Săn đất đón lõng quy hoạch, chấp nhận 'liều ăn nhiều'?

Theo phân tích của giới chuyên môn, đón đầu quy hoạch thường mang lại nhiều cơ hội hấp dẫn, nhưng rủi ro theo đó cũng khá cao.

Những điểm nóng đón đầu quy hoạch

Củ Chi, một huyện vùng ven cách xa trung tâm TP.HCM đến hàng chục km, trong nhiều năm qua dường như bị “bỏ quên” do thiếu địa thế phát triển nhưng gần đây đã trở thành tâm điểm của giới đầu tư kinh doanh địa ốc trước thông tin Tập đoàn Tuần Châu đề xuất đầu tư siêu dự án thuộc các xã phía Đông Bắc huyện này.

Theo đề xuất, Tập đoàn Tuần Châu sẽ đầu tư dự án Thành phố mới New City có diện tích khoảng 15.000 ha (gấp 15 lần diện tích Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và Khu đô thị Thủ Thiêm cộng lại). Với quy mô này, sẽ hình thành trung tâm đô thị mới của Thành phố thích ứng với tình trạng biến đổi khí hậu, nước biển dâng.

Giá đất khu vực quận 9 tăng mạnh trong thời gian qua.

Trong thành phố mới này sẽ hình thành các khu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, tạo được công ăn việc làm, có đầy đủ dịch vụ và tiện ích phục vụ cư dân.

Để kết nối dự án với khu trung tâm, tuyến đại lộ ven sông Sài Gòn sẽ tận dụng quỹ đất bãi bồi ven sông, với chiều dài 63 km, tốc độ xe dự kiến 100 km/giờ.

Chủ đầu tư dự kiến thi công xong đưa vào sử dụng trong 18 tháng. Đại lộ này sẽ tạo điều kiện kết nối với Quốc lộ 22 và các tuyến đường của tỉnh Bình Dương. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ phối hợp với Tập đoàn Tuần Châu để khai thác quỹ đất nơi đây, vực dậy vùng đất đầy tiềm năng ở khu Tây Bắc thành phố.

Dù đây mới chỉ còn là câu chuyện đề xuất từ doanh nghiệp nhưng Củ Chi đang trở thành tâm điểm bàn tán của giới đầu tư địa ốc. Những người có đất ở Củ Chi thì mang tâm trạng vừa mừng, vừa lo. Mừng là nếu dự án được thực hiện, khả năng giá đất sẽ tăng cao, nhưng lo không biết đất của mình có bị rơi vào vùng quy hoạch hay không.

Anh Thành, một người dân sống ở quận Thủ Đức có 4.000 m2 đất ở Củ Chi mua cách đây nhiều năm để làm trang trại, cho biết liên tục trong gần 1 tháng qua, ngày nào anh cũng nhận được nhiều cuộc gọi điện thoại đặt vấn đề mua khu đất của anh.

“Lúc đầu người ta trả giá thấp nhưng sau đó ra giá cao dần nhưng vì không có ý định bán nên tôi từ chối”, anh Thành nói và cho rằng không chỉ với trường trường hợp của anh, vài người bạn ở gần khu vực cũng liên tục nhận được lời đề nghị mua đất.

Không chỉ ở Củ Chi, tại một số huyện như Bình Chánh, Hóc Môn gần đây giới cò lại tung tin sắp thành lập quận mới Bình Châu trên cơ sở tách, nhập một số xã của các huyện nói trên. Thông tin này đã và đang tạo nên cơn sốt đất ở các quận, huyện vùng ven.

Anh Điềm, ngụ xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh, cho biết trước Tết anh tính mua một miếng đất ở gần nhà, chủ đất đòi 1 tỷ đồng nhưng chưa có giấy tờ nên chưa mua. Tuy nhiên, sau Tết, anh hỏi lại thì chủ đất đã nâng giá lên 1,5 tỷ đồng.

Tương tự, anh Tám, ngụ xã Lê Minh Xuân, Bình Chánh cho biết cách nay 6 tháng anh có ý định mua một lô đất trong khu tái định cư Vĩnh Lộc B, diện tích 4x16m. Khi đó, môi giới đòi giá 800 triệu đồng nhưng anh chê đắt không mua. Vừa rồi, anh hỏi lại mảnh đất đó đã lên giá 1,6 tỷ đồng.

