Xu hướng người tiêu dùng chuyển sang mua sắm trực tuyến đang thúc đẩy nhu cầu đối với kho lạnh chứa hàng, phân khúc vốn đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng ở tất cả các nước trên thế giới.
Thiếu kho lạnh trên toàn cầu
Kho lạnh có thể phân thành 3 loại chính bao gồm: kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 tới -28 độ C), kho đông lạnh (từ -20 đến -16 độ C) và kho mát (từ 2 đến 4 độ C). Theo nghiên cứu của JLL Việt Nam, kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50 km đến các cảng; các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị. Tại Việt Nam, điển hình là lĩnh vực xuất khẩu thủy sản, lớn thứ ba trên thế giới, và cũng là ngành chiếm nhiều diện tích kho lạnh nhất.
“Trong thời kỳ cao điểm của đại dịch, 30-50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động công suất tối đa", bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL nhận định.
Bà Trang Bùi cho biết với chuỗi cung ứng lạnh không tập trung và hầu hết được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ, các trung tâm kho lạnh là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà khai thác tại đây.
Nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực phía Nam do nhu cầu lớn, trong đó, khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài.
 |
| Nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam và nhiều quốc gia trên thế giới đang thiếu hụt trước nhu cầu ngày càng lớn của thương mại điện tử. Ảnh: Quỳnh Danh. |
"Kho lạnh thương mại đầu tiên được xây dựng năm 1996 bởi Konoike Vinatrans, một liên doanh giữa Nhật Bản và Việt Nam. Tới năm 1998, Swire Cold Storge của Australia xây dựng một trong những kho lạnh hiện đại nhất thời bấy giờ. Năm 2007, Công ty Cổ phần Hùng Vương xây dựng hai kho lạnh với tổng sức chứa là 40.000 tấn hàng. Những doanh nghiệp khác có thể kể đến LOTTE Sea (2009) và Preferred Freezer Services (2010)", Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam dẫn chứng thêm.
Nguồn cung bị hạn chế một phần là do các cơ sở kho lạnh cần nhiều thời gian xây dựng hơn các loại bất động sản hậu cần khác. Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh sẽ phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn.
“Chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp hai đến ba lần so với nhà kho thông thường và quá trình xây dựng có thể lâu hơn đến sáu tháng. Bên cạnh đó là thời hạn thuê thường kéo dài 15-20 năm khiến nguồn cung đã khan hiếm càng khan hiếm hơn", bà Trang chia sẻ.
Ông Michael Ignatiadis, Giám đốc Chuỗi cung ứng và Hậu cần, JLL Châu Á Thái Bình Dương nhìn nhận tỷ lệ dân số và tầng lớp trung lưu tăng nhanh tại châu Á làm tăng nhu cầu mua thực phẩm tươi ngon cũng là nguyên nhân chính thúc đẩy nhu cầu về kho lạnh.
Nhu cầu lớn khiến các nhà phát triển phải đáp ứng theo, dẫn đến sự bùng nổ xây dựng. Theo công ty tư vấn Emergen, khối lượng xây dựng kho lạnh được dự đoán đạt giá trị 18,6 tỷ USD vào năm 2027, tăng 13,8% mỗi năm.
Tuy nhiên, ông Ignatiadis cho biết ngay cả với tốc độ xây dựng này, tình trạng thiếu kho lạnh có thể vẫn tiếp diễn do nhu cầu lớn về thực phẩm tươi sống. Công ty nghiên cứu Forrester dự báo dịch vụ đi chợ trực tuyến tại Châu Á Thái Bình Dương sẽ tăng 30% mỗi năm cho đến năm 2024, tăng gấp đôi thị phần trực tuyến lên 10,6%.
Điểm sáng về đầu tư bất động sản
Tiềm năng của kho lạnh đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản, cả các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay. Các nhà đầu tư cũng đang cân nhắc kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống. Với sự toàn cầu hóa của các ngành công nghiệp thực phẩm, các công ty hậu cần cũng đang tìm cách mở rộng sang các thị trường mới.
“Tính đến thời điểm này chỉ mới có một số ít doanh nghiệp tham gia vào thị trường Việt Nam, nhưng chưa công ty nào cung cấp được chuỗi dịch vụ cung ứng đầy đủ,” bà Trang nhấn mạnh.
Để đạt được những mục tiêu tăng trưởng trong tương lai, chuyên gia JLL nhận định, ngành hậu cần của Việt Nam cần vượt qua nhiều thách thức. Trước hết, để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí đi trước các nước khác, cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào đầu tư cơ sở hạ tầng, cần chú trọng vào việc phát triển cả hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.
Bên cạnh đó, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam, bao gồm cả thời gian và chi phí, vẫn cần cải tiến đáng kể. Chi phí giao dịch qua biên giới, như chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu, ở Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với hầu hết quốc gia trong khu vực.
