Sáng 30/10, Quốc hội tiến hành phiên thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tại đây, nhiều đại biểu Quốc hội đã tham gia góp ý và đề xuất các giải pháp tăng quy định bảo vệ người mua nhà.
Siết tiền "đặt cọc", "giữ chỗ", "phí ưu tiên"
Đại biểu Trần Kim Kha (đoàn Gia Lai) cho biết hiện tồn tại một thực tế bất cân xứng giữa bên bán và bên mua trong giao dịch bất động sản.
Trong đó, dự thảo luật quy định về việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ nhận bàn giao hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản là do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng. Đồng thời, cũng có quy định bên bán có quyền không bàn giao bất động sản khi chưa nhận đủ tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng.
 |
| Đại biểu Trần Kim Kha đề xuất quy định đảm bảo cân đối quyền lợi giữa chủ đầu tư và người mua nhà trên hợp đồng mua bán. Ảnh: Quochoi.vn. |
Theo đại biểu Kha, bất cập là câu chữ rất trung lập “do các bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng”, nhưng hợp đồng mua nhà dự án là hợp đồng theo mẫu của chủ đầu tư. Vì vậy, quyền lợi của người mua gần như không được đảm bảo.
Thực tế phổ biến là nếu người mua chậm thanh toán sẽ bị phạt ngay, thậm chí có thể bị chấm dứt hợp đồng sau 1-2 tháng, trong khi chủ đầu tư chậm bàn giao thì chỉ bị phạt tượng trưng.
“Luật cho bên bán quyền tự vệ về tài sản, chứ không cho bên mua quyền tự vệ tương ứng. Tôi đề nghị cần một tiêu chí đo lường tương xứng giữa hai bên, nếu đã buộc dùng hợp đồng mẫu, phải bảo đảm về sự cân bằng của hợp đồng trong luật”, đại biểu Trần Kim Kha đề xuất.
Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn TP Hải Phòng) cho rằng yêu cầu đặt ra trong dự án luật lần này không chỉ là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn phải bảo vệ người mua nhà.
Liên quan hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu Sơn cho biết dự thảo hiện giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% giá bán và chỉ cho phép thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh. Tuy nhiên, thực tế, người mua vẫn phải ứng trước một khoản tiền đáng kể mà không có khả năng giám sát.
Đại biểu yêu cầu nhận diện các khoản tiền “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên” nhằm ngăn chặn việc huy động tiền qua trung gian khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Tương tự, đại biểu Tô Ái Vang (đoàn TP Cần Thơ) cũng cho rằng cần kiểm soát dòng tiền “đặt cọc” giữ chỗ này. Theo bà, khoản tiền này phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án, chủ đầu tư chưa được rút tiền cho đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.
    |
Các đại biểu Quốc hội đều thống nhất quan điểm cần giải pháp bảo vệ quyền lợi người mua nhà tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh: Quochoi.vn. |
Cùng quan điểm, đại biểu Dương Khắc Mai (đoàn Lâm Đồng) lưu ý các khoản tiền này có thể được thu dưới tên gọi khác nhau thông qua sàn phân phối chứ không phải chủ đầu tư. Nên nếu chỉ căn cứ tên gọi để xác định khoản thu có phải tiền đặt cọc hay không, quy định có thể bị lách và rủi ro sẽ chuyển sang người mua.
Do đó, ông đề nghị xác định khoản thu theo bản chất: nếu khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì cần có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, không phụ thuộc tên gọi.
Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Cùng đề xuất giải pháp để bảo vệ người mua nhà, đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho biết đang có tình trạng tài chính hóa bất động sản, biến nhà ở từ tài sản phục vụ nhu cầu an cư thành công cụ đầu cơ, lướt sóng.
Theo ông, việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cấp giấy chứng nhận đã tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ. Trong đó, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra khoản tiền đặt cọc và thanh toán đợt đầu, sau đó chuyển nhượng hợp đồng khi giá tăng để hưởng chênh lệch.
 |
| Đại biểu Lê Thanh Hoàn đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh: Quochoi.vn. |
“Mỗi lần chuyển nhượng qua các tầng nấc trung gian lại phát sinh thêm tiền chênh lệch và chi phí môi giới, khiến giá căn hộ bị đẩy lên cao, người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở”, đại biểu chia sẻ.
Theo ông, bản chất của giao dịch này là chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chứ không phải chuyển giao tài sản. Việc cho phép mua bán tự do hợp đồng trên giấy có nguy cơ biến nhà ở thành công cụ đầu cơ tài chính.
Từ đó, đại biểu đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời nghiên cứu lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.
Đại biểu cũng kiến nghị điều chỉnh tỷ lệ thanh toán để bảo vệ người mua nhà, thay vì cho phép chủ đầu tư thu đến 95% giá trị hợp đồng khi bàn giao nhà, cần quy định mức thu tối đa chỉ 70%. 30% còn lại được thanh toán khi người mua nhận được nhà cùng với giấy chứng nhận.
Lý giải đề xuất này, đại biểu Hoàn cho biết thực tế có trường hợp người mua đã nhận bàn giao nhà nhưng nhiều năm không được cấp giấy chứng nhận do lỗi của chủ đầu tư. Do đó, việc giữ lại tỷ lệ thanh toán lớn hơn sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong hoàn thiện hạ tầng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
 |
| Đại biểu Trần Anh Tuấn đề nghị phân biệt việc ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư với việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Ảnh: Quochoi.vn. |
Đại biểu Trần Anh Tuấn (đoàn TP.HCM) thì đưa đề xuất liên quan đến bảo lãnh của ngân hàng với các dự án nhà ở. Theo ông, cần phân biệt việc ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư với việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng.
Văn bản chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư chưa đồng nghĩa nghĩa vụ tài chính đối với từng người mua đã được ngân hàng bảo lãnh. Với khách hàng lựa chọn có bảo lãnh, đề nghị làm rõ nguyên tắc chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp và khách hàng nhận được thư bảo lãnh, đồng thời quy định rõ thời hạn, trình tự phát hành và thông tin về phí.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
