Trong xu hướng phát triển đa cực của các đô thị lớn trên thế giới, TP.HCM đang từng bước hoàn thiện cấu trúc đô thị theo hướng cân bằng và bền vững hơn.

Trong bức tranh phát triển của TP.HCM, khu nam được định vị như một trục chiến lược, liên tục hoàn thiện để trở thành một đô thị hiện đại, hội tụ đầy đủ yếu tố về kết nối, tiện ích và năng lực vận hành độc lập.

Thực tế, không chỉ ghi nhận sự thay đổi về hạ tầng và quy hoạch, khu nam còn chứng kiến sự trở lại của dòng vốn đầu tư cùng nhiều dự án quy mô lớn được triển khai trong thời gian gần đây. Những chuyển động đó đang khiến khu vực trở thành một trong những điểm được thị trường quan tâm nhiều nhất trong chu kỳ phát triển mới của TP.HCM.

Khu nam hiện không chỉ thay đổi bởi một dự án hay tuyến hạ tầng riêng lẻ, mà từ nhiều động lực phát triển đồng thời xuất hiện trong cùng giai đoạn. Trong đó, hạ tầng đang là yếu tố tạo ra những thay đổi rõ rệt.

Hàng loạt công trình trọng điểm như Metro số 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Vành đai 3, trục Bắc - Nam hay kế hoạch mở rộng Nguyễn Hữu Thọ đang được thúc đẩy, giúp khu nam gia tăng khả năng kết nối với trung tâm, khu đông, miền Tây và sân bay Long Thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, TP.HCM cũng vừa cho nghiên cứu tuyến đường trên cao dọc Nguyễn Văn Linh. Dự án được kỳ vọng góp phần nâng cấp năng lực kết nối và gia tăng tính thông suốt cho trục huyết mạch của khu nam, đồng thời tăng khả năng liên kết giữa Phú Mỹ Hưng, Nhà Bè, Hiệp Phước cùng hệ thống cảng và các tuyến giao thông chiến lược khác.

Khi hạ tầng dần hình thành theo hướng liên hoàn hơn, cách cư dân nhìn nhận về khoảng cách địa lý cũng bắt đầu thay đổi. Thay vì đo bằng kilomet, bài toán kết nối ngày càng được nhìn dưới góc độ thời gian di chuyển và khả năng tiếp cận đa trung tâm.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Trưởng bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở của CBRE Việt Nam, đã đưa ra dự báo đáng chú ý: “Trong khoảng 5-10 năm tới, khu vực phía nam sẽ có thay đổi rất lớn về phân bổ các cụm đô thị đa trung tâm. Chính yếu tố này sẽ giúp việc lựa chọn sinh sống ở đâu dễ dàng và đa dạng hơn. Khi đó, việc sống xa trung tâm hơn, đánh đổi khoảng 15-20 phút đi xe sẽ trở nên bình thường”.

Song song với hạ tầng, thị trường cũng ghi nhận sự trở lại của nhiều nhà phát triển lớn tại các trục như Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Văn Linh hay khu vực Nhà Bè. Nếu giai đoạn trước, khu nam chủ yếu phát triển theo hướng mở rộng nguồn cung nhà; thì hiện nay, thị trường đang dần chuyển sang tư duy phát triển các hệ sinh thái đô thị đồng bộ với cộng đồng cư dân dài hạn.

Sau nhiều thập kỷ định hình, khu nam đã thiết lập một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh với khả năng vận hành độc lập vững chắc.

Khác với nhiều khu vực chỉ đơn thuần mở rộng dân cư, Nam Sài Gòn đang sở hữu đầy đủ cấu phần của một cực đô thị hiện đại: Hệ thống giáo dục quốc tế (Đại học RMIT, Đại học Fulbright, Trường quốc tế Canada, Việt Úc, Renaissance...), y tế chất lượng cao (Bệnh viện FV, Bệnh viện Tim Tâm Đức), trung tâm thương mại lớn (Crescent Mall, SC VivoCity), không gian triển lãm - hội nghị SECC... Đây cũng là một trong số ít khu vực tại TP.HCM đã sớm hình thành cộng đồng cư dân có tính quốc tế cao cùng môi trường sống mang màu sắc đô thị hiện đại khá rõ nét.

