Trao đổi với Zing.vn, ông Phạm Hồng Châu, Thành viên HĐQT, Phó tổng giám đốc Văn Phú Invest trả lời thẳng thắn những câu hỏi xung quanh việc đơn vị này tăng vốn điều lệ từ 260 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng chỉ trong vòng 3 tháng, ngay trước thời điểm cổ phiếu lên sàn.
- Vì sao Văn Phú Invest để giá tham chiếu là 27.600 đồng/cổ phiếu khi lên sàn? Mức giá này được một số nhà đầu tư đánh giá cao so với một số doanh nghiệp bất động sản, ông có ý kiến gì?
- Chúng tôi phát triển bất động sản, nếu nói giá đất thì bọn tôi rành, còn giá cổ phiếu thì hãy để chuyên gia trong ngành định giá. Chúng tôi chỉ biết cố gắng làm việc để công ty phát triển thôi.
Nói vui là thế, nhưng về cổ phiếu thì tôi nghĩ cứ để thị trường định giá là chính xác nhất. Giá chào sàn này là kết quả làm việc của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội cùng các đơn vị tư vấn. Trong quá trình định giá thì chắc chẳng ai nghĩ là cao hay thấp mà mức giá sẽ phản ánh vấn đề gì về năng lực, tiềm năng của công ty.
Việc thẩm định giá cổ phiếu là do các đơn vị thực hiện và bây giờ thẩm định kỹ lưỡng lắm, nhiều chỉ tiêu, điều kiện khắt khe. 27.600 đồng/cổ phiếu là mức được xem xét có an toàn, kỹ lưỡng trên giá trị sổ sách, căn cứ vào các số liệu tại quý III/2017 với mức giá khởi điểm này để nhà đầu tư dễ tiếp cận hơn.
Còn để so sánh với các đơn vị trong ngành thì mỗi doanh nghiệp lại có đặc thù, năng lực, tiềm lực riêng và giá cổ phiếu bao gồm nhiều yếu tố tổng hợp lại nư tài sản hiện có, sắp đến, giá trị khác nữa...
 |
| Ông Phạm Hồng Châu, Thành viên HĐQT, Phó tổng giám đốc Văn Phú Invest. Ảnh: Q. Thắng. |
- Trước khi công ty lên sàn thì không ít nhà đầu tư bất ngờ vì trong vòng 3 tháng, công ty đã tăng vốn gấp 6 lần, từ hơn 260 tỷ lên 1.600 tỷ và cho rằng đây là những con số “thần tốc”. Ông nghĩ sao?
- Tăng vốn là kết quả tất yếu của quá trình phát triển của doanh nghiệp và Văn Phú Invest không nằm ngoài quy luật đó.
Văn Phú Invest hình thành 15 năm rồi. Sau 10 năm phấn đấu, chúng tôi cũng tích luỹ được động lực tốt về tài chính, nhân sự, kinh nghiệm làm bất động sản... Chúng tôi cũng xác định chiến lược phát triển bền vững trong 5-10 năm tiếp theo. Những năm vừa qua thì chúng tôi thực hiện chuẩn bị đầu tư, xin dự án, quy hoạch, tích luỹ được quỹ đất.
Để đưa được dự án nhà ở ra thị trường, thời gian chuẩn bị cần nhiều, nhanh nhất cũng 3-5 năm. Năm 2017 được cho là thời điểm chín muồi để các “hạt giống” gieo 3-5 năm trước nảy mầm thể hiện kết quả là dự án xuất hiện. Kế hoạch tăng vốn năm nay thật ra được vạch ra từ nhiều năm trước.
- Nhưng việc tăng quá nhanh như vậy, mà ngay trước thời điểm lên sàn khiến cho nhiều người không ngần ngại đặt câu hỏi đó là cách “làm đẹp” chỉ số của công ty để lên sàn?
- Năm 2015, chúng tôi có vốn điều lệ là 538 tỷ đồng. Trong năm 2015 và khoảng đầu năm 2016, công ty có tiến hành hoạt động chia tách.
Trong khoảng thời gian này, các hoạt động triển khai kinh doanh bán hàng phải tạm dừng để tập trung làm các thủ tục về định giá, chia tách tài sản, thủ tục chuyển giao. Hoạt động này kéo dài đến giữa năm 2016 mới xong.
Đây cũng là lý do tại sao mà doanh thu và lợi nhuận của hai năm 2015 và 2016 khá thấp. Việc tăng vốn của năm 2017 chính là làm tiếp các công việc mà lẽ ra phải thực hiện từ năm 2016.
 |
- Việc tăng vốn như vậy với doanh nghiệp chưa phải là công ty đại chúng được đánh giá là khiến cho nhà đầu tư, đặc biệt những nhà đầu tư nhỏ lẻ khó thẩm định tính minh bạch của quá trình tăng vốn?
