Cắt lỗ chung cư vùng ven

"Thực chất là do mình tham, tin vào lời hứa hẹn từ môi giới nên giờ phải gánh chịu hậu quả", đây là chia sẻ của chị Thúy Oanh (ngụ quận Bình Tân, TP.HCM) trong những ngày này khi rao bán cắt lỗ căn chung cư tại quận 9 cũ (nay thuộc TP Thủ Đức).

Cuối năm 2020, chị Oanh có mua một căn hộ một phòng ngủ, diện tích 48 m2 với gần 3 tỷ đồng. "Căn này được chủ đầu tư xếp vào hàng hoa hậu khi mở bán, vị trí đẹp nhất phân khu. Nếu chị mua vào thời điểm này, đến giai đoạn bàn giao nhà chắc chắn em sẽ bán được lời cho chị 10%. Còn nếu không lời, cũng có thể bán giá rẻ hơn thị trường và chắc chắn ra hàng được", đó là những gì môi giới bất động sản nói với chị Oanh.

Cắt lỗ cũng không xong

Thực tế, đến tháng 6/2022, khi chủ đầu tư bàn giao nhà - thời điểm thị trường bất động bắt đầu có những biến động tiêu cực - người môi giới cho chị Oanh cũng theo đó mà biến mất.

Chị thừa nhận môi giới rất giỏi trong việc thuyết phục những người đang lấp loáng ý định đầu tư như chị. "Thời điểm đó, tôi cọc 15% giá trị nhà và có đóng thêm 60 triệu đồng tiền phí bảo trì. Đến nay, khi hết thời gian ân hạn lãi và gốc, tôi bắt đầu đóng lãi khoản vay 85% giá trị căn nhà, tức 22 triệu đồng mỗi tháng, chiếm gần 70% thu nhập.

Tổng cộng tôi đã vào tiền 500 triệu đồng, giờ chỉ mong bán căn này 2,5 tỷ để tất toán khoản vay. Tuy nhiên, các bạn môi giới không ai hỗ trợ được với giá bán như vậy. Họ đề nghị nên giảm thêm 300-400 triệu đồng để dễ ra hàng hơn", chị Oanh tâm sự.

Chị Oanh cho biết do mua nhà giá quá cao so với giá trị thực, dù đã bàn giao nhiều căn nhưng dự án nơi chị mua rất ít người có nhu cầu ở. "Như bạn tôi mua căn 2 tỷ đồng cùng thời điểm với tôi ở quận 6, giờ mỗi tháng vẫn cho thuê được 8 triệu đồng, còn căn tôi mua chỉ cho thuê được 4,5 triệu đồng/tháng", chị nói.

Chị khẳng định nếu tiếp tục gồng, 1-2 năm nữa khi thị trường ổn định chị cũng sẽ lỗ vì tiền lãi quá cao. Trong lúc này, chị Oanh vẫn tích cực đăng bài trên mạng xã hội để rao bán, tuy nhiên khách cũng chỉ hỏi và không trả giá.

Nhiều nhà đầu tư không mặn mà với giá bán cắt lỗ chung cư 15% hiện nay. Ảnh: Quỳnh Danh.

Cũng tại dự án này, chủ căn hộ 60 m2 - nơi mà chị Hà Giang (28 tuổi) đang thuê - liên tục ngỏ ý bán lại căn hộ với giá 2,3 tỷ đồng.

"Đây là lần thứ 3, chủ nhà hỏi tôi có ý định mua lại căn hộ 2 phòng ngủ này không. Trước đây, một căn hộ như thế này có giá 2,5 tỷ đồng, giờ nếu tôi mua, chủ nhà sẽ giảm 300 triệu đồng", chị Giang kể lại.

Ban đầu, chị Giang dự tính mua nên chuyển về khu này ở thuê trước để cân nhắc. Tuy nhiên, khi nghe đề nghị tốt từ phía chủ nhà chị lại khá do dự vì nhiều người cũng đang rao bán căn hộ để "cắt lỗ" với lý do tương tự.

Theo lời chị Giang, người cho chị thuê nhà là một công chức trung niên ở Cần Thơ. Vị này dùng tiền tiết kiệm, vay ngân hàng thêm để mua căn hộ đầu tư chờ lên giá. Tuy nhiên hiện tại, vì lãi suất tăng cao nên chủ nhà rất áp lực trả nợ.

Thực tế, vài tháng gần đây, trên thị trường có rất nhiều trường hợp rao bán chung cư với cụm từ "cắt lỗ", đặc biệt là chủ những căn hộ tại vùng ven TP.HCM. Chủ yếu những người này thường đã có tài sản, muốn đầu tư bất động sản để chờ 1-2 năm bán lại kiếm lời và dùng đòn bẩy tài chính lớn.

