Khác với Vinhomes, Novaland hay FLC thường phát triển dự án dàn trải trên khắp cả nước, nhiều đại gia bất động sản chỉ tập trung phát triển quanh khu vực TP.HCM và một vài tỉnh lân cận với quỹ đất rộng lớn. Đất Xanh, Phát Đạt, Khang Điền hay Nam Long là những cái tên đáng chú ý với quỹ đất hàng nghìn ha tại thành phố này.
Ai đang nắm giữ nhiều đất nhất?
Theo báo cáo thường niên của Đất Xanh (DXG), công ty này chiếm tới 29,1% thị phần bất động sản nhà ở tại Việt Nam và là nhà phân phối lớn nhất tại Việt Nam năm 2017 vừa qua. Ngoài việc thu về 751 tỷ lãi ròng, công ty cũng gia tăng quỹ đất thêm 500 ha, nâng tổng quỹ đất hiện quản lý lên con số trên 1.000 ha.
Đất Xanh đã, đang và dự kiến triển khai khoảng 44 dự án với tổng vốn đầu tư ước tính 63.000 tỷ đồng. Nhiều dự án trong số đó có tổng vốn đầu tư giá trị lớn như Nha Trang Golf Resort tổng vốn 8.818 tỷ đông; Gem Riverside 5.696 tỷ đồng; Opal Ocean View 5.500 tỷ đồng; Opal City Nam Hội An 4.548 tỷ đồng; Gem Premium 4.392 tỷ đồng; Opal city 3.650 tỷ đồng…
Ban lãnh đạo công ty cũng cho biết quỹ đất như hiện nay đủ để công ty khai thác với kế hoạch doanh thu, lợi nhuận trong 5 năm tới.
Ngoài ra, để chuẩn bị cho kế hoạch 10 năm, Đất Xanh tiếp tục mở rộng quỹ bằng các hình thức M&A, nhận chuyển nhượng các loại hình đầu tư BT, BOT. Dự kiến giai đoạn 2018-2020, Đất Xanh nâng tổng quỹ đất quản lý lên con số 2.000 ha.
Không sở có đất hàng nghìn ha nhưng đất thuộc diện quản lý của Khang Điền (KDH) lại tập trung ở TP.HCM với giá trị cao.
 |
Báo cáo thường niên 2017 cho biết công ty đã, đang và sắp triển khai trên 30 dự án căn hộ, nhà ở tại TP.HCM với quỹ đất trên 500 ha. Quỹ đất này chủ yếu tập trung tại khu đông và tây TP.HCM, nằm ở quận 2, quận 9, quận Bình Tân và huyện Bình Chánh.
Vào đầu năm, Khang Điền đã hoàn tất sáp nhập Công ty Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI) làm công ty con, để gia tăng quỹ đất sở hữu.
BCCI có quỹ lớn đất tại phía Tây Nam, các quận Bình Chánh và Tân Bình TP.HCM nơi Khang Điền đang mở rộng đầu tư. Tuy nhiên, phần lớn trong số này lại chưa có đầy đủ pháp lý. Ban lãnh đạo Khang Điền từng cho biết muốn sử dụng quỹ đất của BCCI cần thực hiện làm pháp lý cho tốt để giá trị đất tăng, rồi làm nghĩa vụ đối với khách hàng.
Là một trong những chủ đầu tư ra đời sớm nhất của thị trường bất động sản Việt Nam, Nam Long (NLG) hiện có quỹ đất sạch lên tới 567 ha tập trung tại các tỉnh miền Nam như Cần Thơ, Long An, TP.HCM…
Từ những năm 2000, Nam Long đã tập trung phát triển quỹ đất tại TP.HCM thông qua các hoạt động đền bù, nhận chuyển nhượng và xin giao thuê các khu đất chưa có quy hoạch chi tiết, chưa có cơ sở hạ tầng đô thị…
“Những dự án với vị trí lý tưởng, hạ tầng chỉn chu… đã, đang và sẽ luôn luôn là điều mà Nam Long hướng tới”, Chủ tịch HĐQT Nam Long Nguyễn Xuân Quang, khẳng định trong lời nhắn gửi đến cổ đông của mình.
Công ty cũng cho biết ngoài thị trường chính là TP.HCM, sẽ tập trung phát triển kinh doanh tại các tỉnh thành lân cận như Cần Thơ, Long An và đặc biệt sẽ mở rộng thị trường ra các tỉnh phía Bắc như Hà Nội, Hải Phòng…
Phát Đạt (PDR) với vốn điều lệ 6.713 tỷ đồng, thuộc nhóm đại gia bất động sản có vốn điều lệ lớn nhất thị trường hiện nay. Công ty cũng chủ yếu phát triển các dự án tại TP.HCM, một số tại Quảng Ngãi và Phú Quốc.
