Đầu năm 2013, một đồng nghiệp của người viết sau nhiều năm làm báo quyết định nhảy sang kinh doanh quán cà phê. Anh thuê tầng trệt của một căn nhà 60 m2 nằm ngay ngã tư Đinh Tiên Hoàng - Điện Biên Phủ, vừa bán tại quán vừa bán theo kiểu take away (cà phê mang đi). Mới kinh doanh được vài tháng, quán cà phê của anh đã đóng cửa và thay vào đó là một cửa hàng mắt kính.
Hỏi chuyện, anh cho biết kinh doanh cà phê cũng không đến nỗi nào, nhưng ông chủ cửa hàng mắt kính phía đối diện lại đưa ra một đề nghị khá hấp dẫn: chỉ cần anh nhượng lại mặt bằng, mọi chi phí với chủ nhà ông ấy sẽ lo hết. Anh còn được “đền bù” 200 triệu đồng và được giữ lại đồ nghề bán cà phê đã đầu tư trước đó. “Tự nhiên được 200 triệu đồng, trong khi kinh doanh cà phê không biết bao giờ mới lời được chừng ấy nên đồng ý luôn”, anh bạn cho biết.
Anh không phải là người duy nhất hưởng lợi trong vụ sang nhượng này. Bởi lẽ, bên kia đường, cửa hàng của ông chủ tiệm mắt kính cũng được sửa sang lại và thay bằng cửa hàng thức ăn nhanh Lotteria. Có lẽ, trước khi ông chủ cửa hàng mắt kính chịu trả món hời cho anh bạn đồng nghiệp thì cũng đã kiếm được một số tiền kha khá từ ông chủ chuỗi thức ăn nhanh kia.
Đây chỉ là một trong những mẩu chuyện về cuộc săn lùng mặt bằng của những ông lớn trong ngành thực phẩm và đồ uống (F&B) tại TP.HCM, đặc biệt là ở những ngã tư hay mặt tiền các con đường đẹp. Và hiện tượng “sóng sau đè sóng trước” như vậy đang diễn ra ngày càng phổ biến.
 |
| Vị trí đặt cửa hàng thức ăn nhanh Lotteria tại ngã tư Đinh Tiên Hoàng - Điện Biên Phủ trước đây là một cửa hiệu mắt kính. |
Cách đây khoảng 3 năm, người ta còn nhìn thấy thương hiệu “cà phê kiểu Úc” Gloria Jean’s Coffees hiện diện ngay mặt tiền của nhà hàng Brodard trên đường Đồng Khởi (quận 1), nhưng nay đã thuộc về Sony. Và cửa hàng Gloria Jean’s Coffees đã phải chuyển sang khu vực hồ Con Rùa. Ở một vị trí gần đó, trước đây là cửa hàng thời trang N&M, nay thuộc về cà phê Trung Nguyên.
Nếu như Trung Nguyên giành chỗ của N&M trên đường Đồng Khởi thì tại vòng xoay Điện Biên Phủ, một cửa hàng của Trung Nguyên lại được thay bằng Popeyes Chicken, một thương hiệu thức ăn nhanh được nhượng quyền cho công ty dịch vụ Thực phẩm và Giải khát Việt Nam (VFBS).
Trước khi cửa hàng Popeyes Chicken khai trương, ngay bên cạnh, một công trình khác cũng đang được khẩn trương xây dựng. Khi biển hiệu Popeyes được treo lên thì thông tin công trường bên cạnh là của McDonald’s cũng xuất hiện trên mặt báo. Nhà quản lý một nhánh thương hiệu tại VFBS (không muốn nêu tên) cho hay, họ không hề biết McDonald’s sẽ đặt ngay cạnh Popeyes.
Rõ ràng, cuộc chiến giành mặt bằng không chỉ khốc liệt mà được các công ty F&B thực hiện rất kín kẽ. Theo một người từng làm quản lý cấp cao, phụ trách mảng bán lẻ ở Savills Việt Nam, việc công bố rộng rãi có thể dẫn đến tình trạng hoặc bên thuê sẽ trả cao hơn để giữ mặt bằng, hoặc chấp nhận nhượng mặt bằng cho người khác và không loại trừ việc sang nhượng cho một đối thủ cùng ngành.
