Siết thẩm định giá đất để giảm thiệt hại tài sản Nhà nước

Khu đất dự án Phước Kiển.

Thanh tra Chính phủ (TTCP) chỉ rõ với dự án khu dân cư (KDC) Núi Dòng Dài ở TP Biên Hòa, Hội đồng định giá đất Đồng Nai đã không tính đến yếu tố kết nối trong tương lai với tuyến đường giao thông đang được đầu tư xây dựng. Đối với dự án KDC tại xã An Phước, huyện Long Thành, đơn vị tư vấn áp dụng phương pháp thặng dư để tính giá đất nhưng lại xác định không đúng vị trí của các khu đất so sánh.

Đồng thời, đơn vị không áp dụng tiêu chí tài sản định giá có vị trí thuận lợi hơn về giao thông và tiếp giáp 2 mặt đường so với tài sản đem so sánh để xác định tỷ lệ điều chỉnh do có yếu tố khác biệt. Thậm chí, tại dự án KDC sinh thái và nhà vườn Sen Việt, UBND tỉnh Đồng Nai còn quyết định giá đất của toàn bộ dự án ngay từ khi dự án còn chưa hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và bàn giao đất.

Với dự án KDC ở phường Thống Nhất, diện tích hơn 34 ha được UBND tỉnh Đồng Nai giao cho Công ty CP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 là chủ đầu tư cũng vậy. Mặc dù đây là dự án nằm ngay khu vực trung tâm của TP Biên Hòa, việc tính tiền sử dụng đất chưa tương xứng với vị trí của dự án.

TTCP xác định dự án KDC phường Thống Nhất được Sở Tài nguyên và Môi trường, Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Đồng Nai và UBND tỉnh Đồng Nai xác định vị trí dự án như chưa có hạ tầng kết nối từ dự án liền kề trong khi dự án liền kề đã bàn giao hạ tầng cho địa phương quản lý. Trước yêu cầu của TTCP, ngày 16/4, UBND tỉnh Đồng Nai đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường khẩn trương rà soát, thực hiện xác định lại đơn giá đất của dự án KDC phường Thống Nhất để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất theo quy định.

Tại TP.HCM, thời gian qua cũng đã có một loạt dự án được thẩm định giá đất với giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế mà chỉ đến khi vụ việc bị "lộ sáng" mới được phát hiện. Khu đất làm dự án KDC Phước Kiển ở huyện Nhà Bè có diện tích gần 51 ha được UBND TP.HCM giao cho Công ty TNHH MTV Đầu tư và xây dựng Tân Thuận (Công ty Tân Thuận - 100% vốn Nhà nước).

Tháng 8/2016, khi Công ty CP Quốc Cường Gia Lai có văn bản đề nghị hợp tác đầu tư với tỷ lệ 75/25 hoặc được chuyển nhượng toàn bộ dự án, thì Công ty Tân Thuận đã bồi thường, giải phóng mặt bằng được 32 ha, trong đó đã có 28 ha được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được Công ty Tân Thuận thuê thẩm định giá đất, ngày 17/4/2017, Công ty TNHH Kiểm toán và dịch vụ tin học TP.HCM đã ban hành chứng thư thẩm định giá. Trong đó xác định diện tích hơn 32 ha đất tại dự án KDC Phước Kiển chỉ có giá bình quân là 1,05 triệu đồng/m2 và nói rõ mức giá này là để phục vụ đánh giá hiệu quả sản xuất kinh doanh của Công ty Tân Thuận.

Sau nhiều lần đề xuất, Công ty Tân Thuận đã được cơ quan chủ quản vốn Nhà nước cho phép chuyển nhượng khu đất trên với giá 1,29 triệu đồng/m2. Ngày 5/6/2017, Công ty Tân Thuận đã ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích khu đất hơn 32 ha trên cho Công ty CP Quốc Cường Gia Lai do bà Nguyễn Thị Như Loan làm đại diện với giá 1,29 triệu đồng/m2.

Ngay sau đó, từ tháng 6 đến tháng 10/2017, Công ty CP Quốc Cường Gia Lai đã chuyển số tiền hơn 374 tỷ đồng và nộp tiền thuế VAT hơn 23 tỷ đồng để thanh toán cho phần diện tích hơn 28 ha Công ty Tân Thuận đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi vụ việc bán đất công giá rẻ này được Thanh tra thành phố kết luận sai phạm, chuyển sang cơ quan công an để điều tra, đưa ra truy tố, xét xử, Viện kiểm sát nhân dân TP.HCM xác định mức thiệt hại tài sản Nhà nước đối với dự án trên là hơn 202 tỷ đồng.