Bên cạnh việc bán nhà, nhiều người còn phải hạ giá thuê để mong giải quyết những khó khăn trước mắt. “Hiện tôi đang thuê căn này với giá 6,5 triệu đồng/tháng, nhưng căn tương tự nhà tôi đang ở đã có người cho thuê với giá chỉ 5 triệu đồng/tháng. Khu chung cư này ở xa, đi làm vào trung tâm thành phố rất bất tiện nên khá nhiều căn hộ hoàn thiện đã lâu vẫn không có ai đến ở”, chị Hà Giang nói thêm.

Cắt lỗ chưa chắc giá nhà đã rẻ

Trao đổi với Zing, ông N.T., Giám đốc kinh doanh một công ty môi giới bất động sản có trụ sở ở TP.HCM cho biết những người bán chung cư cắt lỗ phần lớn là nhà đầu tư nhỏ lẻ sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

"Thời gian trước có thể do ngân hàng hỗ trợ lãi suất hoặc chủ đầu tư ân hạn trả nợ gốc, lãi. Do vậy, tới thời điểm này, thanh khoản chậm lại mà lãi suất tăng cao khiến nhiều người bị gãy đòn bẩy", ông T. nói.

Thực tế, trước đó, công ty này chỉ bán bất động sản sơ cấp, tuy nhiên do tình hình chung của thị trường, công ty đã thành lập một bộ phận chuyên bán thứ cấp và bộ phận này vẫn đang hoạt động hiệu quả hơn.

Hiện, tỷ lệ giao dịch bất động sản thứ cấp ở công ty đã tăng gấp 4 lần so với các giao dịch sơ cấp. Theo ông, khách mua thứ cấp chủ yếu là những người có nhu cầu ở thực và nhóm khách có tiền mặt tốt đang "săn hàng" ngộp.

Dù vậy, vị này khẳng định nguồn cung thứ cấp trên thị trường hiện không quá nhiều. Theo đó, số căn bị rao bán cắt lỗ hoặc bán 0 đồng (chuyển đổi khoản vay ngân hàng qua chủ mới - PV) chỉ chiếm 10%.

Trên thực tế không quá nhiều sản phẩm cắt lỗ thực sự. Nếu người bán và người mua gặp trực tiếp, giao dịch thẳng với nhau thì may ra người mua mới mua lại với giá rẻ

Giám đốc kinh doanh một công ty môi giới bất động sản có trụ sở ở TP.HCM

"Tuy nhiên, mỗi chủ nhà hoặc môi giới sẽ thông tin bài đăng trên nhiều hội, nhóm khác nhau nên cảm giác rất nhiều hàng đang cắt lỗ. Trên thực tế, không quá nhiều sản phẩm cắt lỗ thực sự nên mới có cái gọi là săn hàng giá rẻ", ông phân tích.

Bên cạnh đó, ông cho rằng mỗi khách hàng chỉ cắt lỗ khoảng 15%, tuy nhiên các giao dịch chuyển nhượng sẽ phải chịu thêm nhiều chi phí như công chứng sang tên, thuế thu nhập cá nhân 2%, phí môi giới 1-2% hoặc cao hơn, phí trả nợ trước hạn... Do đó, khi đến tay khách hàng mới không hẳn sẽ được giá rẻ.

"Nếu người bán và người mua gặp trực tiếp, giao dịch thẳng với nhau thì may ra người mua mới mua lại với giá rẻ. Thông thường các giao dịch đều qua trung gian môi giới, giá ít nhiều cũng bị đội lên, nên người bán khó bán hơn, người mua cũng không dễ tìm được căn có giá rẻ", vị này chia sẻ thêm.

Theo thống kê của Chợ Tốt Nhà, so với năm 2022, chỉ số tin đăng chung cư toàn quốc năm 2023 sau Tết đã tăng 7%. Bên cạnh đó, chỉ số tìm kiếm chung cư tuần thứ 3 sau Tết đã tăng 67% so với trước Tết. Tuy vậy, nếu so với năm 2022, chỉ số tìm kiếm chung cư năm 2023 mới chỉ bằng 80%.

Qua dữ liệu trên, đơn vị này nhìn nhận chung cư là loại hình bất động sản ít sụt giảm về nhu cầu nhất trong quý IV/2022, chung cư toàn quốc tiếp tục duy trì nhu cầu tìm kiếm cao sau Tết. "Việc duy trì được nhu cầu tìm kiếm, cũng như nguồn cung cao sau Tết báo hiệu việc thị trường chung cư nói chung sẽ tiếp tục ổn định trong năm nay", báo cáo của Chợ Tốt Nhà ghi nhận.