Nhiều tranh luận về phương pháp định giá đất đang được đề xuất

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hơn 100 dự án tại địa phương đang gặp vướng mắc pháp lý. Trong đó, các vấn đề liên quan đến tính tiền sử dụng đất chiếm tới 60-70% nguyên nhân.

Nhận thấy đây là vướng mắc khi triển khai hàng loạt dự án, mới đây ngày 10/7, Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa ký ban hành Công điện số 634 yêu cầu tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường ngay trong tháng 7 này phải hoàn thành việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất và trình Chính phủ việc sửa Nghị định 44/2014 quy định về giá đất.

Dự thảo đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến có nhiều tranh luận khác nhau. Trong dự thảo, Bộ dự kiến chỉ giữ 3 phương pháp định giá đất, thay vì 5 như trước kia. Trong đó, sự vắng bóng của phương pháp định giá bằng giá trị thặng dư cũng gây tranh luận.

Không nên bỏ phương pháp thặng dư

Theo Nghị định số 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định 5 phương pháp định giá đất, gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên ở dự thảo mới, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ quy định 3 phương pháp là: So sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Bộ bỏ 2 phương pháp là chiết trừ và thặng dư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc bỏ phương pháp thặng dư là điều phi lý. Đây vốn là phương pháp chủ đạo, chủ lực, chủ yếu được áp dụng từ năm 2014 đến nay để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản, với tỷ lệ áp dụng lên đến trên 90%.

“Do vậy, việc bỏ phương pháp này mà giữ lại các phương pháp trên thì khó áp dụng cho tất cả các loại đất. Nhất là phương pháp so sánh, không phải dự án nào cũng có cái giống để so sánh. Các phương pháp còn lại đa số dùng cho các dự án thương mại, không thể áp dụng cho các dự án bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu bình luận.

Các chuyên gia cho rằng cần xem xét lại các phương pháp định giá đất theo thông lệ quốc tế. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA), việc bãi bỏ phương pháp định giá bằng giá trị thặng dư là một sai lầm cả về khoa học và thực tiễn. Để tìm ra giá thị trường của một mảnh đất, người ta không thể áp dụng chung tất cả các phương pháp mà phải căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng loại đất, bao gồm từ dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng cho đến khả năng sinh lời…

“Trong đó, phương pháp thặng dư được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện”, ông Thỏa nhận định.

Bên cạnh đó, Chủ tịch VVA cho rằng mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng khác nhau. Vì vậy, việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế.

"Đến nay, dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) định hướng bỏ phương pháp thặng dư. Như vậy Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ phải nghiên cứu, ban hành ra một phương pháp định giá đất mới, lai giữa hai phương pháp thu nhập và thặng dư hiện nay. Đây là một yêu cầu cực kỳ khó khăn, không hề đơn giản", ông Thỏa cho biết.

Phương pháp không tương xứng với tên gọi

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng tổ chức hội thảo lấy ý kiến các địa phương miền Trung và miền Nam về dự thảo Thông tư và Nghị định, tại đây, Phó chủ tịch Thường trực UBND TP Đà Nẵng Hồ Kỳ Minh đã tỏ ra băn khoăn về một số phương pháp tính được đề xuất.

Theo đại diện địa phương, điều 5 của dự thảo đề cập phương pháp so sánh được áp dụng để định giá thửa, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 3 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường.

Lãnh đạo Đà Nẵng băn khoăn đặt câu hỏi: Trong thực tế ở những thành phố lớn hay nhà đầu tư lớn có những khu đất hàng trăm ha nhưng lại có 3 thửa đất so sánh vài trăm m2, trong khu đất đó lại có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, nhiều hình thức trả tiền khác nhau.

Những dự án lớn hàng trăm ha đang gặp khó trong việc định giá đất. Ảnh: Thạch Thảo.

“Việc định giá trường hợp này sẽ như thế nào? Điều này khiến địa phương lúng túng trong quá trình thực hiện áp dụng. Do đó địa phương đề nghị ban soạn thảo ghi nhận để sửa đổi, bổ sung tạo thuận lợi khi triển khai”, ông Hồ Kỳ Minh nói.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đều không có trong quy định tại các tiêu chuẩn định giá quốc tế. Đây là 2 phương pháp do Việt Nam “sáng tạo” ra hoặc đơn thuần chỉ là một phép tính trừ và nhân.

Phép tính số học đơn giản như vậy không thể gọi là một phương pháp định giá đất

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

“Phương pháp chiết trừ chỉ đơn giản là giá trị quyền sử dụng đất bằng giá trị của một đơn vị bất động sản, gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất. Phép tính số học đơn giản như vậy không thể gọi là một phương pháp định giá đất”, ông Đặng Hùng Võ bình luận.

Không chỉ vậy, ông cũng cho rằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất lại là "phương pháp định giá đất" dựa vào phép nhân giữa bảng giá đất và hệ số do UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, giá đất phù hợp thị trường lại là một đại lượng khách quan và không thể để tích của 2 đại lượng chủ quan được quy định bởi một cơ quan cấp tỉnh.

“Cần loại bỏ phương pháp chiết trừ và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ra khỏi danh sách các phương pháp định giá đất được phép áp dụng tại Việt Nam”, ông Đặng Hùng Võ cho biết.

Thêm vào đó, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đồng tình rằng nên bổ sung phương pháp thặng dư vào Luật Đất đai để định giá các dự án bất động sản. Các phương pháp như phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập cũng cần cần được giữ lại.

Ngoài ra, ông cho rằng luật có thể bổ sung phương pháp lợi nhuận. Đây là phương pháp có ý nghĩa tương tự như phương pháp thu nhập, nhằm kiểm định kết quả định giá.