Khởi đầu trên thế giới từ năm 1980 tại Mỹ, condotel xuất hiện lần đầu tại Việt Nam từ năm 2009 với tòa nhà Nha Trang Plaza, quy mô 40 tầng và 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao.
Condotel và món nợ quy chuẩn, pháp lý tại Việt Nam
Condotel là từ viết tắt của condo và hotel, nghĩa là căn hộ và khách sạn. Đây là loại hình bất động sản “lai” giữa căn hộ chung cư thông thường và khách sạn cho thuê.
Condotel có chức năng như một căn hộ chung cư thông thường vì có đầy đủ tiện ích như bếp, phòng khách, phòng ngủ… Với chức năng khách sạn, loại bất động sản này có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ như hồ bơi, phòng gym, club, nhà hàng…
Tại các nước, chủ sở hữu của condotel bao gồm nhà đầu tư (đã bỏ tiền mua căn hộ từ chủ đầu tư) và khách du lịch (người thuê căn hộ). Chủ đầu tư đứng vai trò xây dựng condotel và bán lại cho nhà đầu tư, nhận tiền ban đầu. Nhà đầu tư có thể bán lại căn hộ cho nhà đầu tư khác. Chủ đầu tư sau đó dùng chính condotel đã bán để quản lý, cho thuê và chia lại lợi nhuận đã cam kết cho nhà đầu tư.
 |
| Nha Trang là thành phố đầu tiên xuất hiện condotel tại Việt Nam hiện cũng là thành phố có nhiều dự án bất động sản này nhất. Ảnh: Minh Hoàng. |
Tuy nhiên, ở Việt Nam, Luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa có quy định cụ thể về mua bán, chuyển nhượng condotel. Các quy định pháp lý liên quan đến giao dịch căn hộ condotel cũng như hoạt động giao dịch giữa nhà đầu tư và khách hàng đều chưa có.
Các giao dịch chuyển nhượng, mua bán trên thực tế là giao dịch dân sự, được hình thành dựa trên sự đồng thuận của các bên trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện.
Cũng vì là loại hình bất động sản mới, pháp luật Việt Nam vẫn chưa có quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng với loại hình này.
Cam kết lợi nhuận không tưởng
Bất chấp việc thiếu vắng các quy định pháp lý, condotel và các giao dịch condotel vẫn diễn ra sôi động vài năm qua.
Tại các thành phố du lịch lớn của Việt Nam như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc… đã xuất hiện nhiều dự án condotel quy mô lớn như CocoBay Đà Nẵng, Panorama Nha Trang, Vinpearl Condotel Nha Trang, Vinpearl Condotel Phú Quốc…
Theo thống kê từ Savills, nguồn cung căn hộ khách sạn đang tiếp tục tăng với mức bình quân 29%/năm trong 3 năm tới.
Các dự án được cấp phép theo hình thức căn hộ lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở.
Hầu hết dự án trên thị trường đều đưa ra mức cam kết lợi nhuận trong khoảng 8-12%/năm cho nhà đầu tư. Thậm chí, có những dự án cam kết lên đến 14%.
Các cam kết lợi nhuận này cao hơn nhiều so với thị trường trong khu vực như Phuket (Thái Lan) cam kết lợi nhuận 7% trong 3-5 năm đầu; Trung Quốc cam kết 5%; Bali (Indonesia) cam kết 7% trong 2-3 năm…
Từng chia sẻ trong chương trình Shark Tank Việt Nam, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ cho biết mức lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản cho thuê ở Việt Nam những năm gần đây chỉ khoảng 5-7%/năm trên giá trị căn nhà. Vì vậy, mọi loại hình bất động sản có tỷ suất cao hơn mức này đều là lợi nhuận không tưởng.
Lấy tiền từ đâu trả lãi 12%/năm?
