Ông Grant Cardone - một triệu phú tự thân nổi tiếng của Mỹ - hiện là giám đốc điều hành quỹ đầu tư Cardone Capital với danh mục đầu tư trị giá 5 tỷ USD. Đồng thời, ông Cardone còn là tác giả của cuốn sách nổi tiếng "The 10X Rule" và là chuyên gia tư vấn cho nhiều công ty nằm trong danh sách Fortune 500.
Mới đây, trong một buổi phỏng vấn với CNBC, ông Cardone đã tiết lộ rằng mình rất thích đầu tư vào bất động sản và đây là lý do chính giúp ông trở thành một triệu phú tự thân. Tuy nhiên, ông cho rằng mục tiêu đầu tiên trong sự nghiệp không nhất thiết phải là sở hữu một căn nhà.
"Tôi nhận ra điều này vào năm 2003 khi tôi mới cưới vợ, sinh con và mua được một căn nhà mơ ước ở Los Angeles. Tuy nhiên, mua nhà xong tôi mới nhận ra mình sẽ không có tiền để đầu tư cho những cái khác nữa. Vì vậy, tôi lựa chọn bán căn nhà đang ở lúc đó và mua một vài bất động sản nhỏ hơn để cho thuê. Còn gia đình tôi lại đi thuê nhà khác để ở", ông Cardone chia sẻ.
 |
| Ông Grant Cardone cho rằng nên cân nhắc khi mua bất động sản nhà ở. Ảnh: Getty Images. |
Tuy nhiên, ông Cardone khẳng định rằng điều đó không có nghĩa là ông không ủng hộ việc sở hữu nhà. "Hiện tôi sở hữu 3 ngôi nhà, 2 trong số đó để cho thuê và 1 là nơi ở của gia đình tôi", ông nói.
Ông Cardone đưa ra lời khuyên như vậy vì với nhiều người, để sở hữu một ngôi nhà, họ cần phải dốc hết toàn bộ tiền bạc vào đấy. Do đó, ông cho rằng mua nhà không phải lúc nào cũng là một khoản đầu tư khôn ngoan, đặc biệt là hiện tại khi lạm phát tăng và giá nhà vẫn ở mức cao.
Dưới đây là những lý giải cụ thể:
Chi phí ăn mòn lợi nhuận
Giả sử bạn vay thế chấp để mua một ngôi nhà trị giá 100.000 USD đặt cọc 5.000 USD. Sau đó, 10 năm bạn bán ngôi nhà đó với giá 200.000 USD.
Nghe thì có vẻ như bạn đã biến 5.000 USD thành 100.000 USD sau khi trả hết khoản thế chấp, nhưng đừng quên tính cả chi phí phát sinh để sở hữu ngôi nhà đó.
Các chi phí đó bao gồm lãi suất 6%/năm trong vòng 10 năm là 60.000 USD; thuế nhà đất 2%/năm trong vòng 10 năm 20.000 USD và phí bất động sản 6% là 6.000 USD. Tổng chi phí phát sinh trước bảo trì lên tới 86.000 USD.
Như vậy, số tiền thực tế mà bạn kiếm được chỉ còn 14.000 USD, tương đương 14% so với khoản đầu tư 100.000 USD.
Có nghĩa là trong 10 năm, bạn đầu tư đi 100.000 USD với lợi nhuận là 1,4% mỗi năm, chưa bao gồm chi phí sửa chữa và bảo trì khác. Thông thường, mỗi năm bạn sẽ phải chi khoảng 1% giá trị mua căn nhà để bảo trì, nhưng trong thời điểm lạm phát cao, mức này có thể gấp đôi.
Nếu chi tiêu không cẩn thận thì bạn sẽ còn lỗ chứ không phải lãi 1,4%/năm nữa.
 |
| Ở Mỹ, ngoài tiền mua nhà và lãi vay thế chấp, chủ sở hữu còn phải lo rất nhiều khoản chi khác như thuế bất động sản, thuế nhà đất và cả phí bảo trì. Ảnh: Getty Images. |
Do đó, ông Cardone khuyên rằng không nên vay tiền để mua một ngôi nhà với kỳ vọng tạo ra lợi nhuận đích thực.
Thay vào đó, bạn chỉ nên mua khi bạn có đủ tiền - dù là từ nguồn thu nhập thụ động hay chủ động - để chi trả cho tất cả các chi phí liên quan mà không bị lỗ.
Bất động sản nhà ở khó sinh ra tiền
Trên thực tế, đầu tư bất động sản chỉ mang lại cho bạn nguồn thu nhập sau khi trừ tất cả khoản lãi vay, thuế bất động sản và chi phí bảo trì.
Nói như vậy có nghĩa là ngoại trừ việc kinh doanh trên bất động sản, một căn nhà bình thường hầu như sẽ không mang lại nguồn thu nhập nào khác.
Trong thời điểm khó khăn như hiện nay, các chủ nhà sẽ thường tăng giá thuê, chính vì vậy sở hữu bất động sản để cho thuê sẽ có lợi hơn bất động sản nhà ở. Nguồn thu duy nhất từ bất động sản nhà ở là khi bạn bán nó đi, mà muốn vậy thì vẫn cần trả các chi phí liên quan trước khi bán được.
"Với bất động sản cho thuê, tôi chỉ cần tìm người muốn đầu tư sinh lời để bán lại, mà điều đó thì không hề khó", ông Cardone nói.
Do đó, bạn chỉ nên mua khi tìm được trophy property (thuật ngữ chỉ những bất động sản hiếm, có nhu cầu cao) đang bị bán rẻ và đủ khả năng thanh toán bằng tiền mặt và gần như chắc chắn sẽ có lời.
Bất động sản cho thuê là lựa chọn tốt
Giải thích cho việc nên mua bất động sản cho thuê để đầu tư, ông Cardone đã đưa ra một tình huống cụ thể.
Ở Mỹ, thu nhập từ việc cho thuê nhà được coi là một khoản hoàn vốn chứ không phải thu nhập, vậy nên người cho thuê không cần phải nộp thuế. Các loại chi phí bảo trì, thuế bất động sản cũng được khấu trừ nếu đây là nhà cho thuê.
 |
| Kinh doanh bất động sản cho thuê ở Mỹ sẽ được miễn giảm nhiều loại thuế. Ảnh: APF. |
Chính vì vậy, nếu bạn sở hữu một bất động sản nhà ở và muốn bán nó đi, bạn sẽ cần phải nộp cả thuế bất động sản và thuế cho tiền lãi bán nhà. Thường thì chính phủ chỉ miễn thuế cho 250.000 USD đầu tiên, số tiền vượt quá sẽ tính vào thuế thu nhập.
Nhưng nếu chuyển từ nhà ở sang bất động cho thuê bạn sẽ không cần phải nộp thuế. Hơn nữa, trong đầu tư thương mại, không có một giới hạn cụ thể nào cho mức giá niêm yết của một căn nhà khi bán đi, chính vì vậy, bán một bất động sản cho thuê cũng sẽ có lợi hơn bất động sản nhà ở.
Điều cần cân nhắc còn lại chính là thời điểm thích hợp để mua nhà.
Theo ông Cardone, chỉ nên mua nhà ở khi bạn không cần phải đi vay. Điều tuyệt vời nhất khi mua một căn nhà để ở là tính ổn định và an toàn của nó. Nhưng nếu bạn muốn làm giàu và chưa có đủ tiền để mua nhà ở, thì mảng khác như đầu tư chứng khoán hay bất động sản kinh doanh sẽ là lựa chọn sáng suốt hơn.
