Trong quý II/2022, CBRE ghi nhận thị trường căn hộ vẫn là kênh đầu tư bền vững trong trung và dài hạn tại TP.HCM. Sau một quý trầm lắng, thị trường chứng kiến nguồn cung mới tăng vọt, với hơn 15.500 căn từ 12 đợt mở bán, vượt số lượng của cả năm trước.
Giá căn hộ chạm mốc 425 triệu đồng/m2
Phía đông TP.HCM, đặc biệt khu vực TP Thủ Đức, đóng góp đến 88% nguồn cung mới của cả thị trường. Tuy nhiên, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế với 93% nguồn cung mới quý này. Căn hộ trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới, còn phân khúc bình dân chưa trở lại kể từ đầu năm 2019.
 |
| Nguồn cung căn hộ tại thị trường TP.HCM từ quý I/2019 đến quý II/2022. Nguồn: CBRE. |
Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ vẫn có xu hướng tăng. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường hiện ở mức 60 triệu đồng/m2, tăng gần 9% so với cùng kỳ năm trước. Đáng nói, suốt 3 năm qua, thị trường không ghi nhận dự án chung cư mới nào có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, xét cả thị trường thứ cấp cũng khó kiếm được sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m2.
Tình trạng này được dự báo tiếp tục kéo dài, nhất là khi thị trường vừa thiết lập mức đỉnh mới ở mốc 425 triệu đồng/m2 với một dự án căn hộ hạng sang.
“Sự mất cân đối cung cầu không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở giá bán. Giá các căn hộ đang tăng quá cao, không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người dân và nhà đầu tư. Đó là lý do doanh số bán hàng trên thị trường căn hộ không theo kịp đà tăng giá. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới gần như không thay đổi theo năm, chỉ ở mức 70%”, đại diện CBRE cho biết.
Cơ cấu sản phẩm nhà ở đang biểu hiện rõ nét tình trạng lệch pha cung cầu. Thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững do thiếu loại nhà ở vừa túi tiền, nhưng có dấu hiệu thừa cung phân khúc nhà ở cao cấp.
Đại diện An Gia Group cho rằng xu hướng tăng giá căn hộ còn phát triển trong tương lai. Không đơn giản vì quỹ đất hạn chế hay chi phí phát triển dự án leo thang, mà nhu cầu với loại hình này chỉ tăng không giảm, đặc biệt tại TP.HCM. Những dự án trong phân khúc vừa túi tiền ở các khu vực ngoại thành - nơi có ngưỡng giá mềm, kết nối thuận tiện tới trung tâm - tiếp tục là tâm điểm đầu tư, dẫn dắt thị trường thời gian tới.
 |
| Người mua tìm hiểu dự án Westgate tại Bình Chánh. |
Cơ hội mua nhà vẫn còn
Theo Savills, nguồn cung căn hộ dao động khoảng giá 40-50 triệu đồng/m2 hiện rất khan hiếm. Trong khi đó, nhu cầu của thị trường đang rất lớn, đặc biệt với nhóm người trẻ 30-35 tuổi. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở cao nhất, nhưng không biết mua thế nào, tìm ở đâu…
Trên thực tế, nếu giá căn hộ phía đông đã vượt ngưỡng thu nhập của người dân thì ở phía tây, Bình Chánh vẫn được coi là tâm điểm của dòng căn hộ tầm trung. Hiện không ít dự án tại đây có mức giá vừa túi tiền, thanh khoản tốt, hướng đến người mua ở thực. Chưa kể, Bình Chánh là khu vực được quy hoạch lên thành phố vào năm 2025, với nền tảng dân số cơ học đông, nhu cầu sở hữu nhà ở lớn, hạ tầng không ngừng kiện toàn và hệ tiện ích thụ hưởng đầy đủ.
Khu phức hợp Westgate do An Gia triển khai tại trung tâm hành chính Bình Chánh đang tạo dấu ấn với mức giá từ 2,3 tỷ đồng/căn. Người mua chỉ cần thanh toán trước 20% và ngưng đến khi nhận nhà vào quý III/2023 mới thanh toán tiếp. Đồng thời, chủ đầu tư cam kết hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà.
 |
| Khu phức hợp Westgate có quy mô khoảng hơn 2.000 căn hộ. Ảnh phối cảnh dự án. |
Chính sách này được thiết kế để hỗ trợ các gia đình trẻ trong bối cảnh giá thị trường căn hộ tăng cao. Về góc độ đầu tư, chính sách cũng mang lại nhiều lợi thế cho người mua nhà, đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngoài ra, chủ đầu tư An Gia chiết khấu 1-2% cho khách hàng mua sỉ, 1% cho cổ đông AGG và khách tại một số khu vực như quận 8, Tân Bình, Bình Tân, Bình Chánh…
Giá các căn hộ ở ngưỡng 45-60 triệu đồng/m2 tại TP.HCM vẫn được nhà đầu tư tìm kiếm nhiều, bởi đây được xem là ngưỡng chấp nhận được trong giai đoạn này. Hiện tại, căn hộ trung cấp, đáp ứng nhu cầu ở thực đang là sản phẩm phổ biến ở thị trường TP.HCM, với thị phần đến 41% tổng nguồn cung tích lũy, chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã được giới thiệu trước đó.
Dự báo nguồn cung trong 6 tháng cuối năm tiếp tục bị trì hoãn do vấn đề pháp lý, cấp phép xây dựng cũng như chi phí đầu vào cao kỷ lục. Chưa kể, giá căn hộ liên tục lập đỉnh sẽ là một thách thức lớn với các nhà đầu tư.
“Căn hộ tầm trung hứa hẹn là phân khúc dẫn dắt thị trường, bên cạnh đất nền, nhà ở gắn liền với đất. Nguồn cung ngày càng khan hiếm, căn hộ vừa túi tiền càng hạn chế hơn. Phân khúc căn hộ tầm trung được kỳ vọng tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn do nhu cầu ở thực cao”, đại diện CBRE nhấn mạnh.