Điều đáng nói là khu tái định cư này vẫn trong tình trạng dân cư thưa thớt, hàng trăm căn hộ chưa có người ở, nhưng đất sốt vẫn cứ sốt. Ở phía sau khu tái định cư này, có một số cò đất mua đất nguyên miếng và phân lô bán nền, giấy tờ tay với giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/nền, nhưng vẫn "đắt như tôm tươi".

Giá đất tăng cao, thanh khoản mạnh đã thu hút nhiều người tay ngang vào cuộc đầu tư địa ốc. Anh Thiện, một vận động viên trong câu lạc bộ thể hình cho biết, trước Tết anh có tích lũy được ít vốn mua một mảnh đất gần nhà với giá 1,4 tỷ đồng. Qua Tết có người mua, anh nói thách 1,8 tỷ đồng, họ đồng ý mua liền. Sau thương vụ dễ kiếm tiền này, anh Thiện tiếp tục mua căn khác và lại bán ra.

“Tính từ đầu năm đến nay, tôi đã mua đi bán lại thành công 3 miếng đất, kiếm được bạc tỷ mà không phải tốn nhiều công sức”, anh Thiện hồ hởi.

Lợi nhuận lớn, rủi ro cao

Có thể nói, với giới kinh doanh địa ốc, câu chuyện đón đầu quy hoạch là yếu tố thường mang lại cơ hội lớn, bởi thực tế đã có nhiều người đạt lợi nhuận lớn nhờ đón đúng quy hoạch, nhưng cũng có không ít trường hợp “chết đứng” vì đón sai. Bởi trên thực tế, rủi ro trong việc đón đầu quy hoạch khá lớn, không chỉ rủi ro từ thay đổi trong chính sách, mà còn liên quan đến nhiều yếu tố thị trường, năng lực của các chủ dự án.

Bài học từ dự án Khu đô thị Đại học quốc tế Việt Nam (VIUT), do Tập đoàn Berjaya của Malaysia đầu tư tại khu đô thị Tây Bắc là một ví dụ điển hình. Cách đây gần 10 năm, từ những đề xuất khá hùng hồn của chủ đầu tư, Tập đoàn Berjaya được TP.HCM cấp giấy chứng nhận đầu tư vào vào khu đất rộng 925 ha, với tổng mức đầu tư lên đến 3,5 tỷ USD.

Dự án gồm nhiều khu chức năng như giáo dục, trung tâm dịch vụ tổng hợp, khu công viên cây xanh, phúc lợi công cộng, trung tâm y tế… Lúc có chủ trương này, nhiều người kỳ vọng dự án sẽ làm thay đổi cả vùng đất này, trong đó đã từng có không ít nhà đầu tư săn đất đón đầu dự án này. Tuy nhiên, gần 10 năm trôi qua, dự án VIUT chỉ là khu đất hoang.

Kế bên dự án này là dự án Khu đô thị mới An Phú Hưng của Công ty TNHH một thành viên An Phú, có quy mô hơn 610 ha tại 2 xã Tân Hiệp và Tân Thới Nhì (huyện Hóc Môn). Sau nhiều năm được TP.HCM giao đất (2004) để triển khai, nhưng chủ đầu tư chưa bồi thường và việc giải phóng mặt bằng kéo dài quá lâu, mới đây, Thành phố đã ban hành Quyết định 5195 thu hồi, hủy bỏ dự án nói trên.

Trở lại câu chuyện đề xuất đầu tư đại dự án của Tập đoàn Tuần Châu, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đây là ý tưởng về quy hoạch khá đột phá, nếu thực hiện được sẽ giải quyết được khá nhiều vấn đề. Tuy nhiên, đây mới chỉ là đề xuất từ ý tưởng của nhà đầu tư, mà đã là ý tưởng thì có khả năng thực hiện được và cũng có khả năng sẽ không thực hiện được, đó là chưa kể vấn đề quy hoạch còn chưa rõ ràng.

“Thật ra, thông tin đón đầu quy hoạch là câu chuyện đặc thù mang yếu tố thị trường, chúng ta khó kiểm soát được. Tuy nhiên, cần phải cảnh báo rằng, rủi ro từ việc này là rất lớn, bởi người có lợi trong việc này chính là những “cò” đất, còn những người chịu nhiều rủi ro là những người đến sau, lúc đó giá đã được đẩy lên khá cao”, ông Châu nói và cho rằng, việc nắm bắt thông tin là quan trọng, nhưng phải cần tỉnh táo trước các thông tin đồn thổi chưa chính thức.