TS Alan Phan: 'Khi địa ốc tăng phi mã, sao không ai cứu người tiêu dùng?'

Trưa nay, trong thư trả lời CLB bất động sản Hà Nội, TS Alan Phan chia sẻ với trải nghiệm đau đớn của những đại gia đang mất tiền nhưng khẳng định: "Gặp thời thế thì phải thế".

Mở đầu phần trả lời, mà TS Phan gọi là “thơ gửi Hiệp hội BĐS”, ông nói: “Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi 'chất vấn' qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi của rất nhiều độc giả. Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án BĐS (real estate developer) ở Mỹ vào cuối thập niên 70 của thế kỷ trước. Sau 7 năm huy hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng cảm với trải nghiệm 'của thiên trả địa' hiện tại của quý vị (DN BĐS)”.

TS Alan Phan (trái).

Theo ông Phan, trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ thì giao dịch xảy ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những BĐS có mức giá và chất lượng theo đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa? “Theo tôi biết, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết. Tóm lại, khủng hoảng BĐS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng”, ông nói.

Ông viết tiếp: Nhiều người biện bạch là giá BĐS cao ngất vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chính… quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án, cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giựt. Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thể làm sai trật mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án Arizona nói trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến 16 - 18%/năm khi hoàn tất, thay vì 8 - 9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá sản. Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận.

Rồi ông quay lại lịch sử BĐS Việt Nam trong thời kỳ “sốt giá” 1995 - 2006 mà các DN đã trúng đậm. “Chắc quý vị còn nhớ, khi giá nhà đất lên cao cả mấy trăm %/năm từ 1995 - 2006, không ai kiến nghị Chính phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách ngăn chặn mọi sự tăng giá. Bây giờ vào nửa hiệp sau của trận bóng, các cầu thủ lại yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính bất nhất này làm mọi biện luận của quý vị trở nên ngây ngô”, TS Phan nói.

Hệ quả khi “bong bóng BĐS nổ”

Ông Alan Phan viết: Khi nói về hệ quả, tôi xin mọi người ghi nhận 'công trạng' của những nhà đầu cơ BĐS trong việc tạo ra khủng hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải, sản… đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chính như BĐS, chứng khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lĩnh vực này để hưởng lợi nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp…

Về các hệ quả tương lai khi “bong bóng BĐS nổ”, quý vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% DN kinh doanh BĐS và vật liệu xây dựng cũng như 50% ngân hàng nhỏ yếu sẽ chết vì nợ xấu, nhưng tôi chắc chắn là “không có mợ thì chợ vẫn đông". Thực ra, những DN, ngân hàng này cũng đã chết lâm sàng rồi...

Điều thứ 2 quý vị đem ra hù dọa là con số vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân (với tỷ lệ thất nghiệp khoảng 2,2% theo thống kê của Nhà nước) sẽ bị ảnh hưởng. Nếu nền kinh tế chúng ta phát triển bền vững và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ. Con ngáo ộp thứ 3 của quý vị là các người dân bỏ tiền trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng đóng cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu đồng và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu đồng (vì lạm phát nhiều năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu đồng tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như quý vị tiên đoán.  

Theo TS Phan, có 5 hệ quả tích cực hơn khi “bong bóng BĐS nổ”. Đó là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư. Cũng theo vị TS này, nếu “bong bóng BĐS không nổ” thì khi in tiền để cứu trợ thì lạm phát sẽ lại bùng nổ và tỷ giá VND sẽ rơi. Dùng những tài lực hiếm hoi để nuôi các zombies (xác chết biết đi) phi sản xuất là kéo dài cuộc suy thoái cho các thành phần khác trong nền kinh tế.

Ngoài ra, TS Alan Phan còn nêu ra nhiều “gương sáng” trong ngành BĐS Việt Nam đã thành công, có những giải pháp sang tạo trong tình thế nguy nan để “mọi người” học hỏi. Đó là ông Đoàn Nguyên Đức của HAGL khi bán tháo BDS tại Việt Nam và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar đầu tư. Ông Phạm Nhật Vượng của Vincom đạt được danh tỷ phú đô la với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão táp. Công ty Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình Ehome cho phân khúc trung lưu.

Cuối cùng, ông viết: “Đối với những người đã mất mát tài sản vì sai phạm đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn bộ dự án Arizona và ra đi với bàn tay trắng 'Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu… Gặp thời thế thế thì phải thế'. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác”.

Quỳnh Na

Theo Infonet