Lợi nhuận nhà đầu tư nhận được khi mua condotel có thể đến từ tiền cho thuê (nếu tự mình cho thuê), hoặc lợi nhuận cam kết từ chủ đầu tư (nếu ủy quyền chủ đầu tư cho thuê).
Nhưng thực tế, dòng tiền để chủ đầu tư trả lợi nhuận cam kết vẫn là tiền từ cho thuê với khách du lịch.
Với các dự án có cam kết lợi nhuận 12%/năm, dòng tiền thu được từ hoạt động cho thuê phải cao hơn rất nhiều số này vì phải bù đắp chi phí quản lý, chi phí nhân công. Ví dụ, một căn hộ giá 2 tỷ đồng, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận cho 12%/năm, mỗi năm chủ đầu tư phải trả 240 triệu tiền lãi cho nhà đầu tư, tương đương 20 triệu/tháng.
Với nhà đầu tư, mỗi năm nhận 240 triệu thì trong 8 năm có thể thu hồi lại vốn. Sau đó, vẫn được sở hữu và chia lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ.
Theo ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện kế toán quản trị công chứng Australia tại Việt Nam, việc đầu tư vào condotel có thể xem như "lợi nhuận cam kết làm mờ mắt".
Vị chuyên gia lý giải, nhà đầu tư phải bỏ cục tiền, hưởng cam kết tỷ suất lợi nhuận không tưởng (trong đầu tư bất động sản cho thuê nói chung) với loại hình bất động sản thanh khoản kém... Vậy lý do gì để đầu tư?
 |
| Nguồn tiền duy nhất từ condotel để chủ đầu tư trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư là cho thuê căn hộ. Ảnh: Duy Hiếu. |
"Rất nhiều chuyên gia bất động sản đã đề cập việc các chủ đầu tư có thể tăng giá condotel cao hơn rất nhiều giá trị thật và lấy tiền chênh lệch đó để trả tiền cho nhà đầu tư. Cơ chế này gần như cơ chế huy động vốn trả lãi và có hướng Ponzi - lấy tiền của người sau trả cho người trước", ông Long cho hay.
Ông cũng chia sẻ thêm, việc mua condotel để hưởng lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm giống hình thức góp vốn, cho vay đối với chủ đầu tư. Con số 12%/năm cũng là con số không tưởng với hoạt động bất động sản biển.
Ngoài ra, giá trị của căn condotel tăng rất nhiều so với giá trị thật cũng khiến gánh nặng của chủ đầu tư tăng lên vì phải cam kết trả lãi.
Còn về góc độ nhà đầu tư, việc cho vay hay góp vốn với các chủ đầu tư nhưng không có năng lực thẩm định đánh giá năng lực tài chính cũng là rủi ro lớn.
Với Cocobay Đà Nẵng, ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch HĐQT Empire Group, thừa nhận qua việc vận hành khai thác thử, tình hình thực tế của thị trường đều lỗ 2 năm đầu và sau đó có lãi chỉ từ 5-6%.
Thừa nhận Empire Group đơn phương chấm dứt chi trả cam kết lợi nhuận là vi phạm hợp đồng mua bán, tuy nhiên, ông Thành nói, "hợp đồng không còn tính khả thi từ phía chủ đầu tư nên phải chấm dứt".
Theo ông Thành, việc "vỡ trận" về chi trả lợi nhuận cam kết của các dự án condotel "đã âm ỷ hàng năm trời nay", không chỉ riêng tại Cocobay Đà Nẵng. Doanh nghiệp của ông "chỉ là người đầu tiên dám đưa ra".
Mới đây, Công ty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) đã thông báo về việc không thể chi trả lợi nhuận 12%/năm như đã cam kết trước đó với nhà đầu tư mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng vì những khó khăn về dòng tiền.
Theo đó, đây cũng là dự án condotel đầu tiên mà chủ đầu tư "vỡ trận" về cam kết lợi nhuận với khách mua hàng tại Việt Nam.