Tại TP.HCM, dự án của Phát Đạt chủ yếu tập trung tại khu nam trung tâm từ quận 3 tới huyện Bình Chánh.
 |
Chiến lược của đại gia bất động sản này là tập trung phát triển các quỹ đất sạch, vị trí trung tâm với quy mô vừa và nhỏ, từ việc mua bán sáp nhập và thực hiện các dự án BT để triển khai và kinh doanh dự án trong thời gian ngắn nhất.
Tính đến cuối 2017, công ty có khoảng 237,7 ha đất, bao gồm các dự án hiện có, quỹ đất hoàn đổi từ các dự án BT và quỹ đất liên kết phát triển.
Các đại gia đang nợ bao nhiêu?
Cũng không giống với các đại gia bất động sản với dự án dàn trải cả nước và thường có tỷ lệ nợ vay tài chính cao, nhóm bất động sản phía Nam với phân khúc chính là căn hộ và nhà ở thường duy trì hệ số này ở mức trên dưới 1 lần.
Tại Đất Xanh, hệ số này hiện ở mức 7.200 tỷ tổng nợ phải trả trên 5.217 tỷ vốn chủ sở hữu, tương đương 1,38 lần.
Còn nếu chỉ tính đến nợ phát sinh lãi - nợ vay tài chính, tỷ lệ này tại công ty chỉ là 0,52 lần.
 |
Còn tại Phát Đạt, tổng nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu lên tới 2,59 lần. Tuy nhiên, trong cơ cấu nợ phải trả chủ yếu là các khoản người mua trả tiền trước và các khoản phải trả khác (bao gồm chi phí liên quan tới dự án đang triển khai, hợp đồng hợp tác đầu tư và ký quỹ nhận được từ khách hàng) trong dài hạn. Trong khi đó, công ty có 888 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn, là số nợ có phát sinh lãi vay, tương đương tỷ lệ 0,29 lần.
Khang Điền và Nam Long cũng duy trì hệ số tài chính này ở mức an toàn, với tổng nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu chỉ lần lượt ở mức 0,46 và 0,93 lần. Thậm chí, nếu chỉ tính hệ số nợ phát sinh lãi trên tổng vốn hệ số này còn xuống thấp hơn khi tổng nợ vay tài chính của cả 2 doanh nghiệp chỉ trên 1.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, nếu so với đầu năm, chỉ số vay nợ tại cả 4 doanh nghiệp này đều tăng lên, cho thấy các đại gia bất động sản vẫn cần tới đòn bẩy tài chính khi tham gia đầu tư các dự án cần lượng vốn lưu động rất lớn.
Duy trì các khoản nợ vay tài chính ở mức vừa phải, nhưng các đại gia bất động sản này vẫn đều đặn báo lãi hàng trăm tỷ đồng mỗi năm.
Trong năm 2017, cả 4 công ty này đều thu về khoản lợi nhuận tăng trưởng rất mạnh, như 1.335 tỷ đồng trước thuế tại Đất Xanh, tăng 63%. Nam Long cũng thu về 950 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm 2016. Con số bên phía Phát Đạt và Khang Điền lần lượt là 551 tỷ đồng và 729 tỷ đồng, đều tăng trên 30% so với năm trước đó.
 |
Từng chia sẻ với Zing.vn, một chuyên gia về lĩnh vực bất động sản cho biết mỗi công ty có một chiến lược đầu tư khác nhau. Những công ty sử dụng đòn bẩy tài chính lớn có thể tăng quy mô hoạt động lên rất nhanh chỉ trong thời gian ngắn. Nhưng đi kèm với đó là những rủi ro nhất định khi duy trì tỷ lệ nợ vay quá cao, và phải trả rất nhiều lãi hàng năm.
Nhóm bất động sản căn hộ, nhà ở thường không phải duy trì khoản nợ vay tài chính ở mức quá cao, do các dự án này có vốn đầu tư nhỏ hơn nhiều so với du lịch và nghỉ dưỡng.
Chuyên gia cũng cho biết các chủ đầu tư khi triển khai dự án đều mở bán ngay và cho phép người mua đặt cọc trước với giá ưu đãi. Các khoản tiền nhận về này sẽ được công ty bổ sung vào nguồn vốn đầu tư xây dựng dự án, và ghi nhận là khoản người mua trả tiền trước trong bản cân đối kế toán. Trong tương lai, khi bàn giao nhà, khoản tiền này sẽ được hạch toán vào doanh thu của công ty.
"Đó là lý do vì sao các công ty chuyên về phát triển bất động sản nhà ở thường có tỷ lệ người mua trả tiền trước thậm chí còn cao hơn nợ vay tài chính", vị chuyên gia nói.
