Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam), hiện tượng doanh nghiệp “thuê” sổ đỏ để thế chấp và/hoặc bổ sung tài sản thế chấp nơi ngân hàng không phải hiếm.
Mất nhà vì mất cảnh giác
Trong nhiều trường hợp, doanh nghiệp thực hiện đúng cam kết trả lại giấy tờ cho người dân sẽ không vấn đề gì. Nhưng bên cạnh đó, không ít doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, bị vỡ nợ và bỏ trốn, dẫn đến người cho mượn sổ đỏ mất nhà, mất cửa, kiện cáo kéo dài.
Giải thích lý do dẫn đến tình trạng trên, luật sư Đức nhấn mạnh: “Một số doanh nghiệp trả tiền thuê sổ đỏ hấp dẫn, hoặc cho chủ sổ đỏ vay ké, thậm chí là do quan hệ bạn bè tin tưởng nhau nên vô tư cho mượn sổ đỏ, đến khi mất nhà mất cửa thì mới kêu van”.
 |
| Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng, hiện tượng doanh nghiệp “thuê” sổ đỏ để thế chấp hoặc bổ sung tài sản thế chấp nơi ngân hàng không phải hiếm. |
Cũng theo ông, một nguyên nhân khác không kém phần quan trọng, là văn phòng công chứng không giải thích đến nơi, đến chốn về quyền nghĩa vụ liên quan, làm cho chủ sổ đỏ chỉ nghĩ đơn giản thế chấp chỉ là thủ tục cho xong chuyện, còn ai vay tiền thì người đó mới phải trả. Thế nên, đến ngày giờ người vay không trả được nợ, khi ngân hàng phát mại tài sản thì mọi chuyện đã muộn. Ngoài ra, nhân viên tín dụng của ngân hàng cũng phải có phần trách nhiệm trong đó. Do bị sức ép về doanh số nên các nhân viên này cũng không giải thích kỹ cho người dân mà chỉ cố lo cho bộ hồ sơ thật sạch và đẹp đẽ để hoàn thành định mức.
“Nếu công chứng và ngân hàng giải thích kỹ để người dân hình dung hậu quả có thể mất nhà thì sau này nếu xảy ra như thế, họ cũng không kiện cáo nữa”, ông Đức nói.
Cũng theo ông thì mặc dù luật không quy định bắt buộc phải giải thích như nói trên vì trong tất cả các giấy tờ, văn bản liên quan đều ghi rõ là “đã đọc”, “đã hiểu” và “tất cả cùng tự nguyện ký” nhưng cán bộ ngân hàng phải nhận thức được mức độ rủi ro khi nhận tài sản thế chấp của người thứ ba như thế nào để chủ động phòng tránh trước.
Một cán bộ ngân hàng trước đây giữ chức vụ Trưởng Ban Pháp chế của Maritimebank nói: “Hồi còn làm ở Maritimebank, chúng tôi cấm hoàn toàn việc các bộ tín dụng nhận tài sản của người thứ ba để thế chấp, ngoại trừ các trường hợp: quan hệ hôn nhân, huyết thống, cùng góp vốn cùng chịu trách nhiệm”.
Theo ông, sở dĩ phải làm chặt như thế là để tránh rủi ro sau này cho ngân hàng vì không ít trường hợp ngân hàng không thể nào đòi được nợ.
Phòng tránh như thế nào?
Theo một số luật sư, xét về lý, khi hồ sơ đã thể hiện sự tự nguyện của các bên, có công chứng hẳn hoi thì không cách gì cãi được. Muốn cãi thắng ở tòa thì phải chứng minh được sự lừa đảo của cán bộ ngân hàng và/hoặc bị ép buộc hay tại thời điểm ký hợp đồng giao dịch, chủ sổ đỏ đang có bệnh lý phải điều trị ở một bệnh viện nào đó, không đủ minh mẫn để xác lập hành vi của mình...
Cũng có những vụ việc sẽ được luật sư tư vấn theo hướng trì hoãn, “thi gan” gây khó khăn cho ngân hàng trong quá trình xử lý nợ, từ đó buộc ngân hàng phải đàm phán để chia sẻ một phần rủi ro.
Một luật sư “mách nước”, muốn chứng minh có sự lừa đảo trong những vụ việc tương tự thì nguyên đơn phải cung cấp các bằng chứng cụ thể. Ví dụ, theo luật thì quá trình công chứng phải thể hiện “ba mặt một lời” nhưng vào ngày giờ đó, nguyên đơn đang ở cách đó hàng nghìn cây số, không thể có mặt trước mặt công chứng viên...
Theo luật sư trên, để tránh vướng vào rủi ro trên, người dân phải nắm được một số dạng thường gặp sau. Dạng phổ biến nhất vẫn là nhử mồi bằng tỷ lệ hoa hồng hoặc cho vay ké vì cá nhân có cầm sổ đỏ lên ngân hàng cũng không dễ vay do phải chứng minh phương án kinh doanh, nguồn thu, phương án trả nợ. Vì thế, họ bằng lòng cho ai đó mượn sổ thế chấp vay tiền, người khác vay là chính, còn mình vay là phụ. Dạng thứ hai là lợi dụng quen thân, cho một ít tiền để tìm cách lừa.
Dạng thứ ba là do tin tưởng bạn bè quá mức nên vô tư cho mượn mà không hình dung hết hậu quả, không hề được chút lợi ích nào, bỗng dưng mất nhà mất cửa... Bởi vậy, luật sư Đức cho rằng, với người dân, đừng bao giờ dễ dãi, phó mặc cả cơ ngơi tài sản của mình cho bất kỳ ai. Công chứng cũng phải giải thích rõ ràng chi tiết quyền, nghĩa vụ cho các bên.
Cũng giống như người đi máy bay, đi hàng nghìn lần thì vẫn phải nghe bài ca “áo phao để dưới ghế ngồi, không được hút thuốc”. “Tôi biết có một số trường hợp công chứng đã không làm tròn bổn phận như thế”, ông này cho biết.
Còn với ngân hàng, không thể vì doanh số, lợi ích mà bất kể ai đưa tài sản thế chấp vào hồ sơ cũng tìm cách hợp thức hóa để nhận. Trong khi ngân hàng không đi kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm như thế nào, đôi khi chẳng biết chủ nhà là ai. Thay vào đó, qua trung gian ký tá, nhân viên ngân hàng đưa sổ đỏ đi đăng ký giao dịch bảo đảm rồi phủi tay cho xong chuyện là không được. Bởi xét cho cùng, dù ít hay nhiều thì ngân hàng vẫn phải gánh chịu hậu quả.
Trong nhiều trường hợp, ngân hàng phải nhượng bộ gốc lãi, hoặc để lại cho họ ít tiền để họ mua nơi ở mới vì nếu rơi vào trường hợp nghèo khó thì không dễ gì đẩy họ ra đường.
