Đánh thuế bất động sản thứ 2 lúc này có hợp lý?

Bất động sản liên tục tăng giá những năm qua. Ảnh: Quỳnh Danh.

Giải pháp đánh thuế bất động sản thứ 2 để kiểm soát giá nhà vừa được Bộ Xây dựng trình lên Văn phòng Chính phủ. Bộ Tài chính đồng tình với đề xuất này, cho biết sẽ nghiên cứu thêm.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, chuyên gia kinh tế, TS Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên cao cấp tại Đại học Bristol (Anh) cho rằng đây là công cụ cần thiết trong bộ chính sách về điều tiết giá nhà, đất của quốc gia bởi có thể hạn chế đầu cơ.

"Nếu cứ phải nộp 5-12% giá trị giao dịch như ở Anh, và người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính, thì khoản tiền bỏ ra ban đầu khá lớn, người muốn lướt sóng sẽ gánh thêm khoản chi phí lớn. Nếu tỷ suất sinh lợi không tương ứng, người ta sẽ giảm lướt sóng lại mà mua nhà, đất giữ lâu hơn", ông Tuấn phân tích.

Dẫu vậy, ông nhấn mạnh giải pháp này không phải là "chiếc đũa thần". "Nó chỉ mới giải quyết phần nhỏ trong bài toán giá nhà", ông khẳng định.

Đánh thuế chưa khả thi và khó làm giảm giá nhà

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc Batdongsan.com.vn, việc áp thuế với bất động sản thứ 2 trở lên không thể làm giảm giá nhà, bởi yếu tố quan trọng nhất quyết định giá cả là cung - cầu trên thị trường.

Nếu áp thuế trong khi nguồn cung vẫn ít, nhu cầu vẫn cao thì giải pháp này không thể có tác dụng như kỳ vọng. Vị chuyên gia lấy ví dụ ở Singapore, chính sách đánh thuế lên bất động sản thứ 2 đã được áp dụng từ lâu nhưng giá nhà tại nước này vẫn tăng mạnh.

Ông Hồ Quốc Tuấn cũng dẫn chứng ở các nước khác như Hàn Quốc, Anh, Canada hay Australia, giá nhà vẫn không ngừng tăng kể cả khi áp dụng chính sách này.

Bởi lẽ nếu nguồn cung nhà ở không tăng lên tương ứng, đặc biệt ở đô thị lớn, thì các chi phí do thuế và phí tạo ra sẽ được đẩy sang cho người thuê nhà và người mua nhà sau đó.

Các chuyên gia bày tỏ lo ngại chính sách đánh thuế lên bất động sản thứ 2 không những không làm giảm giá nhà mà còn có thể khiến giá nhà tiếp tục tăng và người dân càng khó tiếp cận nhà ở.

Bất động sản ở cả các khu vực vùng ven, nông thôn cũng tăng giá mạnh. Ảnh: Việt Linh.

Theo chủ tịch một doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, phải rất cân nhắc việc đánh thuế để đảm bảo công bằng cho người dân, bởi không phải mọi cá nhân mua 2 bất động sản trở lên đều để đầu cơ.

Thời điểm phù hợp là khi thị trường có dấu hiệu tăng nóng, tăng bất thường trên quy mô cả nước, cũng là khi đã xây dựng đủ một kho dữ liệu chính xác và đầy đủ.

Chủ tịch một doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc

Nếu áp thuế, cơ quan quản lý cần tính toán thời điểm hợp lý để tránh ảnh hưởng quá nhanh, gây sốc thị trường bất động sản - lĩnh vực liên quan mật thiết đến rất nhiều ngành nghề khác.

"Thời điểm phù hợp là khi thị trường có dấu hiệu tăng nóng, tăng bất thường trên quy mô cả nước, cũng là khi đã xây dựng đủ một kho dữ liệu chính xác và đầy đủ", ông nói.

Cùng chung góc nhìn này, chuyên gia kinh tế, TS Cấn Văn Lực cho rằng yếu tố tiên quyết là phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về bất động sản đầy đủ và chính xác thì mới xác định được đâu là bất động sản thứ nhất, thứ hai hay thứ ba...

Hiện Việt Nam chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu như vậy, do đó cơ quan quản lý phải cần thêm nhiều thời gian nếu muốn áp dụng chính sách đánh thuế.

"Việc nghiên cứu chính sách áp thuế của Bộ Xây dựng là cần thiết và cũng là một trong những công cụ điều tiết thị trường. Tuy nhiên, điểm quan trọng là phải tính đến các tác động và tính khả thi của chính sách này, từ đó quyết định thời điểm, mức thuế và lộ trình áp thuế cho phù hợp", TS Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

Giải pháp căn cơ

Trong văn bản mới gửi đi, Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng giá bất động sản tăng cao ở một số đô thị là nguồn cung thiếu hụt, trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng.

Thực tế 2 năm trở lại đây, trên thị trường sơ cấp, giá nhà được quyết định bởi chủ đầu tư, các doanh nghiệp tận dụng việc khan hiếm nguồn cung để neo giá cao nhằm tối ưu lợi nhuận. Còn trên thị trường thứ cấp, người bán tự do đưa ra mức giá họ mong muốn. Người mua, vốn ít lựa chọn, buộc phải chấp nhận mọi mức giá để sở hữu nhà ở.

Mấu chốt của bài toán giá nhà nằm ở việc tăng cung nhà vừa túi tiền cho người muốn mua nhà lần đầu, ở ngay nơi họ sinh sống và làm việc.

TS Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên cao cấp tại Đại học Bristol (Anh)

Ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh chỉ khi tạo cho người mua nhiều lựa chọn, tức tăng nguồn cung nhà ở, giá nhà mới được điều chỉnh về mức hợp lý.

Ông Hồ Quốc Tuấn cũng cho rằng mấu chốt của bài toán giá nhà nằm ở việc tăng cung nhà vừa túi tiền cho người muốn mua nhà lần đầu, ở ngay nơi họ sinh sống và làm việc.

Ở góc độ chủ đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp ở phía Bắc đánh giá giải pháp quan trọng lúc này là sớm giải quyết những vướng mắc pháp lý, khơi thông các thủ tục hành chính... để doanh nghiệp sớm phát triển dự án, từ đó tối ưu chi phí để có giá thành sản phẩm hợp lý.

TS Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh cơ quan quản lý cần nghiên cứu việc đánh thuế phù hợp, đồng thời sớm đưa các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản vào cuộc sống nhằm tăng nguồn cung, có biện pháp điều tiết, can thiệp kịp thời khi thị trường tăng nóng.

"Đặc biệt là khẩn trương, kịp thời tháo gỡ những vướng mắc về định giá đất, về đấu giá đất, về thủ tục pháp lý, xử lý nợ xấu có tải sản bảo đảm là bất động sản...", ông Lực đề xuất.