Hội đồng định giá tài sản thường xuyên trong tố tụng hình sự đã xác định, giá trị dự án KDC Phước Kiển tại thời điểm 2 bên ký hợp đồng chuyển nhượng vào tháng 6/2017 và thời điểm điều chỉnh đơn giá vào tháng 8/2017 là 574 tỷ đồng. Thời điểm tháng 5/2018 khi hai bên hủy hợp đồng, giá trị dự án là hơn 621 tỷ đồng.

Để biết giá đất thực tế tại dự án KDC ở xã Phước Kiển thời điểm đó là bao nhiêu, cứ nhìn vào vụ việc tranh chấp gây lùm xùm dư luận giữa Công ty CP Quốc Cường Gia Lai và Công ty CP Đầu tư Sunny Island thời gian qua sẽ thấy. Tháng 10/2016, Công ty CP Quốc Cường Gia Lai ký biên bản thỏa thuận với Công ty CP đầu tư Sunny Island về việc chuyển nhượng toàn bộ dự án KDC Bắc Phước Kiển có diện tích 91 ha, trong đó đã có hơn 64 ha được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho Công ty CP Đầu tư Sunny Island với giá chuyển nhượng lên đến 14.800 tỷ đồng.

Ngay trong năm 2017, Công ty CP Đầu tư Sunny Island đã chuyển tiền ứng trước cho Công ty CP Quốc Cường Gia Lai số tiền lên đến 2.882 tỷ đồng. Mức giá mua bán tại dự án này so với giá đất tại dự án KDC Phước Kiển của Công ty Tân Thuận đem chuyển nhượng cho Công ty CP Quốc Cường Gia Lai cùng thời điểm đó có sự chênh lệch.

Tại dự án khu dân cư thành phần có diện tích hơn 14 ha nằm trong dự án KDC 174 ha Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức cũng vậy. Khu đất này được UBND TP.HCM giao cho Công ty CP Tiếp vận Đông Sài Gòn - một công ty con của Công ty TNHH MTV Phát triển công nghiệp Tân Thuận (100% vốn Nhà nước) đã được đền bù, giải tỏa, làm hạ tầng xong và được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho từng nền đất.

Trong đó, riêng phần làm hạ tầng cho dự án thành phần này đã tốn chi phí 107 tỷ đồng và chưa biết số tiền sử dụng đất của 14 ha này sẽ phải nộp là bao nhiêu. Ngày 25/8/2017, Công ty CP Thẩm định giá Đông Á đã đưa ra chứng thư thẩm định giá trị vốn đầu tư vào dự án. Trong đó, đơn vị thẩm định này xác định tổng giá trị đầu tư vào dự án là 408 tỷ đồng, phần giá trị đầu tư giai đoạn 1 của Công ty CP Tiếp vận Đông Sài Gòn là 221 tỷ đồng, tương ứng với 250 nền đất đã bán và giá trị đầu tư phần diện tích còn lại của giai đoạn 2 là 187 tỷ đồng.

Từ mức giá thẩm định nhằm mục đích khác này, ngày 5/9/2017, Công ty CP Tiếp vận Đông Sài Gòn đã lấy đó làm căn cứ để ký thỏa thuận nguyên tắc về việc chuyển nhượng dự án với Công ty CP Bất động sản Hiệp Phát - một công ty con của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai. Trong khi giá trị chuyển nhượng giai đoạn 2 của dự án này chỉ có 223 tỷ đồng, thì giai đoạn 2 của dự án còn đến hơn 4,5 ha, gồm 1,29 ha đất ở thấp tầng, 1,9 ha đất ở cao tầng và hơn 1,2 ha đất văn phòng - thương mại.

Ngoài chuyện giá giao dịch đất nền, đất dự án tại khu vực này thời điểm đó đã khá cao, dù chỉ bán với giá như vậy, nhưng Công ty CP Tiếp vận Đông Sài Gòn phải tự trả khoản tiền sử dụng đất, tiền đầu tư hạ tầng và một loạt trách nhiệm khác.

Thực tế trên cho thấy việc thẩm định giá đối với tài sản Nhà nước đã được thực hiện một cách tùy tiện, chưa chặt chẽ, nhưng cơ quan chủ quản vốn Nhà nước không nắm được. Việc này khiến doanh nghiệp được giao quản lý, khai thác đất công dễ dàng đem tài sản đi "thẩm định một đằng, sử dụng chứng thư thẩm định giá một nẻo".

Vì vậy, đến lúc phải siết lại việc tự ý thẩm định giá của các đơn vị có vốn Nhà nước. Đồng thời có chế tài ràng buộc trách nhiệm mạnh hơn nữa đối với các đơn vị thẩm định giá khi được thuê thẩm định tài sản công.