- Nhà đầu tư bên ngoài có thể vì không rõ được quá trình thẩm tra tăng vốn nên dễ có thắc mắc. Để được trở thành công ty đại chúng, tất cả các công ty chưa đại chúng đều phải giải trình chi tiết không chỉ lần tăng vốn này mà là toàn bộ các lần tăng vốn kể từ khi thành lập tới nay với các cơ quan chức năng.
Các cơ quan chức năng sẽ xem xét, kiểm tra kỹ lưỡng đến từng hoá đơn chứng từ của từng lần tăng vốn và chỉ ra quyết định công nhận đối với công ty nào thực hiện nghiêm túc toàn bộ các lần tăng vốn.
Kể từ khi thành lập, chúng tôi đã tăng vốn hơn 6 lần, tất cả lần tăng vốn này đều đã được công ty thực hiện nghiêm túc theo đúng quy định áp dụng với các công ty đại chúng. Sau khi giải trình toàn bộ 7 lần tăng vốn từ năm 2009 đến 2017 này, chúng tôi đã được công nhận là công ty đại chúng.
 |
- Và ông nghĩ sao về câu chuyện trên thị trường từng có nhiều doanh nghiệp tăng vốn rất nhanh nhưng thực tế không phải đơn vị nào sau khi tăng vốn “khủng” cũng cho thấy hiệu quả kinh doanh tương ứng. Văn Phú Invest sẽ cam kết gì với nhà đầu tư?
- Đối với một công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thì số vốn đó không phải là nhiều. Còn đối với Văn Phú Invest, số vốn đó lại càng khiêm tốn. Chúng tôi áp dụng mô hình xoay vòng vốn, sử dụng vốn hiệu quả nên lượng vốn cần thiết được sử dụng rất hợp lý.
Sau khi niêm yết, các cổ đông cũ vẫn tiếp tục nắm giữ cổ phần vì đây là cơ nghiệp và cũng là khoản đầu tư an toàn có hiệu quả rất cao.
Nếu nói cam kết, chúng tôi có thể cam kết nhiều thứ như anh em sẽ cố gắng làm việc hết sức, đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất, cam kết giá trị công ty phát triển bền vững. Theo kế hoạch 5 năm tới, chỉ số ROE sẽ khoảng từ 20-35%, lãi cơ bản trên cổ phiếu (EPS) khoảng 30%.
- Nhiều người tò mò thương vụ thâu tóm khu đất “kim cương” hơn 1,5 ha ở Giảng Võ đã đi đến giai đoạn nào và dự án hiện tại ra sao?
- Mọi người dùng từ thâu tóm nhưng tôi nghĩ không đúng. Thực chất, đây là dự án triển khai theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao). Chúng tôi đã ký hợp đồng xây mới Đại học Y tế cộng đồng với Bộ Y tế theo hình thức BT vào năm 2015, triển khai từ tháng 5/2015 đến tháng 7/2016 với vốn đầu tư là 644 tỷ đồng.
Hiện tại, sau thời gian hoàn thành cơ sở mới, chúng tôi được tiếp nhận dự án 138 Giảng Võ từ đầu năm 2017. Dự án đang triển khai theo tiến độ.
- Cảm ơn ông!
Tại buổi roadshow giới thiệu cổ phiếu với nhà đầu tư của Văn Phú Invest, ông Lê Mạnh Hùng, Giám đốc Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), đơn vị tư vấn, cho biết ông đánh giá cao một số yếu tố như năng lực triển khai, quỹ đất và năng lực phát triển quỹ đất, tài chính với việc đi vay ngân hàng ít.
Lãnh đạo VCBS nói thêm ông kỳ vọng việc niêm yết sẽ đưa công ty minh bạch hơn, phát triển như những đơn vị lớn.
Theo thông tin công bố, quy mô tài sản của Văn Phú Invest hiện khoảng 3.770 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 1.950 tỷ đồng, vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng, doanh thu thuần năm 2016 đạt khoảng 772 tỷ, 9 tháng 2017 đạt 667 tỷ đồng, lợi nhuận 300 tỷ.
Bản cáo bạch của Văn Phú thời điểm niêm yết cho biết công ty đối diện một số khó khăn như cạnh tranh, kinh tế vĩ mô, nguồn tín dụng ngân hàng bị co hẹp sẽ tác động tiêu cực đến kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tăng chi phí vốn...
