Tại đối thoại chuyên đề: “Evergrande: Bom nợ bất động sản Trung Quốc và kinh nghiệm cho Việt Nam” do Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức ngày 4/10, TS Võ Đình Trí, Giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, đánh giá cú “ngã ngựa” của China Evergrande là bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Vị này cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản đang có mô hình tài chính kinh doanh mạo hiểm.
Rủi ro huy động vốn qua kênh trái phiếu
Theo ông Trí, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đã huy động vốn qua kênh trái phiếu quá nhiều, trong khi thị trường trái phiếu chưa trưởng thành, chưa có cơ quan độc lập đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu, thông tin tới nhà đầu tư chưa minh bạch, rõ ràng và rất rủi ro.
“Nhà đầu tư cần cẩn trọng với doanh nghiệp chạy theo phong trào, đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu”, ông Trí cảnh báo.
Vị giảng viên tại IPAG Business School (Paris, Pháp) và Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng cần phải xem xét lại cấu trúc tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản, đồng thời kiểm soát bền vững tài chính của các doanh nghiệp này vì đằng sau thường có liên đới tới các ngân hàng.
 |
| Khi dòng tiền đột ngột đứt đoạn, China Evergrande không thể hoàn thiện các dự án. Ảnh: Nikkei Asian Review. |
Về trường hợp của China Evergrande, TS Võ Đình Trí phân tích dịch Covid-19 làm ảnh hưởng đến thu nhập của người dân Trung Quốc, trong khi mô hình kinh doanh của tập đoàn là trả góp theo tiến độ. Khi nhu cầu mua nhà giảm, cộng với việc người mua nhà không thể tiếp tục đóng tiền, dòng tiền của doanh nghiệp càng trở nên thâm hụt.
Cấu trúc tài chính của Evergrande quá mạo hiểm, bộc lộ nhiều rủi ro giữa lúc khó khăn khi hệ số đòn bẩy tài chính cao, với việc đẩy mạnh vay trái phiếu và công cụ nợ ngắn hạn như thương phiếu… Vì vậy, khi dòng tiền đột ngột đứt đoạn, doanh nghiệp không đủ nguồn lực tài chính để thanh toán các khoản lãi trái phiếu.
Cấu trúc tài chính của Evergrande quá mạo hiểm, bộc lộ nhiều rủi ro giữa lúc khó khăn khi hệ số đòn bẩy tài chính cao
TS Võ Đình Trí
Cũng có cái nhìn thận trọng đối với trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, trao đổi với Zing, TS Đinh Thế Hiển khuyên các nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ bởi kênh đầu tư này sẽ không được Nhà nước bảo vệ.
Ông Hiển đánh giá cách thức phát triển của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc và Việt Nam đều chủ yếu dựa vào vốn vay từ ngân hàng và trái phiếu. Tại Việt Nam, các khoản nợ của doanh nghiệp đại ốc vẫn có sự giám sát của Ngân hàng Nhà nước.
Thống kê từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu (VBMA) cho thấy nhóm bất động sản đứng thứ 2 với tổng khối lượng trái phiếu phát hành 107.980 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 21,6% trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 8-13%/năm.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa có khoản nợ quốc tế lớn bằng đồng USD, trong khi GDP tăng trưởng liên tục, chú trọng đầu tư cho hạ tầng, đẩy mạnh đô thị hóa… Do đó, nỗi lo của Việt Nam không quá lớn về việc xảy ra những trường hợp tương tự China Evergrande.
Không để lái xe, bảo vệ… thành lập công ty riêng vay vốn hộ ông chủ
Từ câu chuyện của China Evergrande, TS Lê Xuân Nghĩa khuyên các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam phải cân bằng giữa dòng tiền tài chính, dòng tiền kinh doanh, dòng tiền đầu tư… Thời gian tới, cần củng cố thêm dòng tiền từ kênh chứng khoán.
Về phía cơ quan quản lý, ông Nghĩa cho rằng phải kiểm soát lại việc phát hành trái phiếu ồ ạt trong thời gian qua và có phương án cân bằng pháp lý, không để người mua trái phiếu nắm đằng “lưỡi”.
Điểm mấu chốt là tài sản bảo đảm của chủ đầu tư không chỉ đáp ứng đúng các tiêu chí phát hành mà duy trì giá trị liên tục sau đó. Việc sử dụng nguồn tiền có đúng mục đích hay không và giá trị tài sản thực hay ảo sẽ là những việc cần kiểm tra.
 |
| Câu chuyện của Evergrande là lời cảnh báo đối với thị trường bất động sản trong nước. Ảnh: AP. |
Vị chuyên gia tài chính nhấn mạnh yếu tố minh bạch doanh nghiệp, nhất quyết không để tình trạng lái xe, tạp vụ, bảo vệ… thành lập công ty riêng vay vốn hộ ông chủ.
“Cơ quan chức năng đã có quy định một doanh nghiệp được vay bao nhiêu phần trăm vốn điều lệ, một ngân hàng không thể cho doanh nghiệp vay bao nhiêu phần trăm vốn tự có. Tuy nhiên, luật dễ dàng bị lách qua bằng các công ty con, công ty cháu, công ty liên kết”, ông Nghĩa nói và khuyến nghị nhà quản lý cần thận trọng để tránh xảy ra trường hợp China Evergrande ở Việt Nam.
Trong khi đó, trước tình trạng giá bất động sản ở Việt Nam đã bắt đầu cao hơn so với thu nhập của người dân, chuyên gia Võ Đình Trí cho rằng đây là điều Chính phủ nên cân nhắc để có giải pháp điều tiết để giảm dần tính đầu cơ trong bất động sản.
“Đã có rất nhiều kiến nghị về việc kiểm soát đầu cơ như giải pháp thuế tài sản, thuế đánh trên giao dịch bất động sản để hạn chế đầu cơ nhằm hạ nhiệt bất động sản”, ông Trí nói.
