Vừa cấp phép vừa được thu hồi sổ đỏ - 'quy định lạc hậu nhất thế giới'

Việc thu hồi sổ đỏ đã cấp cho người dân khi phát hiện sai sót là phù hợp với pháp luật đất đai Việt Nam, nhưng lại bị coi là "quy định lạc hậu nhất thế giới".

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội (Sở TN&MT) vừa có các thông báo, quyết định về việc thu hồi và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (gọi tắt là sổ đỏ) tại hàng loạt dự án khu nhà ở hỗn hợp chung cư cao tầng do không đúng quy định pháp luật về đất đai.

Hàng nghìn hộ dân ở chung cư hết sức bất ngờ, hoang mang trước quyết định này.

Đúng luật, nhưng "lạc hậu nhất thế giới"

Việc thu hồi sổ đỏ của người dân khi phát hiện hồ sơ pháp lý nhà đất có sai sót là việc làm không thường xuyên nhưng được pháp luật quy định. Trong trường hợp cơ quan cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận về đất đai và tài sản phát hiện mình cấp sai thì có quyền thu hồi lại sổ và giấy chứng nhận đã cấp.

Việc thu hồi lại theo pháp luật đất đai của Việt Nam là phù hợp, nhưng theo các chuyên gia nước ngoài, đây là quy định quá lạc hậu. Thậm chí, họ cho rằng vừa cấp phép vừa thu hồi chính là quy định thuộc loại "lạc hậu nhất thế giới hiện nay".

Ngoài trách nhiệm không thể chối cãi của chủ đầu tư thì việc quản lý không tốt của chính các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, ở đây là Văn phòng đăng ký đất đai và Sở TN&MT Hà Nội chính là nguyên nhân gây ra hệ lụy này, khiến người dân đang phải gánh chịu hậu quả.

Việc khẳng định có tiền bôi trơn, có lợi ích nhóm hay không phải dựa trên chứng cứ.

Xảy ra việc này, chắc hẳn nhiều người đặt câu hỏi tại sao chính cơ quan cấp sổ đỏ cho dân giờ lại ra quyết định thu hồi? Vì sao trong quá trình thẩm định hồ sơ, giấy tờ đất đai không phát hiện sai sót và xử lý ngay? Liệu có phải có tiền bôi trơn nên mới làm được sổ đỏ?...

Tôi thì cho rằng trong câu chuyện này, Hà Nội không có quy định dứt khoát và nhất quán. Vì đã có lúc TP quyết định dừng cấp sổ đỏ, không cấp cho chung cư nữa để chờ xử lý sai phạm của chủ đầu tư. Và rất có thể trong khoảng thời gian chờ ấy, chủ đầu tư sẽ có động thái này khác để trì hoãn việc xử lý, bỏ qua sai phạm hay xử lý cho nhẹ nhàng.

Còn chuyện chạy tiền để được cấp sổ đỏ tôi có nghe ở nhiều nơi, ở chung cư có lẽ khó hơn bởi sổ đỏ được cấp đồng loạt cho nhiều hộ dân.

Cũng không loại trừ trường hợp chủ đầu tư chạy tiền làm sổ đỏ để hợp thức hóa giấy tờ pháp lý, giúp họ dễ dàng bán căn hộ và thu lợi hơn. Việc khẳng định có tiền bôi trơn, có lợi ích nhóm hay không phải dựa trên chứng cứ.

Nhưng người dân hoàn toàn có quyền đặt ra những câu hỏi này, nhất là trong bối cảnh có những dự án sai phạm mà thanh tra không phát hiện ra, hoặc phát hiện nhưng không xử lý, hoặc xử lý không nghiệm.

Dự án chung cư của ông Lê Thanh Thản là một ví dụ điển hình cho việc thanh tra rất nhiều lần nhưng “sai phạm vẫn hoàn sai phạm”.

Thực tế, tất cả các khu chung cư xưa nay đều được “bán trên giấy”, vì vậy, tôi kiến nghị cần có quy định trước khi bán nhà, bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được phép của cơ quan có thẩm quyền.

Từ đó cơ quan có thẩm quyền phải giám sát, không để xảy ra những sai phạm trong khi xây dựng. Khi đã được theo dõi, giám sát và không thấy có sai phạm thì câu chuyện cấp sổ đỏ sẽ rất đơn giản.

Các giao dịch nhà đất, bất động sản đang trong một mối quan hệ tay ba Nhà nước - Chủ đầu tư - Người mua nhà. Khi xảy ra bất kỳ tình huống nào thì người mua nhà chính là người thiệt thòi nhất.

