Năm 2008, khi thị trường bất động sản còn sôi động, ông đã từ bỏ phân khúc căn hộ có diện tích 70 - 100 m2, đề xuất Bộ Xây dựng cho phép thí điểm dự án 800 căn hộ chung cư diện tích 40 - 50 m2. Kết quả là khu chung cư đó đã bán được khoảng 90%.
- Thí điểm thì phải có thời hạn để tổng kết, đánh giá?
- Vẫn chưa có ai hỏi chúng tôi về chuyện thí điểm như thế nào, kết quả ra sao hay đề ra thời điểm gì cả. Chiến lược sản phẩm phải bám sát nhu cầu của thị trường. Nếu không chuyển hướng, có lẽ chúng tôi đã phá sản từ lâu.
- Có ý kiến cho rằng, nhà giá thấp không đáng để làm. Đối với ông, tỉ suất lợi nhuận kỳ vọng là bao nhiêu để quyết định đầu tư?
- Trên lý thuyết là 20%. Nhưng cần lưu ý, khi làm dự án, doanh nghiệp không đủ vốn, phải vay ngân hàng và tiền đóng theo tiến độ của khách hàng. Thành ra, nếu tính theo vốn tự có của chủ đầu tư, ví dụ 20%, thì tỉ suất lợi nhuận có thể lên đến 100% sau khi bán hết dự án.
Trước năm 2008, thị trường lên cơn sốt, khách hàng tranh nhau mua, dự án ra đến đâu hết đến đó. Doanh nghiệp hào hứng, chưa xong dự án này đã xin thêm dự án khác, hình thành một cuộc đua xí phần. Cơ hội có thể kiếm lời cao “ru” người ta vào bẫy. Khủng hoảng là tất yếu. Mặc dù vậy, phân khúc nhà giá thấp vẫn được tiêu thụ khá mạnh, phần vì lượng tiền trong dân còn dồi dào, phần khác vì nhu cầu nhà giá thấp hầu như chưa được đáp ứng.
 |
| Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty trách nhiệm hữu hạn Địa ốc Đất Lành. |
- Có lẽ là cơ duyên. Vùng ven là nơi chúng tôi khởi nghiệp, bằng cách mua lại dự án của một doanh nghiệp khác vào năm 2003. Ban đầu chúng tôi cũng tính ăn xổi, phân lô bán nền. Nhưng vừa mua xong dự án thì chính sách thay đổi. Nhà nước yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích làm chung cư. Tình thế buộc chúng tôi phải chuyển sang xen canh, tức vừa phân lô bán nền, vừa đầu tư chung cư. Kinh doanh hiệu quả nên chúng tôi mạnh dạn làm tiếp, nhưng vẫn loanh quanh ở quận 12. Cũng vì ở vùng ven nên chúng tôi khó thể theo đuổi dự án nhà giá cao.
- Thang đo nào được sử dụng để đánh giá hiệu quả?
- Thứ nhất là nhiều khách nước ngoài ở, như Chung cư Thái An 2 với khoảng 70% là người Hàn Quốc làm việc ở các khu công nghiệp Tân Bình, Sóng Thần. Sự hiện diện của nhóm cư dân này đã làm cho các dịch vụ nhà hàng, siêu thị, trường học phát triển. Thang đo thứ hai, quan trọng hơn, là giá bán cao hơn một số chung cư ở khu vực lân cận khoảng 2 đến 3 triệu đồng/m2. Thành quả chúng tôi có được là nhờ phân khúc căn hộ diện tích nhỏ, phù hợp với mức sẵn lòng chi trả của khách hàng.
- Đang theo lộ trình “nhỏ, nhỏ nữa” nhưng dự án Thái An Phan Huy Ích mà Đất Lành khởi công gần đây lại tăng diện tích căn hộ?
- Dự án này không thuộc diện thí điểm, buộc chúng tôi phải tăng diện tích lên để vượt quá mức sàn tối thiểu là 45 m2 theo quy định của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, dự án này cũng nhỏ, chừng 200 căn hộ, chủ yếu là tạo công ăn việc làm cho anh em. Thực tế là chúng tôi đang co cụm lại. Chưa chắc 2 năm nữa tình hình kinh tế sẽ sáng sủa hơn.
- Theo ông, cơ sở nào để bộ chủ quản đưa ra quy định mức sàn là 45 m2?
- Tiền đề để những nhà làm luật chọn mức diện tích sàn tối thiểu có lẽ là khẩu hiệu “gia đình hai con vợ chồng hạnh phúc”. Thời bất động sản lên ngôi, diện tích càng lớn càng lời nhiều nên doanh nghiệp đâu có động cơ phát triển các dự án căn hộ diện tích nhỏ.