Theo vị này, bên cạnh việc thuê các công ty môi giới, các công ty F&B lớn thường có cả một bộ phận săn tìm mặt bằng đẹp. Vì cạnh tranh mặt bằng ngày càng khốc liệt và đa phần chủ sở hữu mặt bằng nhà phố là cá nhân, nên việc có một bộ phận như vậy sẽ có tính cơ động hơn. “Khi đi thương thảo, bộ phận này luôn mang sẵn tiền. Chỉ cần chủ nhà đồng ý là họ đặt cọc ngay”, vị quản lý này chia sẻ.
Mặc dù các thương hiệu có chiến lược phát triển cửa hàng khác nhau, nhưng điểm chung là vị trí mở cửa hàng đều đắc địa và giá thuê cũng rất cao. Giá thuê mặt bằng ở các vị trí góc ngã tư luôn cao hơn mặt bằng mặt tiền từ 20-50%.
“Các cửa hàng mặt phố, chủ yếu cho ngành hàng F&B, được ưa chuộng nhờ có góc nhìn tốt, thích hợp cho cửa hàng lớn và cửa hàng mẫu tại khu vực trung tâm TP.HCM”, ông Marc Townsend Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, nhận xét. Ông cũng cho biết trong quý IV/2013, nhà phố thương mại chiếm tới 46% yêu cầu thuê mặt bằng bán lẻ của CBRE Việt Nam.
Đa phần người dân Việt Nam đều đi lại bằng xe gắn máy và ngại đến trung tâm thương mại vì phải tốn thời gian gửi xe và sử dụng các dịch vụ khác tại đây. Việc đến các cửa hàng ở mặt tiền đường hay góc ngã tư vẫn thuận tiện hơn. Đó là lý do vì sao các vị trí này luôn được săn tìm. Ngoài ra, việc đặt cửa hàng ở các ngã tư, nơi có lưu lượng người tham gia giao thông lớn, sẽ giúp doanh nghiệp quảng bá thương hiệu hiệu quả hơn. Một lý do khác (dù vẫn còn đang tranh cãi) là các nhà đầu tư địa ốc cho rằng thuê hoặc mua các mặt bằng ở vị trí đắc địa là một cách đầu tư bất động sản hiệu quả.
Khi nền kinh tế ảm đạm, thị trường bất động sản đóng băng, các thương hiệu trong nước vì thiếu vốn đã phải tiến ra vùng ven hay dọn vào một góc của trung tâm thương mại. Các thương hiệu nước ngoài đã tranh thủ giành lấy các vị trí đắc địa. Vài năm nữa, khi kinh tế khởi sắc, giá bất động sản tăng trở lại, đây sẽ là một lợi thế lớn cho các thương hiệu nước ngoài, vì khi đó, đối thủ của họ dù muốn cũng khó có thể sở hữu một mô hình tương tự. Khi giá bất động sản lên lại, các thương hiệu nước ngoài còn có thể kiếm lời từ việc bán hoặc cho thuê lại mặt bằng. Đây có thể là chiến lược mà một số thương hiệu trong nước như Nón Sơn, Phở 24, Trung Nguyên... đã thực hiện trong nhiều năm qua.
Dù vì lý do gì, một điều chắc chắn rằng cuộc chiến mặt bằng sẽ tiếp tục nóng lên. Theo ông Townsend, CBRE Việt Nam, theo lộ trình đã cam kết khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới, Việt Nam sẽ cho phép thành lập doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài vào năm 2015. Điều này sẽ khuyến khích nhà bán lẻ nước ngoài nhảy vào, nhất là khi ngành hàng ăn uống và siêu thị, vốn ít bị ảnh hưởng bởi chu kỳ kinh tế, được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt.
Sự xuất hiện của McDonald’s vào đầu tháng 2 cùng với tuyên bố sẽ phát triển khoảng 100 cửa hàng trong 10 năm tới, hay việc Dunkin’ Donust đặt mục tiêu phát triển 7-8 cửa hàng/năm, Subway lên kế hoạch mở 10 cửa hàng/năm.... chắc chắn sẽ châm ngòi cho một cuộc chiến mới trong lĩnh vực F&B. Những ngã tư đã nóng sẽ càng nóng hơn.