Sau hàng loạt quyết định thu hồi này, chắc chắn phải truy lỗ hổng ở đâu, sai sót chỗ nào, trách nhiệm của ai để xử lý theo luật. Cán bộ quản lý Nhà nước sai phạm có thể bị kỷ luật, mất chức hoặc xem xét trách nhiệm hình sự.

Thủ tục cấp sổ đỏ rất nhiều bước, được quy định chặt chẽ nhưng chính sự buông lỏng quản lý đã tạo ra lỗ hổng. Thậm chí khi phát hiện ra sai phạm, lỗ hổng đó vẫn chậm chạp, hời hợt trong xử lý mới dẫn đến việc phải thu hồi sổ đỏ đã cấp cho dân.

Đây là câu chuyện cho thấy sự thiếu trách nhiệm của những người có thẩm quyền liên quan.

Nếu chứng minh có sự gian trá, lừa đảo người mua nhà thì họ còn phải chịu trách nhiệm hình sự. Gian trá ở đây có thể từ chủ đầu tư, từ việc Văn phòng đăng ký đất đai chuẩn bị hồ sơ để cấp sổ đỏ hay ở cấp trên thông đồng với cấp dưới, nhắm mắt bỏ qua sai phạm vì lợi ích. Điều này cần được làm rõ.

Các giao dịch nhà đất, bất động sản ở ta đang trong một mối quan hệ tay ba Nhà nước - Chủ đầu tư - Người mua nhà. Trong mối quan hệ này, khi xảy ra bất kỳ tình huống nào thì người mua nhà chính là người thiệt thòi nhiều nhất.

Vì vậy, cần tách mối quan hệ tay ba rối rắm này thành 3 mối quan hệ tay đôi: Nhà nước - Người mua nhà; Nhà nước - Chủ đầu tư và Chủ đầu tư - Người mua nhà, để có cách quản lý chặt đối với từng mối quan hệ.

Người dân không có lỗi

Chủ đầu tư bị khởi tố, sổ đỏ bị thu hồi, số phận của người dân ở các chung cư đó nói chung, hay ở chung cư của ông Lê Thanh Thản nói riêng, sẽ ra sao?

Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư, của cơ quan quản lý, người dân không có lỗi khi họ không biết về những sai phạm ấy.

Khi người dân hoàn thành giao dịch mua nhà với chủ đầu tư, Bộ luật Dân sự đã quy định đây là giao dịch ngay tình, người dân không biết các căn hộ này vi phạm pháp luật và sai phạm này chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm.

Pháp luật dân sự bảo hộ giao dịch ngay tình và người dân sẽ không bị thiệt thòi. Theo tôi, trong trường hợp chủ đầu tư đã bán, người dân đã mua thì cách xử lý tốt nhất là không thể đập bỏ được, mà nên thừa nhận giao dịch ngay tình của người dân.

Nếu tìm cách đưa người dân ra khỏi chung cư đó, đập bỏ phần sai phạm mà người dân đã bỏ tiền ra mua thì quá phức tạp, tốn kém, thiệt hại cho dân, và ai sẽ là người xử lý vấn đề lợi ích, bồi thường cho dân?

Với chủ đầu tư, Nhà nước cần tịch thu toàn bộ bất động sản vi phạm pháp luật hoặc lợi ích chủ đầu tư thu được từ vi phạm pháp luật của họ.

Nhưng phải nói thêm rằng, việc thừa nhận giao dịch ngay tình của người dân không phải phạt cho tồn tại, vì trường hợp này khác với khi người dân chưa tham gia vào giao dịch.

Nếu tìm cách đưa người dân ra khỏi chung cư đó, đập bỏ phần sai phạm mà người dân đã bỏ tiền ra mua thì quá phức tạp, tốn kém, thiệt hại cho dân. Ai sẽ là người xử lý vấn đề lợi ích, bồi thường cho dân?

Thậm chí, không chỉ là tiền mua nhà, khi vào ở đó người dân đã phải chi ra rất nhiều khoản chi phí khác.

Chúng ta cần đảm bảo rằng người dân có thể yên tâm rằng khi đã là giao dịch ngay tình thì đã có pháp luật dân sự bảo vệ, theo đó, người gây ra sai phạm phải chịu trách nhiệm. Dù chủ đầu tư bị khởi tố, người dân cũng sẽ không bị thiệt thòi về tài sản.