- Thực tiễn đã có câu trả lời. Hiện nhiều doanh nghiệp, trong đó có cả Đất Lành, đã xin phép chia đôi những căn hộ có diện tích lớn?
- Ý tưởng chia căn hộ được tôi đề xuất từ mấy năm trước. Đây cũng là một giải pháp kỹ thuật nhằm giải cứu thị trường bất động sản theo tinh thần Nghị quyết 02. Tiếc là tiến độ triển khai khá chậm. Đến nay vẫn chưa có dự án nào được phép chia đôi căn hộ. Khi báo chí lên tiếng, Thành phố triệu tập cuộc họp, lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp. Chủ trì nội dung là một phó chủ tịch, ông hứa sẽ giải quyết đối với các dự án ở vùng ven. Nhưng đã gần một tháng trôi qua nhưng các bên liên quan vẫn chưa tìm được sự thống nhất thế là nào vùng ven. Liệu Phú Nhuận, Gò Vấp, quận 12... đã được xem là vùng ven chưa? Hay phải xa trung tâm như Cần Giờ, Củ Chi mới được xem là vùng ven. Thực tế là những huyện này không có chủ đầu tư nào tha thiết được chia đôi căn hộ.
- Tại sao đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM không hỏi lãnh đạo thành phố trong buổi đối thoại?
- Khi người chủ trì đúc kết xong nội dung thì cũng vừa hết giờ. Chúng tôi phải nhường hội trường cho cuộc họp kế tiếp. Hôm rồi tôi đề xuất lãnh đạo Hiệp hội thảo công văn gửi thành phố, đề xuất ngoài khu vực lõi rộng 900 ha, gồm quận 1 và một phần diện tích của các quận 3, 4 và Bình Thạnh thì những khu vực còn lại đều có thể được xếp vào vùng ven. Càng dây dưa, doanh nghiệp càng thiệt hại.
- Ngoài giải pháp kỹ thuật, ông nghĩ sao về giải pháp tài chính với gói giải cứu 30 ngàn tỷ đồng?
- Tôi cho rằng gói giải pháp tài chính đang thất bại. Nó vừa quá to, lại vừa quá nhỏ. Quá to, bởi thị trường không hấp thu nổi. Triển khai từ tháng 6.2013 mà khối lượng giải ngân chưa đến trăm tỉ đồng. Hiện tại, có rất ít dự án nhà ở xã hội. Phương án cho vay mua nhà ở thương mại diện tích dưới 70 m2 cũng bế tắc bởi nguồn cung quá thấp. Tồn kho nhiều là những căn hộ có diện tích lớn trên 100 m2. Quá nhỏ là vì nợ xấu bất động sản có thể gấp 5 đến 10 lần con số 100.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng đưa ra.
- Ông bình luận thế nào về hiện tượng một số doanh nghiệp tranh thủ lúc thị trường xấu, mua lại dự án dở dang?
- Đồng xu nào cũng có hai mặt. Cái lợi là dự án có sẵn, nhiều khi đã xong phần móng, giá rẻ, tránh được thủ tục nhiêu khê. Cái bất lợi là doanh nghiệp mua lại dự án cũng bán quá rẻ. Rủi ro tiềm ẩn là giá vật tư, nhân công biến động. Một số đơn vị thâu tóm có xuất phát điểm từ sàn giao dịch. Khi chuyển sang đầu tư, xây dựng, liệu năng lực quản trị của họ có theo kịp hay không? Đấy là chưa kể đến việc mở rộng thị trường, cùng lúc triển khai nhiều dự án. Nếu một dự án bị vỡ có thể sẽ xảy ra hiệu ứng vỡ chùm
Báo Người Lao động online ngày 23/10/2013 dẫn lời một lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM, tỏ ý lo ngại việc “chia đôi căn hộ” sẽ làm tăng dân số, tăng áp lực về hạ tầng xã hội, cần tính toán kỹ để đảm bảo hạ tầng kỹ thuật. Vậy nên “không thể làm đại trà mà phải duyệt từng căn hộ, dự án và doanh nghiệp cụ thể”.
Công văn 1245 do Bộ Xây dựng ban hành ngày 26/4/2013 quy định điều chỉnh cơ cấu căn hộ trong dự án nhà ở thương mại và dự án chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội mà không thay đổi tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở theo quy hoạch được duyệt thì không phải xem xét, phê duyệt lại chỉ tiêu về dân số và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng của dự án. Trong trường hợp điều chỉnh tổng diện tích sàn thì phải điều chỉnh quy hoạch 1/500 hoặc tổng thể mặt bằng của dự án. Chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25 m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Nếu dân số sau khi điều chỉnh không vượt quá 1,5 lần dân số theo quy hoạch cũ đã được cấp thẩm quyền phê duyệt thì không phải điều chỉnh chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
