Trong chưa đầy một tháng, Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 cho cả 4 phân khu thuộc khu đô thị Olympic rộng hơn 10.000 ha ở phía Nam Thủ đô. Dự án này nối dài danh sách các đại đô thị hàng nghìn hecta đang hình thành tại nhiều địa phương trên cả nước.
“Siêu đô thị” dẫn dắt xu hướng
Việc liên tiếp bổ sung các khu đô thị quy mô lớn cho thấy chiến lược mở rộng không gian phát triển ra vùng ven trong bối cảnh khu vực lõi ngày càng hạn chế dư địa. Các “siêu đô thị” được kỳ vọng đóng vai trò giảm tải cho trung tâm, đồng thời tạo các cực phát triển mới ở những khu vực có quỹ đất và hạ tầng kết nối thuận lợi.
Theo các chuyên gia, xu hướng này xuất phát từ chính nhu cầu sống đã thay đổi mạnh mẽ trong những năm gần đây. Sau thời gian dài đô thị trung tâm rơi vào tình trạng quá tải giao thông, thiếu cây xanh, thiếu tiện ích công cộng, nhiều gia đình trẻ bắt đầu ưu tiên không gian sống rộng rãi, an toàn, có hệ sinh thái giáo dục - y tế - thương mại đầy đủ trong bán kính di chuyển ngắn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định người mua hiện ưu tiên những khu đô thị có chất lượng sống cao, vận hành đồng bộ - yếu tố mà các dự án quy mô lớn có thể đáp ứng tốt nhờ nguồn lực mạnh và quy hoạch tổng thể.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng tiêu chí “trung tâm” cũng đang dịch chuyển: nơi nào có đủ dịch vụ, tiện ích và thu hút đông đảo cư dân thì nơi đó trở thành tâm điểm phát triển mới.
Từ góc nhìn quy hoạch, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển đánh giá các đô thị lớn như TP.HCM cho thấy mô hình “phát triển lan tỏa tự phát” đã bộc lộ nhiều hạn chế: hạ tầng chắp vá, mật độ quá cao, thiếu không gian công cộng, chi phí cải tạo lớn. Ngược lại, các siêu đô thị có lợi thế quy hoạch từ đầu, dành đủ không gian cho trường học, bệnh viện, công viên, hồ điều hòa và trung tâm thương mại.
  |
| Các đại đô thị có lợi thế về quỹ đất, thuận lợi để quy hoạch các lớp không gian bài bàn, khoa học. |
Vị chuyên gia cũng bổ sung rằng đại đô thị còn là động lực thu hút vốn đầu tư, đặc biệt là FDI trong các lĩnh vực dịch vụ, thương mại, giáo dục, y tế. Với quy hoạch hạ tầng - dịch vụ - công nghệ đồng bộ từ đầu, các “siêu đô thị” tạo ra môi trường sống và làm việc thuận lợi, giúp các địa phương tăng thu ngân sách và hình thành hệ sinh thái kinh tế - xã hội hoàn chỉnh.
Thực tế, ông cho rằng xu hướng này không mới trên thế giới. Tokyo, Seoul… đều phát triển theo mô hình này và trở thành động lực tăng trưởng quan trọng của quốc gia. Các khu vực này có thể chiếm tới 50% dân số và trên 55% GDP cả nước. Hay như Singapore, đất nước phát triển theo mô hình hoa 5 cánh với mỗi “cánh hoa” là các đại đô thị có dấu ấn riêng và chất lượng sống đảm bảo.
"Một nơi có diện tích nhỏ như Singapore cũng thiết kế được như vậy thì Việt Nam hoàn toàn có thể làm tốt hơn", chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển khẳng định.
