thành công hay không phụ thuộc vào sự tỉnh táo và am hiểu thị trường của nhà đầu tư.

Lợi nhuận là điều mà nhà đầu tư nào cũng mong muốn thế nhưng bất cứ cơ hội đầu tư nào hứa hẹn lợi nhuận ở mức cao và chóng gọn với khoản đầu tư ban đầu không lớn đều có dấu hiệu không trung thực.

Điều này đặc biệt đúng với những vấn đề ít phổ thông, khó nắm bắt hoặc những vấn đề mang hàm lượng kỹ thuật cao như đầu tư tài chính.

Những cơ hội trên trời rơi xuống hay những lời mời đột ngột - kể cả từ những người thân quen, gần gũi - đều cần phải được cân nhắc cẩn trọng bởi nhóm người này luôn là đối tượng được tiếp cận đầu tiên.

Lời cảnh báo này càng đặc biệt đúng khi các công ty được chào mời đó không được niêm yết trên sàn chứng khoán hoặc thiếu tên tuổi, thiếu thông tin công khai.

Cạm bẫy từ mô hình Ponzi luôn có. Nhưng những kẻ lừa đảo có thành công hay không phụ thuộc vào sự tỉnh táo và am hiểu thị trường của nhà đầu tư.