Từ thị trường mặc định, căn hộ bình dân dần nâng cấp thành phân khúc trung, cao cấp với mức giá không thua kém nội thành TP.HCM cũ, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh như Thuận An, Dĩ An.
Giá căn hộ chạm mốc hơn 70 triệu/m2
Vài năm trước, khu vực Thuận An, Dĩ An cũ được xem là cơ hội vàng dành cho giới văn phòng, tri thức có thu nhập ổn định 15-20 triệu đồng mỗi tháng bởi mức giá căn hộ chỉ rơi vào khoảng 30-35 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ có giá từ 40 triệu đồng/m2 thuộc phân khúc cao và chỉ đếm trên đầu ngón tay.
 |
| Mặt bằng giá bất động sản khu vực Bình Dương cũ có sự chênh lệch rõ rệt trước và sau sáp nhập vào TP.HCM. |
Tuy nhiên, cú hích sáp nhập đã khiến câu chuyện thay đổi. Thống kê từ CBRE cho biết trong năm 2026, 60% nguồn cung căn hộ tại Bình Dương cũ thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang - điều chưa từng có trong tiền lệ. Điều này cũng kéo theo mức giá mở bán nhảy vọt lên khoảng 40-60 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, dù giá tăng mạnh, thị trường khu đông vẫn thu hút lượng lớn khách hàng quan tâm. Điều này cho thấy thị trường đang dần chấp nhận mặt bằng giá mới tại Dĩ An cũ và thích nghi với “hộ khẩu” TP.HCM mới. Dòng căn hộ dưới 40 triệu đồng/m2 - vốn là sản phẩm chủ lực của Bình Dương cũ - gần như đã vắng bóng, chỉ còn đếm trên đầu ngón tay.
 |
| Dự án The Aspira đã xây 24/30 tầng vào giữa tháng 1/2026. |
Ghi nhận ở hiện tại, chỉ còn một số dự án thuộc khung giá hiếm này và có tỷ lệ quan tâm lớn. Đơn cử như dự án The Aspira tại trung tâm Dĩ An cũ, nằm trong lõi đô thị TOD vành đai 3 Tân Bình 18,8 ha, liền kề tuyến metro số 1, trung điểm hai ga S12 - S13. Dự án đang được chào bán ở mức 37,9 triệu đồng/m2, do Sai Gon High Rise làm đơn vị phát triển dự án, CBRE quản lý vận hành, bàn giao cao cấp và đã xây tầng 24/30 tầng vào giữa tháng 1/2026. DKRA Realty - tổng đại lý tiếp thị và phân phối dự án cho biết chỉ hơn 1 tháng triển khai đã thu hút hàng trăm lượt booking, hơn 75% trong số đó là khách hàng trẻ.
Ngoài mức giá tốt, The Aspira còn có chính sách giúp người trẻ có thể mua nhà bằng lương chỉ với 6,8 triệu đồng/tháng - thấp hơn thuê trọ; thanh toán 10% ký hợp đồng mua bán; thanh toán 20% nhận sổ hồng; ngân hàng cho vay 80% trong 35 năm, hỗ trợ lãi 30 tháng và ân hạn nợ gốc 6 năm.
Ông Kiệt Nguyễn, Giám đốc Kinh doanh dự án, nhận định: Nhìn kịch bản tăng 20-30%/năm của thị trường Bình Dương cũ trong năm qua, đối chiếu với vốn đầu tư và đơn giá thấp - ưu đãi dài, nhà đầu tư nhìn thấy được lợi nhuận trước mắt từ dự án này nên tỷ lệ quan tâm rất tốt.
Vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng
Theo bảng giá đất mới áp dụng đầu năm 2026, khu vực Bình Dương cũ tăng tối đa 8 lần, kết hợp với giá vật liệu xây dựng, chi phí đất tăng… Tất cả chi phí này đều được cấu vào giá bán khiến giá nhà khó giảm.
Đồng thời, việc sáp nhập mới chỉ diễn ra trong khoảng 6 tháng nên thị trường hiện vẫn ở giai đoạn đầu của quá trình điều chỉnh giá. Phản ứng mới mang tính thăm dò, chưa phản ánh đầy đủ cú hích từ quy hoạch, hạ tầng và vị thế kinh tế mới. Trong bối cảnh giá căn hộ khu đông TP.HCM đã phổ biến ở mức 130-200 triệu đồng/m2, mặt bằng hơn 70 triệu đồng/m2, tại Bình Dương cũ vẫn cho thấy khoảng cách đủ rộng để tiếp tục tăng trưởng. Thêm nữa, các dự án thuộc phân khúc dưới 40 triệu đồng/m2 - nhóm sản phẩm hiếm hoi còn sót lại - được kỳ vọng hưởng lợi lớn khi thị trường dần trả về đúng giá trị của một cực kinh tế trọng điểm trong cấu trúc TP.HCM mở rộng.
 |
| Hạ tầng metro được đẩy mạnh triển khai, kết hợp sự xuất hiện của các đô thị TOD dọc tuyến, đang mở ra lực dẫn dắt mới cho sự phát triển của thị trường bất động sản khu đông TP.HCM. |
Thêm vào đó, về mặt di chuyển, từ Dĩ An cũ, dự án đến trung tâm gần và tiện hơn các quận nội thành cũ. Khi “mác” hộ khẩu tỉnh được giải phóng, tâm lý khách hàng trở nên “sòng phẳng” thúc đẩy thị trường chấp nhận dịch chuyển về vùng vệ tinh ở mức giá tiệm cận của TP.HCM.
Khoảng cách kết nối này đang dần được rút ngắn khi mới đây, TP.HCM đã ban hành Nghị quyết 06-NQ/TU về triển khai một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị trên địa bàn. Theo đó, trong giai đoạn 2025-2030, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 6 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài khoảng 187 km. Trong đó có tuyến metro thành phố mới Bình Dương - Suối Tiên (tuyến metro số 1) là một trong những tuyến được ưu tiên triển khai mạnh.
Song song với đó, loạt đô thị TOD cũng đang được quy hoạch và bố trí dọc theo trục metro, tạo nền tảng cho sự phát triển đồng bộ giữa hạ tầng giao thông và không gian đô thị. Tất cả tạo đà cho thị trường bất động sản khu đông phát triển.
