Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, do những biến động xã hội sau năm 1954 và sau năm 1975, nhiều biệt thự đã không còn là “biệt thự” nữa do bị thay đổi công năng và hình thức, thay vào đó là những tòa nhà nhếch nhác, không gian nội và ngoại thất thay đổi tùy tiện nhằm phục vụ cho những sinh hoạt mới.

Có thể nói không ngoa rằng, nhiều biệt thự giữa phố đã biến thành ngôi nhà nông thôn do cơi nới xây thêm kể cả xây chuồng nuôi gia súc hay làm vườn rau! Sự biến đổi cảnh quan biệt thự phản ánh rõ nét tư duy quản lý đô thị và lối sống của một bộ phận dân cư.

Các biệt thự từ sở hữu của một gia đình đã trở thành nhà tập thể của nhiều hộ gia đình, hoặc thành công sở văn phòng nhưng vẫn có những “hộ độc thân” tạm trú ở đó. Rồi dần dần không gian công sở và nhà ở xen lẫn nhau...

Đời sống khó khăn và thói quen lối sống tập thể “cha chung không ai khóc” là yếu tố trực tiếp, việc chính quyền không nhận thức được giá trị của cảnh quan biệt thự như một loại hình di sản văn hóa là nguyên nhân gián tiếp, cả hai chủ thể sử dụng và quản lý biệt thự đều không có ý thức giữ gìn bảo tồn nên đã làm biến đổi cảnh quan biệt thự theo hướng tiêu cực.

Khoảng hơn mười năm gần đây ở Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều biệt thự đã được chuyển đổi sở hữu từ tập thể sang tư nhân. Chủ sở hữu (hoặc người thuê nhà) xuất phát từ nhu cầu kinh tế, đã sửa chữa phục hồi khá nhiều biệt thự trở về cảnh quan cũ có chức năng để ở (cho người nước ngoài, Việt kiều thuê), chuyển đổi công năng thành quán ăn, quán cà phê có trang trí nội thất kiểu “Sài Gòn xưa” hoặc theo lối Âu Tây...

Sự thay đổi này mang lại sức sống mới cho từng ngôi biệt thự nhưng trên diện rộng “cảnh quan biệt thự" vẫn chưa được phục hồi. Tuy nhiên, để biệt thự có thể tồn tại lâu dài và tham gia vào phục vụ du lịch, vừa hấp dẫn du khách về giá trị kiến trúc lịch sử, vừa phải hấp dẫn bằng những câu chuyện của chủ nhân - người sinh sống ở đó, hấp dẫn bằng lối sống văn hóa Việt khi tổ chức du lịch homestay...

Có như vậy khi biệt thự trở về đúng chức năng của nó thì sẽ phát huy được giá trị di sản của cộng đồng đồng thời với lợi ích kinh tế lâu dài của chủ sở hữu.

Hiện nay ở bất cứ khu đô thị mới nào cũng có không gian dành cho biệt thự bên cạnh những chung cư bình dân hay cao cấp, cạnh những căn nhà phố. Vậy tại sao vùng đô thị cũ lại không thể gìn giữ cảnh quan biệt thự? Nhà ở - số lượng và loại hình - còn là một “dấu hiệu” để nhận biết sự phát triển của xã hội, sự đa dạng và chất lượng dân cư.