Trước việc dự án Cocobay Đà Nẵng không thể trả lợi nhuận 12%/năm như đã cam kết, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng đây là điều đã được dự báo trước.
Chuyện đã được cảnh báo
Cách đây 2-3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, các chủ đầu tư có một cuộc cạnh tranh về cam kết lợi nhuận, dẫn đến những mức cao đến khó tin.
“Đã có những cảnh báo đưa ra về những cam kết này, nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn”, vị này nói.
Qua thời gian, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel. Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước.
 |
| Toàn cảnh dự án Cocobay Đà Nẵng. Ảnh: Cocobay. |
Bản thân các dự án khi đi vào hoạt động không đáp ứng được mức lợi nhuận. Khi đó, công ty mẹ sẽ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu, nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch vào dự án.
Nhà đầu tư condotel, vì vậy, không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium). Do đó, những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.
Đại diện hãng nghiên cứu nhận định vụ việc của Cocobay không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là bài học cho thị trường Việt Nam.
“Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết”, vị này nói.
Lợi nhuận cam kết làm mờ mắt?
Chia sẻ nhận định việc đầu tư vào condotel mang tính phi kinh tế, phi thị trường, ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện kế toán quản trị công chứng Australia tại Việt Nam, việc đầu tư vào condotel có thể xem như "lợi nhuận cam kết làm mờ mắt".
"Rất nhiều chuyên gia bất động sản đã đề cập việc các chủ đầu tư có thể tăng giá condotel cao hơn rất nhiều giá trị thật và lấy tiền chênh lệch đó để trả tiền cho nhà đầu tư. Cơ chế này gần như cơ chế huy động vốn trả lãi và có hướng Ponzi - lấy tiền của người sau trả cho người trước", ông Long cho hay.
Thông báo chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết, lãnh đạo Empire Group cũng nói thẳng việc chi trả 12% lợi nhuận là bất khả thi. Thực tế kinh doanh của doanh nghiệp và thị trường thì phần nhiều lỗ 2 năm đầu và các năm sau lợi nhuận đạt 5-6%.
Thừa nhận Empire Group đơn phương chấm dứt chi trả cam kết lợi nhuận là vi phạm hợp đồng mua bán, tuy nhiên, ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Empire Group, nói "hợp đồng không còn tính khả thi từ phía chủ đầu tư nên phải chấm dứt".
Theo ông Thành, việc "vỡ trận" về chi trả lợi nhuận cam kết của các dự án condotel "đã âm ỷ hàng năm trời nay", không chỉ riêng tại Cocobay Đà Nẵng. Doanh nghiệp của ông "chỉ là người đầu tiên dám đưa ra".
Ông Troy Griffiths cũng nêu quan điểm trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán. Từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án.
Kinh nghiệm ở các thị trường như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.
