"Trong một thành phố hơn 10 triệu dân, chúng ta chỉ có 668 sản phẩm nhà liền thổ sơ cấp, 10 căn mới, 72 giao dịch trong quý II. Thị trường cũng đi xuống tương tự như phân khúc căn hộ trong những năm gần đây", bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam phân tích.
Giá liên tục lập đỉnh, tỷ lệ hấp thụ đi lùi
Theo bà Giang Huỳnh, thách thức lớn nhất của thị trường là giá sơ cấp liên tục tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế do quỹ đất khan hiếm, thủ tục pháp lý phức tạp và tâm lý thận trọng của chủ đầu tư.
Savills thống kê giá nhà tại TP.HCM đã tăng gấp 3 lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi trên thị trường thứ cấp trong vòng 5 năm qua.
Sang năm nay dù giá sơ cấp đã có phần giảm, nhưng những căn trên 30 tỷ đồng vẫn chiếm hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp trong quý II. Hầu hết sản phẩm cao cấp này nằm trong các khu đô thị và tập trung chủ yếu ở TP Thủ Đức.
Thực tế, mức giảm ghi nhận trong các tháng qua rất nhẹ, chủ yếu do các sản phẩm nhà phố thương mại đắt tiền ở The Global City (TP Thủ Đức) đã được bán trước đó. Dữ liệu của Savills cho thấy giá sơ cấp trung bình giảm 2% so với quý I và giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng vẫn neo ở mức 320 triệu đồng/m2 đất.
Những sản phẩm trên 30 tỷ chật vật khi chỉ 6% được hấp thụ. Nhà liền kề có tỷ lệ hấp thụ cao nhất cũng chỉ ở mức 31%, nhờ nhu cầu ở thực và giá cả cạnh tranh
Savills Việt Nam
"Hàng sơ cấp giá cao, sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận đã gây khó khăn cho thị trường TP.HCM.
Những sản phẩm trên 30 tỷ chật vật khi chỉ 6% được hấp thụ. Nhà liền kề có tỷ lệ hấp thụ cao nhất cũng chỉ ở mức 31%, nhờ nhu cầu ở thực và giá cả cạnh tranh", báo cáo của Savills nhấn mạnh.
Trước đây, trong giai đoạn 2020-2021, tỷ lệ hấp thụ bình quân toàn thị trường nhà liền thổ ở TP.HCM luôn duy trì ở mức cao trên dưới 90%, đồng nghĩa dự án nào ra mắt cũng sớm ghi nhận kết quả bán hàng tích cực. Tuy nhiên, tỷ lệ này đã liên tục "rơi tự do" trong các năm gần đây, hiện chỉ khoảng hơn 20% nguồn cung được giao dịch thành công.
Trong khi đó, báo cáo của Cushman & Wakefield thống kê trung bình giá bán sơ cấp nhà liền thổ ở TP.HCM đã lên đến 19.146 USD/m2 đất, tương đương hơn 488 triệu đồng/m2, do sự ra mắt của loại hình kết hợp giữa nhà phố thương mại và căn hộ trong một tòa nhà 5 tầng mang tên L’arcade Phú Mỹ Hưng (quận 7).
Mức này được cho là tăng 17% so với quý I/2024 và tăng 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Còn nếu so với giai đoạn 2020-2021, giá chào bán nhà liền thổ ở thị trường TP.HCM đã tăng vọt hơn gấp 3 lần.
 |
| Giá chào bán nhà liền thổ ở TP.HCM liên tục tăng trong các năm gần đây. Nguồn: Cushman & Wakefield. |
Cũng vì vậy, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng nhà đầu tư đang dần chuyển sang những bất động sản có giá trị thấp hơn và tính thanh khoản cao hơn. Điều đó lý giải cho tỷ lệ hấp thụ bình quân toàn thị trường trong quý II chỉ đạt 19% dù nguồn cung ít ỏi.
Trước đó, DKRA còn chỉ ra giá chào bán biệt thự cao nhất ở TP.HCM đã đạt 493 triệu đồng/m2, với những căn có giá lên đến 750 tỷ đồng nằm tại một dự án ven sông tại TP Thủ Đức. Hiện chủ đầu tư vẫn đang tích cực đẩy nhanh tiến độ xây dựng.
Dù mỗi đơn vị công bố báo cáo dựa trên một cơ sở thống kê khác nhau, nhưng đều đã vẽ nên bức tranh về một thị trường nhà phố, biệt thự đắt đỏ, kén khách.
TP.HCM không còn nhà đất dưới 5 tỷ trong các khu đô thị
Trong nửa cuối năm nay, Savills ước tính sẽ có 883 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường, chủ yếu từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Những sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm đến 80% nguồn cung tương lai.
Hai dự mới là Foresta (TP Thủ Đức, chủ đầu tư Khang Điền) và The Meadow (huyện Bình Chánh, chủ đầu tư Gamuda Land) sẽ cung cấp 30% nguồn cung tương lai với các sản phẩm biệt thự và nhà liền kề. Cả hai dự án đều đã có giấy phép xây dựng.
 |
| Nửa cuối năm dự kiến chỉ có 2 dự án nhà liền thổ ra mắt thị trường TP.HCM là Foresta (TP Thủ Đức) và The Meadow (Bình Chánh). Trong ảnh là khu đất triển khai dự án The Meadow. Ảnh: Gamuda Land. |
Đến năm 2026, nguồn cung dự kiến đạt 4.663 căn, chủ yếu tập trung ở các khu vực quận 2 cũ (nay thuộc TP Thủ Đức), Bình Chánh và Nhà Bè. Đáng chú ý, TP.HCM sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng.
Trong khi đó, các sản phẩm với mức giá này lại chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai. Do đó, Savills dự báo những người mua nhà ở thực sẽ tìm đến các tỉnh này để có nhiều lựa chọn phù hợp hơn, đặc biệt ở những khu vực dọc các tuyến hạ tầng trọng điểm.
Sự cạnh tranh này càng đẩy các dự án nhà phố, biệt thự tại TP.HCM vào thế khó khi giá không thể hạ nhiệt.
Tuy nhiên, ở góc độ khác, bà Trang Bùi cho rằng ngay cả bất động sản TP.HCM cũng đang phát triển theo chiến lược mở rộng đô thị vào các khu vực ít dân cư hơn. Trong đó, TP Thủ Đức đóng vai trò là đầu mối phát triển, trong khi ở khu vực phía Nam, cả huyện Nhà Bè và Cần Giờ đều đang tích cực quy hoạch nhiều dự án quy mô lớn.
Theo Cushman & Wakefield, đa số dự án sắp triển khai trong thời gian gần sẽ nằm trong phạm vi 5-25 km từ trung tâm TP.HCM, còn các dự án triển khai trong tương lai xa có thể cách trung tâm tới 50 km.
Trong môi trường kinh tế hiện nay, đầu tư đã trở thành khái niệm không mấy xa lạ với hầu hết mọi người. Để độc giả có thể tiếp cận những xu hướng đầu tư mới nhất, Tri Thức - Znews xây dựng chủ đề Đầu tư qua sách - nơi ghi lại những cuốn sách, câu chuyện, xu hướng đầu tư đã và đang diễn ra. Trong đó, các lĩnh vực đầu tư phổ biến bao gồm bất động sản, chứng khoán, ngoại hối và tiền ảo... Ngoài các câu chuyện về đầu tư, Đầu tư qua sách còn bao gồm các kiến thức về quản lý gia sản, tài chính cá nhân.