Không chỉ là toạ độ an cư, khu nam còn đang mở rộng vai trò như một trung tâm thương mại - dịch vụ mới của thành phố. Sự hiện diện của nhiều cao ốc văn phòng hạng A cùng nhiều tập đoàn lớn chọn Nam Sài Gòn là trụ sở chính như Unilever hay VNG, cho thấy xu hướng dịch chuyển dần của các hoạt động kinh tế về những khu đô thị có chất lượng vận hành và dư địa phát triển dài hạn hơn.

Bên cạnh hệ tiện ích đã dần hoàn thiện, khu nam còn sở hữu ưu thế về không gian sống và hệ sinh thái tự nhiên. So với nhiều khu vực khác của TP.HCM, khu nam, đặc biệt là Nhà Bè, vẫn còn quỹ đất rộng, hệ thống kênh rạch tự nhiên cùng mật độ mảng xanh cao. Đây cũng là nền tảng quan trọng giúp khu vực này còn nhiều dư địa để phát triển các mô hình đô thị sinh thái trong dài hạn.

Theo định hướng quy hoạch chiến lược, khu nam sẽ phát triển theo mô hình đô thị sinh thái thông minh mang màu sắc sông nước Nam Bộ, tập trung vào các lĩnh vực như kinh tế tri thức, thương mại - dịch vụ, giáo dục, triển lãm - hội chợ, giải trí, logistics và kinh tế biển.

Một trong những tín hiệu rõ nét nhất cho chu kỳ phát triển mới của khu nam chính là sự trở lại mạnh mẽ của các nhà phát triển lớn sau giai đoạn thị trường trầm lắng.

Theo dữ liệu từ DKRA Group, kết thúc quý I/2026, khu nam ghi nhận hơn 105 dự án căn hộ đang triển khai xây dựng và mở bán, cung cấp ra thị trường hơn 14.000 căn hộ. Dù mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao, nhiều dự án đã ghi nhận mức giá vượt 70 triệu đồng/m2, nhưng tỷ lệ tiêu thụ đều đạt trên 50%. Điều này cho thấy thị trường đang dần nhìn nhận Nam Sài Gòn như một điểm đến an cư và đầu tư có năng lực tăng trưởng riêng.

Xu hướng đó cũng được phản ánh qua sự hiện diện ngày càng mạnh mẽ của các nhà phát triển lớn tại khu nam. Dọc các trục chiến lược như Nguyễn Hữu Thọ hay khu vực Nhà Bè, thị trường liên tục ghi nhận các kế hoạch đầu tư quy mô lớn từ cả doanh nghiệp trong nước lẫn quốc tế.

Đáng chú ý, Keppel cũng tiếp tục mở rộng hệ sinh thái khu đô thị Celesta với dự án Celesta Gold cùng các đối tác Phú Long và Nomura Real Estate Vietnam trên trục Nguyễn Hữu Thọ - khu vực đang hưởng lợi trực tiếp từ loạt kết nối hạ tầng mới.

Điểm khác biệt của chu kỳ hiện tại nằm ở việc các nhà phát triển không còn tiếp cận khu nam theo tư duy ngắn hạn. Thay vì tập trung vào tốc độ bán hàng hay biên độ tăng giá, nhiều dự án đang được đầu tư theo hướng dài hạn hơn, chú trọng vào quy hoạch đồng bộ, chất lượng vận hành và khả năng hình thành cộng đồng cư dân bền vững theo thời gian.

Khu đô thị Celesta là một trong những dự án phản ánh rõ nét xu hướng phát triển này mới của thị trường. Dự án được phát triển theo chiến lược mở rộng hệ sinh thái từ Celesta Rise và Celesta Avenue hình thành trước đó, cho thấy định hướng đầu tư của Keppel không dừng ở một dự án riêng lẻ, mà hướng đến việc xây dựng môi trường sống cũng như cộng đồng cư dân lâu dài.

Sự hiện diện ngày càng mạnh mẽ của các nhà phát triển lớn cũng phần nào cho thấy niềm tin khu nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mạnh mẽ hơn, nơi giá trị tăng trưởng không chỉ đến từ hạ tầng, mà còn qua quá trình hình thành những chuẩn sống và hệ sinh thái đô thị mới của TP.HCM.