“Siêu đô thị” tái cấu trúc thị trường - nguồn cung, giá trị và hành vi đầu tư
Sự nở rộ của các đại đô thị không chỉ thay đổi cấu trúc không gian đô thị mà còn tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản. Mỗi lần mở bán, một đại đô thị thường đưa ra nguồn cung lớn, đa dạng sản phẩm từ liền kề, shophouse, biệt thự đến căn hộ. Nguồn cung phân kỳ theo giai đoạn giúp thị trường ổn định hơn và hỗ trợ nhà đầu tư dự báo tốt hơn.
 |
| Với đa dạng dịch vụ, tiện ích, các siêu đô thị có lợi thế trong việc hút dân, qua đó dễ dàng gia tăng giá trị tài sản. |
Theo ông Lê Hoàng Châu, với quy mô hàng chục nghìn cư dân, mỗi đại đô thị gần như hình thành một “thị trường thứ cấp” riêng. Hoạt động mua bán - cho thuê liên tục, thanh khoản cao nhờ nhu cầu thực từ cộng đồng cư dân đông và ổn định. Đây là lợi thế các dự án nhỏ lẻ khó có được. Chưa kể, ông Châu cũng đánh giá mô hình này đang trở thành lựa chọn dài hạn nhờ pháp lý rõ ràng và tiến độ được đảm bảo bởi các chủ đầu tư có tiềm lực.
Đặc biệt, theo vị chuyên gia, khi các chủ đầu tư tham gia làm đại đô thị, họ sẽ thực hiện trách nhiệm xây dựng quỹ nhà ở xã hội tương ứng 20% quỹ đất dự án theo quy định. Việc này có thể tạo ra nguồn cung nhà ở giá rẻ - vốn đang thiết hụt - cho thị trường, cân đối cán cân nhà ở, đóng góp tích cực vào an sinh - xã hội.
Chủ tịch HoREA dự báo trong chu kỳ bất động sản sắp tới, các siêu đô thị sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong việc ổn định nguồn cung, giảm rủi ro biến động giá và tạo cực tăng trưởng mới.
Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính nhận định mô hình đại đô thị là lựa chọn phù hợp trong bối cảnh thị trường cần tính minh bạch, ổn định và phát triển bền vững. Ông kỳ vọng sự gia tăng của đại đô thị cùng với sự vào cuộc của các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ tạo ra nguồn cung nhà ở mới cho thị trường, giải quyết cán cân cung - cầu đang bị lệch pha và ổn định lại thị trường nhà ở đang có những bất ổn về giá cả, pháp lý.
“Cuộc chơi” của những nhà phát triển có tầm nhìn dài hạn
Dù được xem là xu hướng tất yếu, việc phát triển một siêu đô thị hàng nghìn hecta không đơn giản. Theo các chuyên gia, chủ đầu tư phải có khả năng tích lũy quỹ đất lớn, tiềm lực tài chính dài hạn, kinh nghiệm quy hoạch và năng lực vận hành hệ sinh thái đô thị sau khi đi vào hoạt động.
TS Đinh Thế Hiển cho rằng siêu đô thị không thể triển khai theo kiểu chia nhỏ cho nhiều chủ đầu tư, bởi mô hình này yêu cầu sự nhất quán từ quy hoạch đến vận hành. Bên cạnh không gian ở, siêu đô thị phải tích hợp đầy đủ kinh tế dịch vụ, giáo dục, y tế, thương mại và hạ tầng công nghệ.
 |
| Vinhomes Green Paradise - một mô hình siêu đô thị ESG++ đang được triển khai tại Cần Giờ |
Ông nhận định đây có thể là bước ngoặt trong 10-20 năm tới khi mô hình đô thị đa trung tâm dần hình thành tại Hà Nội và TP.HCM. Các đại đô thị vệ tinh sẽ trở thành nơi ở - làm việc - dịch vụ đồng bộ, góp phần giảm áp lực dân số cho khu trung tâm và mở ra động lực tăng trưởng mới. Tuy nhiên, cơ hội này không dành cho tất cả; chỉ những doanh nghiệp có tầm nhìn, tiềm lực và sự nhất quán về quy hoạch mới có thể hiện thực hóa mô hình siêu đô thị ở quy mô lớn.
