Kết luận buổi làm việc với Ngân hàng Nhà nước và hệ thống các tổ chức tín dụng ngày 13/8, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã yêu cầu ngành ngân hàng chia sẻ trách nhiệm với người dân và doanh nghiệp thông qua các biện pháp cụ thể về ổn định mặt bằng lãi suất, giảm lãi suất cho vay, đưa tín dụng vào đúng lĩnh vực phục vụ tăng trưởng và kiểm soát chặt chẽ rủi ro.
Ngay sau đó, nhiều ngân hàng thương mại đã đồng loạt điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, đồng thời công bố nhiều gói tín dụng ưu đãi quy mô lớn, qua đó góp phần giải tỏa tâm lý thị trường, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp tục sản xuất, kinh doanh, đóng góp vào tăng trưởng chung của nền kinh tế.
 |
| Ngành ngân hàng được yêu cầu ổn định mặt bằng lãi suất, đưa tín dụng vào đúng lĩnh vực phục vụ tăng trưởng và kiểm soát chặt chẽ rủi ro. Ảnh: Nam Khánh. |
Kiểm soát tín dụng bất động sản theo cách "cào bằng" có thể gây tác dụng ngược
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 6, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng đạt 5,14 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm ngoái và chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Tỷ trọng lớn này khiến bất động sản thường bị xem là một trong những lĩnh vực rủi ro đối với hoạt động cho vay của các ngân hàng.
Tuy nhiên, trên thực tế, bất động sản có tính liên thông rất cao với nền kinh tế, không chỉ góp phần ổn định an sinh xã hội thông qua đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, mà còn tác động đến toàn chuỗi xây dựng, vật liệu, nội thất... TS Vũ Đình Ánh ước tính với quy mô thị trường đang xuất hiện ngày càng nhiều đại dự án hàng nghìn ha, trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng, đóng góp thực tế của bất động sản vào nền kinh tế không dưới 20%.
Bài học từ thị trường Trung Quốc cũng cho thấy khi bất động sản rơi vào khủng hoảng, tác động đã lan sang các ngành liên quan trong chuỗi giá trị lẫn tăng trưởng GDP. Theo Reuters, tình trạng suy thoái kéo dài của thị trường bất động sản đã làm gia tăng áp lực tăng trưởng đối với nền kinh tế Trung Quốc, khi doanh số bán nhà yếu và giá trị tài sản giảm đã tác động tiêu cực đến tiêu dùng nội địa và đầu tư tư nhân.
Mặc dù sau đó Bắc Kinh đã tìm đến những động lực tăng trưởng mới như sản xuất công nghiệp, công nghệ cao, nhưng vẫn chưa hoàn toàn bù được khoảng trống mà bất động sản để lại. Tăng trưởng GDP trong quý II/2026 của Trung Quốc chỉ ở mức 4,3%, thấp nhất trong hơn 3 năm qua.
 |
| Tín dụng bất động sản, nếu được phân bổ phù hợp, sẽ tạo tác động tích cực đến an sinh xã hội và tăng trưởng kinh tế. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), tín dụng bất động sản có cơ cấu rất đa dạng, từ phục vụ nhu cầu nhà ở, mua và nhận chuyển nhượng bất động sản, đến phát triển, kinh doanh dự án và các hoạt động đầu tư, kinh doanh khác. Các nhóm tín dụng này có đặc điểm khác nhau về mục đích sử dụng vốn, dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ rủi ro.
Do đó, vấn đề không đơn thuần nằm ở việc "siết" hay "mở", mà quan trọng là dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro nào. VARS IRE nhấn mạnh siết tín dụng đồng loạt có thể khiến những dự án đang thiếu vốn để hoàn thiện trở thành tài sản dở dang và có nguy cơ nợ xấu, qua đó làm mất đi động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản, khiến lĩnh vực này khó phát huy vai trò thực sự đối với tăng trưởng của nền kinh tế.
"Mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro" bằng phương pháp phân loại, đánh giá chính xác
Trong bối cảnh này, các chuyên gia tại VARS IRE cho rằng cần thay đổi tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất để áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.
Điều đó có nghĩa là ưu tiên hướng dòng vốn đến các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành nhằm tạo thêm nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực, từ đó thúc đẩy thị trường hồi phục và tránh gây ra các hệ lụy về thanh khoản, niềm tin, nợ xấu cũng như tăng trưởng kinh tế; trong khi kiểm soát hợp lý dòng vốn phục vụ đầu cơ hoặc kéo dài những dự án không còn khả năng phục hồi.
