Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm 2026 của Savills, mặt bằng giá căn hộ tại khu vực lõi tiếp tục ở mức cao. Trong nửa đầu năm, 3.700 căn hộ từ 7 dự án mới được đưa ra thị trường. Các dự án mở bán đều có giá trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy, trong đó 80% vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2.
Dữ liệu của JLL cũng cho thấy giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại vùng lõi TP.HCM trong quý II đạt hơn 98 triệu đồng/m2, tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm trước. Những con số này cho thấy giá nhà vẫn đang trong xu hướng đi lên dù nguồn cung mới đã cải thiện.
Giá nhà khó giảm
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dư địa giảm giá của doanh nghiệp không còn nhiều khi hầu hết cấu phần trong giá thành phát triển dự án đều gia tăng, từ chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng đến các nghĩa vụ tài chính. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills cũng nhìn nhận giá bất động sản thời gian tới khó giảm sâu khi các chi phí phát triển dự án đều đang ở mức cao. Đặc biệt, với các dự án trong khu vực nội thành, khi giá đất đầu vào đã ở mức cao và chi phí phát triển lớn, chủ đầu tư gần như không thể tạo ra sản phẩm có giá thấp.
“Có chủ đầu tư chia sẻ rằng chỉ cần bê nguyên thiết kế cũ sang một lô đất mới, chưa tính tiền đất, chi phí phát triển đã tăng khoảng 30% so với chưa đầy 5 năm trước. Sau đó còn phải cộng thêm giá đất mới. Vì vậy, rất khó để kỳ vọng giá sản phẩm mới giảm”, bà Hương nói.
Không chỉ chi phí đầu vào tăng, người mua cũng ngày càng đòi hỏi cao hơn về chất lượng và trải nghiệm sống. Theo đó, chủ đầu tư khi phát triển dự án cũng phải đầu tư thêm vào công nghệ, mảng xanh và các tiện ích dùng chung.
 |
| Người mua ngày càng chú trọng chất lượng không gian sống, tiện ích, mảng xanh và trải nghiệm tại dự án. |
Những yêu cầu này cũng khiến chi phí phát triển khó quay về mặt bằng trước đây. Vì vậy, thay vì kỳ vọng giá bán giảm mạnh, các chuyên gia cho rằng người mua cần quan tâm nhiều hơn đến nguồn cung, chất lượng sản phẩm cũng như chính sách bán hàng và phương thức thanh toán.
Các chuyên gia cảnh báo, rủi ro của việc trì hoãn quyết định mua nhà là bỏ lỡ cơ hội về giá. Từ dữ liệu thị trường nhiều năm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, chỉ ra một nghịch lý của thị trường bất động sản.
“Giá bất động sản thường không giảm nhiều khi thị trường xấu, nhưng lại tăng rất nhanh khi thị trường tốt trở lại”, ông Tuấn cho biết.
Chủ đầu tư tung ưu đãi, người mua nhiều lựa chọn
Trong bối cảnh giá khó giảm sâu, nhóm khách hàng có nhu cầu thực và sẵn nguồn tiền lại đang có lợi thế. Nguồn cung căn hộ tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội trong năm nay đã có sự cải thiện đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này giúp người mua có thêm lựa chọn về vị trí, diện tích, phân khúc và mức giá, thay vì phải xuống tiền ngay khi có một sản phẩm phù hợp.
Đồng thời, chính sách bán hàng cũng đang trở thành yếu tố giúp giảm áp lực tài chính cho người mua. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, một số chủ đầu tư đang tích cực hỗ trợ lãi suất, đồng thời kéo dài thời gian thanh toán cho khách hàng.
Đáng chú ý, một số doanh nghiệp còn cho phép người mua nhận nhà khi mới thanh toán khoảng 30% giá trị sản phẩm, thay vì mức 50% hoặc phổ biến khoảng 90% như trước. “Chính sách này giúp giảm áp lực tài chính cho khách hàng. Với người mua để ở, việc nhận nhà sớm có thể giúp giảm chi phí thuê nhà. Trong khi đó, nhà đầu tư có thể đưa sản phẩm vào khai thác cho thuê để tạo dòng tiền”, bà nói.
Tuy nhiên, bà Hương nhấn mạnh không nhiều chủ đầu tư có thể thực hiện các chính sách trên. Đây thường là những doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính rất mạnh và đủ khả năng cân đối dòng vốn trong thời gian dài.
Ở phía ngân hàng, mặt bằng lãi suất cho vay cũng đang có những thay đổi đáng chú ý. Sau chỉ đạo của Thủ tướng tại cuộc làm việc với Ngân hàng Nhà nước và hệ thống các tổ chức tín dụng vừa qua, hàng loạt ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay, trong đó có những nhà băng giảm lãi suất đối với các khoản vay mua nhà của khách hàng cá nhân.
Mặt bằng lãi suất được kỳ vọng sẽ tiếp tục được điều chỉnh và ổn định trong thời gian tới. Khi kết hợp với các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư, đây có thể là yếu tố tạo thêm lợi thế cho người mua có nhu cầu thực. Thay vì chờ giá nhà giảm, người mua có thể cân nhắc xuống tiền khi tìm được sản phẩm phù hợp, đi kèm chính sách thanh toán và lãi suất đủ tốt để kiểm soát dòng tiền.
Trong trường hợp chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà tại khu vực trung tâm, người mua có thể mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực vùng ven. Các khu vực như quận 9 cũ, Hóc Môn (TP.HCM) hay phía đông Hà Nội đang có thêm nhiều dự án mới. Đặc biệt, khi hạ tầng kết nối với trung tâm ngày càng hoàn thiện, khoảng cách di chuyển được rút ngắn, giúp người mua có thêm lựa chọn mà không nhất thiết phải đánh đổi quá nhiều về khả năng kết nối.
 |
| Người mua chưa đủ khả năng tài chính tại khu vực trung tâm có thể mở rộng lựa chọn sang vùng ven, ưu tiên các dự án có kết nối hạ tầng thuận tiện. |
Thực tế, sau thời gian tìm hiểu, chị Thanh Nhàn (32 tuổi, TP.HCM) vừa quyết định xuống tiền mua căn hộ tại khu vực quận 9 cũ. Theo chị, mức giá hiện tại vẫn cao nhưng việc chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất và tiến độ thanh toán giúp bài toán tài chính dễ cân đối hơn. “Ban đầu tôi cũng định chờ thêm, nhưng sau khi cân nhắc khả năng giá còn tăng, tôi quyết định mua sớm”, chị Nhàn nói.
Các môi giới cũng cho biết hiện nay, nhu cầu mua nhà ở thực vẫn khá tốt, nhiều khách hàng sau thời gian tìm hiểu đã quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, dù lựa chọn sản phẩm hay khu vực nào, người mua vẫn cần tính toán kỹ khả năng tài chính, dòng tiền và mức độ phù hợp của khoản vay trước khi quyết định.
