Sau 13 năm thuê nhà tại TP.HCM, chị Thanh Lam (31 tuổi) vẫn chưa sở hữu căn nhà riêng. Chị cho biết bản thân từng tìm mua nhà từ nhiều năm trước, nhưng khi đó còn trẻ, sống độc thân nên chưa quá vội. Vì vậy, chị quyết định tiếp tục thuê nhà và tích lũy thêm.
Người ra khu vệ tinh để tìm nhà phù hợp
“Giờ tôi thấy tiếc vì từng bỏ lỡ nhiều cơ hội mua những căn nhà giá 2-3 tỷ đồng gần công ty. Đến nay, khi tích lũy được nhiều hơn và hỏi lại, giá những căn đó đã tăng gấp đôi”, chị kể.
Trong thời gian thuê nhà, chị Lam cũng quen với những căn hộ mới, không gian thoáng đãng và ít tiếng ồn. Hiện chị thuê căn hộ tại khu vực quận 7 và ở ghép với bạn bè. Tổng chi phí thuê nhà, điện nước và phí dịch vụ vào khoảng 7 triệu đồng mỗi tháng.
Thói quen này cũng ảnh hưởng đến tiêu chí mua nhà của chị. Tuy nhiên, những căn hộ có chất lượng sống tương tự nơi đang thuê lại có giá cao hơn mức chị mong muốn. Vì vậy, thay vì cố tìm nhà gần trung tâm, chị sẵn sàng mở rộng phạm vi tìm kiếm ra xa hơn, miễn thời gian di chuyển hàng ngày khoảng 30-45 phút, khu vực có đầy đủ tiện ích và kết nối giao thông thuận tiện.
  |
| Chị Thanh Lam chọn cách tìm nhà ở khu vực vệ tinh để phù hợp với ngân sách và nhu cầu sống. Ảnh: NVCC. |
Hiện chị Lam dự tính mua căn hộ trong khoảng 4-5 tỷ đồng, ưu tiên thiết kế có ban công hoặc hệ kính lớn. Chị cho biết đã tích lũy được khoảng 40% giá trị căn nhà, đồng thời có thể nhận thêm hỗ trợ từ bố mẹ và cân nhắc vay thêm khoảng 500 triệu đồng nếu cần.
Chị Lam không phải đại diện cá biệt. Khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 69% người được khảo sát tại TP.HCM chấp nhận dịch chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới. Với người mua để ở, 72% lựa chọn những khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt. Khi khả năng kết nối được cải thiện, người mua có thêm lý do để cân nhắc một căn nhà xa trung tâm nếu đổi lại được diện tích lớn hơn, môi trường sống phù hợp và mức giá vừa khả năng tài chính.
May mắn khi chọn mua nhà sớm
Trong khi chị Lam tiếp tục tìm kiếm, anh Minh Tú (28 tuổi, TP.HCM) đã chọn cách khác. Năm ngoái, anh quyết định mua căn hộ rộng 50 m2 thông thủy tại phường Cát Lái với giá hơn 2,5 tỷ đồng khi chủ nhà cần tiền bán gấp với giá tốt.
Thời điểm đó, giá căn hộ vượt quá ngân sách dự kiến, khiến anh phân vân vì nếu mua nhà, anh sẽ phải vay ngân hàng khá nhiều và cần cân đối khoản trả nợ hàng tháng. Tuy nhiên, khi thấy giá căn hộ liên tục tăng, anh cho rằng giá nhà khó có xu hướng giảm, nếu tiếp tục chờ đợi thêm sẽ bỏ lỡ cơ hội.
Vì vậy, anh đã quyết định xuống tiền khi gặp được căn hộ phù hợp, dù điều kiện vay vốn chưa hẳn thuận lợi. “Nếu chờ lãi suất giảm, tôi sợ giá nhà sẽ còn tăng nhanh hơn”, anh nói.
 |
| Nhiều người trẻ quyết tâm mua nhà từ sớm, chấp nhận kiểm soát chi tiêu để từng bước hiện thực hóa mục tiêu an cư. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Do căn hộ vẫn đang xây dựng, anh chỉ cần trả trước 50% giá trị căn nhà cho chủ cũ. Phần còn lại được thanh toán bằng vốn vay ngân hàng theo tiến độ đóng tiền cho chủ đầu tư. Quyết định mua nhà giúp anh sớm hiện thực hóa mục tiêu an cư, nhưng cũng khiến việc quản lý chi tiêu trở nên quan trọng hơn.
Anh Tú cho biết áp lực lớn nhất thời gian qua là khoản lãi ngân hàng tăng theo các đợt giải ngân. Bên cạnh chi phí sinh hoạt hàng ngày, anh còn chuẩn bị tài chính để nhận nhà, dự kiến trong khoảng hai tháng tới.
Dù vậy, anh vẫn cho rằng quyết định mua nhà vào năm ngoái là phù hợp với hoàn cảnh của mình. “Nếu không mua nhà vào năm ngoái, tôi không biết đến khi nào mình sẽ mua được nhà”, anh chia sẻ.
