Để 'bánh ngon' không trở thành thảm họa kinh tế

Trao đổi với Tuổi Trẻ, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Thị trường bất động sản đang đà phục hồi nhưng chưa thật sự bền vững. Hiện các ngân hàng thương mại đã tăng hạn mức tín dụng vào miếng bánh bất động sản. Nhưng miếng bánh ngon này cũng lơ lửng cái bẫy phía trên”.

- Thị trường bất động sản đang đà phục hồi, cả lượng giao dịch thành công và giá đều tăng so với năm ngoái. Dòng tiền từ ngân hàng cũng đang chảy mạnh hơn vào thị trường này, cũng chính từ đây có các cảnh báo bong bóng bất động sản?

- Thị trường bất động sản phát triển theo chu kỳ, khi cung thấp hơn cầu thì nó khuyến khích người ta đầu tư vào bất động sản. Nhưng thị trường này không bao giờ có cân bằng cung cầu tuyệt đối, khi cung lên cao vượt cầu thì hàng tồn kho bất động sản quá lớn, đưa thị trường vào tình trạng bong bóng và khủng hoảng. Dấu hiệu khủng hoảng xảy ra dựa vào giá bất động sản.

Cụ thể, khi biến động giá từ 5-10% được xem là bình thường, từ 10-20% là tăng trưởng nóng, 20-30% là tăng trưởng rất nóng, từ 30-40% chuẩn bị rơi vào bong bóng và bong bóng xảy khi giá bị đẩy lên từ 40-50%.

Đáng nói, mức tăng giá trên là tăng ảo do nhà môi giới, dân đầu cơ tạo ra chứ không phải giá thực của thị trường.

Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, giá nhà vẫn ở mức chấp nhận được, chưa có dấu hiệu của tính trạng bong bóng, nhưng đang chuyển tiếp sang giai đoạn phát triển nóng.

Như vậy, hiện nay sau thời kỳ khủng hoảng thì giá của thị trường bất động sản Việt Nam theo tôi đang nằm ở mức 10%. Tức là vẫn trong mức độ chấp nhận được, chưa có dấu hiệu của tình trạng bong bóng.

Tuy nhiên thị trường này đang chuyển tiếp sang giai đoạn phát triển nóng nên phải rất tỉnh táo trong điều hành. Điều này thể hiện ở số lượng giao dịch trên thị trường thành công tăng cao so với năm ngoái.

Giá bất động sản đã tăng, có khu vực trên 10%. Các chủ đầu tư đang ồ ạt nhảy sang xây chung cư, nhà phố cao cấp, trong khi lượng tồn kho ở phân khúc này vẫn còn nhiều. Đáng nói, nhiều khu vực giá bất động sản đang bị môi giới và dân đầu cơ đẩy lên…

- Ngân hàng Nhà nước đã nới lỏng cho vay bất động sản khi giảm hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 250% còn 150%. Nhiều ngân hàng thương mại cũng đã tăng hạn mức cho vay tín dụng liên tục trong sáu tháng qua cũng là một điều cần cân nhắc cho sự an toàn của thị trường?

- Trong năm 2015, các ngân hàng đổ tín dụng rất nhiều vào bất động sản, tỉ lệ cho vay bất động sản tăng mạnh, chiếm 9-10% của tổng dư nợ quốc gia, tăng trưởng cho vay bất động sản đang cao hơn tất cả các lĩnh vực khác.

Đây cũng là điều dễ hiểu bởi sau thời gian vướng vào nợ xấu, năm ngoái lợi nhuận nhà băng không cao nên năm nay để bù trừ, rất nhiều ngân hàng nhảy vào bất động sản khi thị trường này đang nóng lên, kéo theo nhu cầu vay vốn cao.

Có thể nói Ngân hàng Nhà nước đã nới lỏng tín dụng bất động sản, cụ thể giảm hệ số rủi ro cho các ngân hàng thương mại đối với lĩnh vực bất động sản từ 250% rút xuống còn 150%.

Theo tính toán, nếu hệ số rủi ro ở mức bình thường thì một ngân hàng có 9 đồng vốn sẽ cho vay được 100 đồng, nhưng hệ số rủi ro ở mức 250% thì 9 đồng ngân hàng chỉ có thể cho vay được 40 đồng thôi, nay rút xuống 150% họ có thể cho vay ra 67 đồng với 9 đồng vốn tự có đó.

Vì vậy tín dụng cho vay bất động sản dù còn siết nhưng đã được khuyến khích cho vay. Đó cũng là lý do khiến tín dụng bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua.

