Vòng xoáy nợ nần ngành địa ốc ở Trung Quốc

Niềm tin của người mua nhà Trung Quốc đang suy yếu nghiêm trọng. Làn sóng dừng thanh toán khoản vay mua nhà khiến giá cổ phiếu của các ngân hàng Trung Quốc lao dốc mạnh, làm dấy lên lo ngại về một cuộc khủng hoảng hệ thống.

Theo CNBC, so với những rắc rối của thị trường bất động sản Trung Quốc thời gian qua, quy mô của các khoản vay thế chấp không quá đáng lo ngại.

Tuy nhiên, theo nhóm chuyên gia của ngân hàng đầu tư Goldman Sachs, giới chức Trung Quốc cần nhanh chóng vực dậy niềm tin của người mua nhà, ngăn chặn vòng xoáy có thể đẩy thị trường nhà ở suy yếu hơn nữa.

Bất động sản và các lĩnh vực liên quan chiếm tới 25% GDP Trung Quốc. Ảnh: Reuters.

Vòng xoáy nguy hiểm

Tuần trước, số khách hàng dừng thanh toán các khoản vay thế chấp tăng mạnh. Nhiều ngân hàng Trung Quốc gấp rút trấn an nhà đầu tư. Họ khẳng định không bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi những khoản vay này.

Tuy nhiên, cổ phiếu của các nhà băng Trung Quốc vẫn giảm mạnh. Người mua nhà bất bình khi những dự án nhà ở bị bàn giao chậm so với kế hoạch. Trong khi đó, họ vẫn phải trả nốt khoản vay thế chấp.

"Nếu không có sự can thiệp, sẽ có ngày càng nhiều người mua nhà từ chối trả nợ. Điều này có thể tạo sức ép lên dòng tiền của các công ty địa ốc, khiến quá trình xây dựng càng chậm trễ, thậm chí dừng thi công dự án", báo cáo của Goldman Sachs cảnh báo.

Nếu không có sự can thiệp, sẽ có ngày càng nhiều người mua nhà từ chối trả nợ. Điều này có thể tạo sức ép lên dòng tiền của các công ty địa ốc, khiến quá trình xây dựng càng chậm trễ, thậm chí dừng thi công dự án

Ngân hàng đầu tư Goldman Sachs

"Tình trạng bấp bênh khiến các hộ gia đình ngần ngại mua nhà và làm giảm doanh số bán nhà, vốn là yếu tố được chủ đầu tư chú trọng nhất", nhóm phân tích nói thêm.

Điều này tạo ra vòng xoáy đẩy thị trường địa ốc đi xuống hơn nữa.

Sau 2 thập kỷ tăng trưởng vượt bậc, các tập đoàn địa ốc Trung Quốc đang lao đao vì cuộc trấn áp của giới chức Bắc Kinh. Chính quyền Trung Quốc muốn hạ đòn bẩy trong ngành công nghiệp tăng trưởng bằng cách vay nợ ồ ạt. Việc China Evergrande - tập đoàn bất động sản lớn thứ 2 Trung Quốc - vỡ nợ vào cuối năm ngoái là trường hợp điển hình.

Hàng loạt rắc rối tài chính từ phía chủ đầu tư cùng với các khó khăn do dịch Covid-19 đã làm nhiều dự án xây dựng bị trì hoãn.

Theo ngân hàng đầu tư Jefferies, tính đến ngày 13/7, số dự án bất động sản bị ảnh hưởng bởi làn sóng dừng trả nợ đã tăng gấp 3 lần trong vài ngày lên hơn 100 dự án. Các khoản vay chỉ chiếm 1% tổng dư nợ thế chấp tại Trung Quốc.

Trong số các ngân hàng Trung Quốc được Goldman Sachs khảo sát, bất động sản - bao gồm những khoản vay thế chấp - chiếm tới 17% dư nợ. "Các chủ đầu tư Trung Quốc phải kéo dài thời gian xây dựng do gặp khó trong việc tái cấp vốn", báo cáo của Goldman Sachs nhận xét.