Để làm được như vậy, VARS IRE đề xuất nghiên cứu cơ chế phân loại dự án theo khả năng triển khai và phục hồi, có thể gồm 3 nhóm. Trong đó, nhóm A là những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai. Các dự án nhóm B còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, như bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ. Còn nhóm C là những dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.
Đồng thời, việc cấp tín dụng cũng cần dựa trên đánh giá người vay và tài sản, bao gồm các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ. Trong đó, người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn.
Mặt khác, VARS IRE lưu ý Ngân hàng Nhà nước nên thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước các kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm, từ đó có các biện pháp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hay kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao. Song song đó là từng bước đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản, thông qua trái phiếu doanh nghiệp hay quỹ đầu tư bất động sản.
 |
| Chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản cần được thiết kế theo hướng đưa dòng vốn đến đúng dự án và đúng người mua, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Nhìn sang Trung Quốc, chính phủ đã triển khai nhiều giải pháp vực dậy thị trường nhà ở trong những năm qua. Về phía cung, từ năm 2022, chính sách chuyển trọng tâm sang hoàn thành dự án và bảo đảm bàn giao nhà, bao gồm mở lại các kênh huy động vốn cho doanh nghiệp tư nhân và các chương trình tín dụng hỗ trợ bàn giao nhà đã bán. Bên cạnh đó là cơ chế "danh sách trắng", ưu tiên tín dụng cho các dự án đủ điều kiện, có khả năng hoàn thành, do địa phương rà soát và ngân hàng thẩm định. Đến hết tháng 3, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được giải ngân cho các dự án này, hỗ trợ bàn giao khoảng 7,5 triệu căn nhà đến cuối năm 2025.
Còn với người mua, nhiều thành phố lớn ở Trung Quốc đã dần nới lỏng hạn chế mua nhà, cho phép vay thế chấp nhiều hơn thông qua chương trình quỹ dự phòng nhà ở, kết hợp với giảm lãi suất. Những biện pháp này bước đầu tạo tín hiệu tích cực, khi 17/70 thành phố được Reuters khảo sát ghi nhận giá nhà tăng trong tháng 7 so với tháng trước đó.
Tại Việt Nam, người mua nhà cũng như doanh nghiệp đều đang đặt nhiều kỳ vọng sau chỉ đạo giảm thực chất lãi suất cho vay của Thủ tướng.
Theo chị Ngọc Hà (32 tuổi, đang thuê nhà tại phường Bình Trưng, TP.HCM), mong mỏi lớn nhất của gia đình lúc này là các ngân hàng tiếp tục duy trì chính sách cho vay với chi phí hợp lý, cả với người mua nhà và những chủ đầu tư uy tín.
"Vợ chồng tôi đang tìm mua nhà để sớm ổn định cuộc sống, chuẩn bị cho con năm sau vào lớp 1. Nếu lãi vay hạ nhiệt, chúng tôi sẽ dễ tiếp cận khoản vay hơn, mà chi phí vốn của chủ đầu tư cũng được tối ưu, từ đó giá nhà có lẽ sẽ bớt áp lực tăng. Ngược lại, siết tín dụng không khác gì đóng sập cánh cửa với giấc mơ an cư của những gia đình trẻ như chúng tôi", chị bày tỏ.
Thực tế, nhiều ngân hàng cũng nhận thấy sự cần thiết của tín dụng bất động sản đối với an sinh xã hội và tăng trưởng kinh tế. Tại sự kiện gặp gỡ nhà đầu tư mới đây, lãnh đạo VPBank đã cho biết ngân hàng vẫn kiên định chiến lược tăng trưởng tín dụng chọn lọc trong lĩnh vực bất động sản, đồng hành cùng cả khách hàng doanh nghiệp và người dân có nhu cầu an cư thực. Chiến lược này được triển khai trên 5 tiêu chí: đúng chủ đầu tư, đúng vị trí, đúng phân khúc khách hàng hoặc loại hình nhà ở, đúng dự án và đúng người dùng cuối.
Trong khi đó, ban lãnh đạo ACB cũng đánh giá bất động sản vẫn là phân khúc được lựa chọn có chọn lọc nhờ lợi suất tốt. Trong 6 tháng đầu năm, dư nợ tín dụng bất động sản của ngân hàng tăng khoảng 8%, tương đương mức tăng trưởng chung của danh mục tín dụng. Thời gian tới, ACB sẽ tiếp tục mở rộng cho vay trung và dài hạn, trong đó có mảng bất động sản, đồng thời tăng huy động vốn trung và dài hạn để phù hợp với cơ cấu nguồn vốn.