Để đảm bảo khả năng trả nợ, anh đã điều chỉnh thói quen chi tiêu, hạn chế mua hàng hiệu và những món đồ không thực sự cần thiết để dành tiền cho các khoản sinh hoạt và trả nợ. Tuy nhiên, anh vẫn cố gắng giữ lại một phần ngân sách cho những trải nghiệm cá nhân yêu thích, thay vì cắt bỏ hoàn toàn các nhu cầu riêng.
Nhu cầu nhà ở vẫn lớn, các chủ đầu tư ra chính sách trợ lực
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills TP.HCM, nhu cầu nhà ở tại thành phố vẫn được duy trì khi TP.HCM hiện có hơn 10 triệu dân, chưa tính người nhập cư, khách du lịch và chuyên gia nước ngoài. Riêng tăng trưởng dân số tự nhiên đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở và lưu trú tăng khoảng 2% mỗi năm.
Mô hình dự báo của Savills cho thấy TP.HCM cần bổ sung ít nhất 50.000 đơn vị nhà ở mới mỗi năm để đáp ứng tốc độ gia tăng dân số tự nhiên. Tuy nhiên, trong 5 năm gần nhất, nguồn cung mới thực tế chỉ dao động khoảng 3.000-10.000 căn mỗi năm. Khoảng cách kéo dài giữa nhu cầu và nguồn cung khiến thị trường tích tụ lượng cầu lớn.
Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở lớn không đồng nghĩa người mua nên xuống tiền bằng mọi giá. Với những người phải sử dụng đòn bẩy tài chính, nhiều chuyên gia khuyến nghị người mua nên giới hạn khoản vay ở mức không quá 70% giá trị căn nhà, đặc biệt khi thu nhập chưa ổn định hoặc còn nhiều nghĩa vụ chi tiêu khác.
Người có sẵn tiền mặt cũng có thể tận dụng giai đoạn này để tìm kiếm cơ hội thương lượng, nhất là khi một số chủ đầu tư đưa ra chính sách ưu đãi nhằm hỗ trợ người mua giảm áp lực tài chính. Đây là phương án đáng cân nhắc với người mua để giảm bớt nỗi lo lãi suất thả nổi, biến động.
Đơn cử, mới đây Vinhomes đã công bố chính sách hỗ trợ lãi suất tối đa 5 năm, với mức từ 3% đến 9%/năm tùy phương án khách hàng lựa chọn. Các kỳ hạn hỗ trợ gồm 18, 24, 30, 36, 48 và 60 tháng, tương ứng mức lãi suất 3%, 4,5%, 6%, 7,5%, 8,5% và 9%/năm. Khoản vay được áp dụng tối đa 70% giá trị bất động sản theo phương án công bố. Trong khi đó, Masterise cũng đưa ra phương án hỗ trợ người mua nhà vay ngân hàng, với chính sách miễn lãi 18-30 tháng, sau đó áp dụng mức lãi suất tối đa 7,5%/năm trong 2 năm tiếp theo.
 |
| Người mua nên giới hạn khoản vay ở mức không quá 70% giá trị căn nhà. Ảnh: Nam Khánh. |
Ở góc độ quản lý tài chính cá nhân, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng tổng số tiền trả ngân hàng mỗi tháng không nên vượt khoảng 30% thu nhập ổn định của gia đình. Chẳng hạn, với hai vợ chồng có tổng thu nhập 50 triệu đồng mỗi tháng, khoản trả nợ nên được giới hạn ở mức khoảng 15 triệu đồng. Với khả năng chi trả này, tùy kỳ hạn vay và lãi suất, khoản vay nên ở dưới khoảng 1,2 tỷ đồng.
Người mua cũng không nên chỉ dựa vào mức lãi suất ưu đãi trong 1-2 năm đầu, hiện khoảng 9-10,5%, để tính toán khả năng trả nợ. Theo ông Kiên, cần dự phòng kịch bản lãi suất thả nổi trong 2-3 năm tiếp theo, đồng thời tính đến khả năng tất toán hoặc cơ cấu lại khoản vay mà không phải chịu phí phạt quá lớn.
Bên cạnh đó, sau khi mua nhà, người vay nên giữ lại khoản dự phòng tương đương ít nhất 6-12 tháng trả nợ để ứng phó với những biến động về thu nhập hoặc chi phí phát sinh. Việc sử dụng toàn bộ tiền tích lũy để thanh toán ban đầu mà không còn nguồn dự phòng có thể khiến người mua gặp khó khăn khi xảy ra sự cố.
Với ngân sách khoảng 3-5 tỷ đồng, người mua có thể cân nhắc mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực ngoại vi và đô thị vệ tinh, chẳng hạn khu vực Bình Dương trước sáp nhập hoặc các khu đô thị dọc tuyến vành đai, tuyến metro. Tuy nhiên, khoảng cách địa lý không phải yếu tố duy nhất cần xem xét. Người mua nên đánh giá thời gian di chuyển thực tế trong giờ cao điểm, khả năng tiếp cận trường học, bệnh viện, nơi làm việc và các tiện ích thiết yếu trước khi quyết định.
Ngoài ra, bà Hương cho rằng người mua cũng có thể điều chỉnh tiêu chí về diện tích, lựa chọn căn hộ 1-2 phòng ngủ hoặc sản phẩm có công năng phù hợp với nhu cầu thực tế để giảm áp lực tài chính. Người mua đồng thời cần ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính tốt và khả năng kết nối hạ tầng thuận lợi.