Các dự án nhà ở bị chậm tiến độ vì chủ đầu tư gặp khó về dòng tiền. Ảnh: Reuters.

“Trong nửa cuối năm 2022, không có bất cứ hy vọng phục hồi nhanh chóng nào trong lĩnh vực bất động sản và điều này sẽ tiếp tục cản trở sự tăng trưởng của nền kinh tế”, ông Gary Ng, chuyên gia kinh tế cấp cao của ngân hàng Natixis CIB Asia Pacific, cảnh báo.

Theo ông, giải pháp duy nhất là thúc đẩy niềm tin của người mua nhà và các công ty bất động sản. "Nhưng điều này không dễ dàng", vị chuyên gia nói thêm.

Ông Qin Gang - Phó giám đốc viện nghiên cứu bất động sản ICR - cho rằng không nên để việc dừng thanh toán thế chấp trở thành thông lệ, đặc biệt là khi Trung Quốc đã có các quy trình pháp lý để giải quyết sự chậm trễ trong việc hoàn thiện căn hộ.

Theo các nhà phân tích bất động sản của Goldman Sachs, thông thường, nếu các chủ đầu tư không giao căn hộ trong thời hạn đã thỏa thuận, người mua nhà có thể xin chấm dứt hợp đồng mua bán.

Các nhà phân tích cho biết việc phê duyệt thường mất 3 tháng và chủ đầu tư sẽ cần phải trả lại khoản tiền đặt trước, cũng như các khoản thanh toán thế chấp đã hoàn thành cho người mua nhà (bao gồm lãi suất). Khoản thanh toán thế chấp còn lại sẽ được chuyển đến ngân hàng.

Niềm tin suy yếu

Nhu cầu mua nhà mới tại Trung Quốc đã giảm xuống mức thấp nhất trong 6 năm trở lại đây.

Theo cuộc khảo sát của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC), vào tháng 6, chỉ 16,9% cư dân có kế hoạch mua nhà trong vòng 3 tháng tới, mức thấp nhất kể từ quý III/2016.

Đầu năm nay, ngân hàng trung ương đã có một bước tiến lớn trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản. Đó là hạ lãi suất cho vay thế chấp. Nhiều thành phố đã nới lỏng chính sách trong vài tháng qua để hỗ trợ người dân mua nhà dễ dàng hơn.

Theo dữ liệu của Wind Information, kể từ tháng 4, doanh số bất động sản đã giảm trên 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bất động sản trung bình của 100 thành phố ở Trung Quốc hầu như không tăng trong năm qua.

Theo truyền thông địa phương, ông Dai Xianglong - cựu Thống đốc PBoC - cho rằng nước này sẽ không trải qua cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn như của Mỹ hồi năm 2007.

Ông cũng đề xuất các biện pháp tăng cường niềm tin của người dân đối với bất động sản và ổn định giá nhà ở.

Tuy nhiên, ngay cả tờ báo quốc doanh Thời báo Chứng khoán cũng tỏ ra lo ngại trước tình hình bất động sản trong nước.

Trong một bài báo kêu gọi chính quyền địa phương và các nhà phát triển bất động sản giao nhà đúng hạn, Thời báo Chứng khoán đã cảnh báo về nguy cơ rủi ro tài chính hệ thống.

“Tổn thất tín dụng liên quan đến các khoản vay thế chấp là rất nhỏ và ít ảnh hưởng đến số dư của hầu hết ngân hàng Trung Quốc”, ông Harry Hu - Giám đốc cấp cao tại công ty dịch vụ tài chính S&P Global Ratings - khẳng định.

“Tuy nhiên, áp lực giảm giá có thể tăng lên nếu làn sóng ngừng trả các khoản vay thế chấp không được quản lý tốt và thể hiện rủi ro hệ thống một cách rõ ràng”, ông Harry Hu cảnh báo.

Theo phân tích của ngân hàng Goldman Sachs, nếu không gặp phải những khó khăn trong lĩnh vực bất động sản, GDP của Trung Quốc có thể tăng 3% trong quý II. Đây là con số lớn hơn nhiều so với mức tăng trưởng 0,4% được báo cáo trước đó.