Tại thị trường phía Bắc, bên cạnh những cái tên quen thuộc, Văn Phú Invest (VPI) và Hải Phát Invest (HPX) gần đây nổi lên, nắm trong tay nhiều khu đất vàng và các dự án tầm cỡ tại thủ đô.
Hành trình tăng vốn thần tốc
Văn Phú và Hải Phát có khá nhiều điểm tương đồng. Cả 2 doanh nghiệp bất động sản này đều có quá trình tăng vốn thần tốc trước khi lên sàn chứng khoán.
Hải Phát được thành lập từ năm 2003, với vốn điều lệ ban đầu chỉ 8 tỷ đồng. Mãi đến năm 2007, công ty mới tăng vốn lên 15 tỷ đồng, trên cơ sở vốn góp của các cổ đông hiện hữu và các cổ đông khác.
 |
| The Vesta, một trong các dự án bất động sản của Hải Phát Invest tại Hà Nội. Ảnh: Lê Hải. |
Một năm sau đó, công ty tăng vốn một mạch lên 300 tỷ đồng, thông qua việc phát hành cho các cổ đông hiện hữu. Đây cũng là năm mà Hải Phát triển khai xây dựng dự án khu đô thị mới Văn Phú và Tổ hợp thương mại và căn hộ The Pride thuộc Khu đô thị An Hưng (Hà Đông, Hà Nội).
Vốn điều lệ công ty một lần nữa được tăng lên 750 tỷ đồng vào năm 2011, trước khi tăng mạnh lên 1.500 tỷ đồng vào năm 2017.
Đợt tăng vốn mạnh nhất của Hải Phát diễn ra ngay trước khi doanh nghiệp này niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán. Sau khi lên sàn, Hải Phát dự kiến tăng vốn lên 2.500 tỷ đồng, nhằm gia tăng năng lực tài chính.
Văn Phú cũng có bước tăng vốn chóng mặt. Lần gần nhất, doanh nghiệp này nâng vốn từ 262 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng, gấp 6 lần, chỉ trong vòng 3 tháng trước ngày lên sàn.
Cụ thể, năm 2008, vốn điều lệ của Văn Phú chỉ là 45,8 tỷ đồng, sau các đợt phát hành cổ phiếu, doanh nghiệp này tăng vốn lên 262 tỷ đồng. Riêng lần tăng vốn mạnh nhất được thực hiện vào tháng 7/2017, trước khi niêm yết trên sàn chứng khoán. Chỉ từ tháng 4 đến tháng 7/2017, Văn Phú Invest đã tăng vốn mạnh gấp 6 lần, từ 262 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng.
 |
Lãnh đạo công ty cho biết lần tăng vốn gần đây nhất mục đích là để thanh toán các khoản nợ vay cá nhân, ngân hàng; đầu tư tài chính và bổ sung vốn lưu động; bổ sung vốn cho công ty con - Công ty TNHH MTV Đầu tư Văn Phú - Giảng Võ...
Chia sẻ với Zing.vn, ông Phạm Hồng Châu, Thành viên HĐQT, Phó tổng giám đốc Văn Phú Invest, cho biết kế hoạch tăng vốn thực tế được vạch ra từ nhiều năm trước. Và việc tăng vốn của công ty là kết quả tất yếu của quá trình phát triển của doanh nghiệp sau 10 năm kinh doanh.
Cũng theo ông Châu, năm 2015, Văn Phú đã có vốn điều lệ là 538 tỷ đồng, nhưng đầu năm 2016 công ty chia tách hoạt động khiến số vốn giảm về 262 tỷ đồng.
Phó chủ tịch Văn Phú giải thích kể từ khi thành lập, công ty đã tăng vốn hơn 6 lần. Nhưng đối với một công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, số vốn đó không phải là nhiều.
Cùng chung một chủ nợ
Ngoài việc cùng phát triển quỹ đất rộng lớn tại khu vực Hà Đông, Hà Nội, Văn Phú và Hải Phát hiện tại cũng có chung chủ nợ lớn nhất, chính là Ngân hàng TNHH Indovina, với khoản vay hàng trăm tỷ đồng.
 |
Cụ thể, Văn Phú có tổng cộng 734 tỷ đồng nợ vay tài chính cả ngắn hạn và dài hạn, trong đó hơn 97% nợ là vay của Ngân hàng TNHH Indovia, tương đương khoản dư nợ 712 tỷ.
Ngoài ra, Vietcombank cũng đang cấp một khoản tín dụng dài hạn với giá trị 14,2 tỷ đồng cho công ty này.
Các khoản vay đều có mục đích bổ sung vốn lưu động phục vụ thi công xây dựng các dự án bất động sản và bổ sung vốn tại các công ty con. Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất tại các dự án đang xây dựng của công ty.
Tại Hải Phát, công ty này đang có tổng cộng 1.734 tỷ đồng nợ vay tài chính, riêng khoản vay tại Indovina lên tới 575 tỷ đồng, chiếm 33%. Ngoài ra là một số khoản vay tại Vietinbank, với tổng dư nợ 420 tỷ đồng; Ngân hàng Bản Việt với 369 tỷ đồng; Ngân hàng Bảo Việt 195 tỷ và SHB với 174 tỷ đồng cho vay…
Hai đại gia bất động sản còn có điểm chung khác khi cơ cấu được hệ số nợ ngay trước thềm niêm yết cổ phiếu.
Cụ thể, trước khi tăng vốn lên 1.600 tỷ đồng, Văn Phú luôn phải duy trì khoản nợ vay tài chính cao hơn vốn chủ sở hữu của mình.
 |
Năm 2016, khi vốn điều lệ mới là 262 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu là 344 tỷ đồng, Văn Phú đã vay 406 tỷ đồng, tương đương hệ số nợ phát sinh lãi/vốn chủ sở hữu là 1,18 lần. Còn tính tổng nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của công ty lên tới 5,16 lần, cao hơn rất nhiều so với các doanh nghiệp cùng ngành.
Đến đầu năm 2017, hệ số này tăng lên mức 6,4 lần, do công ty phát sinh thêm hàng trăm tỷ đồng nợ vay tài chính ngắn hạn.
Tuy nhiên, nhờ việc tăng vốn thần tốc mà hệ số nợ của doanh nghiệp này đã về ngưỡng an toàn 0,8 lần. Thậm chí, nợ phát sinh lãi/vốn chủ sở hữu còn giảm về mức 0,36 lần.
Tương tự tại Hải Phát, trước khi tăng vốn lên 1.500 tỷ đồng, đầu 2016, tổng nợ phải trả/vốn chủ sở hữu công ty cũng lên tới 3,16 lần, trong đó nợ phát sinh lãi/vốn chủ sở hữu là 0,8 lần.
Trong những kỳ sau, Hải Phát liên tục phải gia tăng số nợ vay của mình để phát triển dự án, chủ yếu là vay dài hạn. Đến cuối quý II này, doanh nghiệp đã tăng số nợ vay lên 1.734 tỷ đồng. Tuy nhiên, cũng nhờ tăng vốn lên gấp đôi trước thềm niêm yết mà chỉ số này đã giảm về mức 1,95 lần, với tổng nợ phải trả/vốn chủ sở hữu và 0,76 lần nợ phát sinh lãi/vốn chủ sở hữu.