Ở một góc độ khác, vừa qua Ngân hàng Nhà nước đã tăng hạn mức sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 60%. Đây cũng được xem là nới cho vay bất động sản bởi nhu cầu vay bất động sản đều là vay trung và dài hạn.

Trong lúc này ngân hàng cần tỉnh táo bởi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phục hồi nhưng chưa thật sự ổn định bởi hàng tồn kho còn nhiều.

- Sự tỉnh táo ở đây có nghĩa là gì, thưa ông?

- Các ngân hàng đang rất cẩn thận sau thời điểm “thấm đòn” vướng vào nợ xấu bất động sản, nhưng phải nhớ rằng bẫy bất động sản rất khó lường.

Để tránh rủi ro, mỗi ngân hàng dựa vào thực lực của mình tự quy định một hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản nhất định. Các ngân hàng cần lưu ý rằng không chỉ cho vay mua nhà, xây sửa nhà mới là cho vay bất động sản mà cần tính cả các khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản để định được mức rủi ro.

Hiện nay trong các hệ thống ngân hàng cho vay bất động sản để mua, xây sửa nhà ngoài mức 10%, nhưng nếu tính cả các khoản vay có thế chấp bất động sản có thể lên đến mức 60% tổng dư nợ quốc gia. Đây là con số rất cao nên phải thật sự tỉnh táo, đặc biệt trong khâu thẩm định cho vay.

Rủi ro cho vay bất động sản nằm nhiều nhất trong khâu thẩm định. Trước cho vay ào ào, thẩm định giá cao rồi cho vay 70-80% trên tài sản thẩm định đó cao hơn giá trị thực. Ngân hàng ở ta đang áp dụng cơ chế thẩm định giá bất động sản bằng chính nhân viên, cán bộ của ngân hàng nên mới xảy ra tình trạng đó.

Đây cũng không theo thông lệ quốc tế, ở Mỹ nếu thẩm định cá nhân nhà ở riêng lẻ thì nhân viên ngân hàng có thể tự thẩm định nhưng với những tín dụng bất động sản thương mại thì ngân hàng phải thuê công ty thẩm định giá bên ngoài nên rủi ro được tính toán tốt hơn. Tóm lại, quy trình để thực hiện cho vay bất động sản phải được rà soát và xem xét một cách kỹ lưỡng.

Tiếp theo là thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng, với chủ đầu tư là kèm theo khả năng triển khai dự án. Hiện nay hàng loạt dự án bất động sản đang triển khai trở lại, có những chủ đầu tư sáu tháng bung ra 15-20 dự án chung cư ở phân khúc trên 20 triệu đồng/m2, hầu hết các dự án đều sử dụng phần lớn vốn vay từ ngân hàng …

Kế đến là cơ chế phân cấp, phân quyền ở hệ thống ngân hàng đang tạo ra cơ hội cho lòng tham tư lợi trỗi dậy. Một giám đốc chi nhánh vẫn có thể thoải mái bơm vốn vào thị trường bất động sản qua những thẩm định thiếu thực tế…

- Có ý kiến cho rằng ngân hàng cần hướng dòng vốn vào những dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân?

- Đúng vậy, ngân hàng phải kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn và chọn lọc những dự án tiềm năng để cho vay. Trong đó, cần chú trọng đến những dự án căn hộ có mức giá phù hợp, trên dưới 1,5 tỷ đồng.

Đây mới là phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân. Nếu nhà băng cũng “say máu” theo các chủ đầu tư đổ tiền vào làm toàn căn hộ cao cấp thì thảm kịch lại trở lại.

Đồng thời, ngân hàng cần chú trọng các ưu đãi lãi suất cho vay đối với người mua nhà, bởi đây mới là nhân tố quyết định đầu ra của thị trường bất động sản.

Đối với các con nợ cũ, nhà băng tiếp tục rót vốn cho các dự án có đầu ra tốt để chủ đầu tư có thể hoàn thiện dự án, bán hàng ra để thu hồi vốn trả nợ. Nhưng cũng cần chọn lọc tránh tiếp tục bơm vốn cho những chủ đầu tư, những dự án không còn khả năng triển khai.

Toàn cảnh khu đất khách sạn Kim Liên sắp đấu giá Khách sạn Kim Liên tọa lạc trên khu đất vàng hiếm hoi trung tâm thủ đô rộng 3,5 ha với thời hạn thuê 50 năm kể từ năm 1993. 08:00 19/12/2015