Ngày 8/3, Ngân hàng Nhà nước đã có báo cáo nghiên cứu dài 4 trang, phân tích các lý do cần sửa đổi một số điều của thông tư 36. Theo đó, cơ quan quản lý này nhấn mạnh rằng, thị trường bất động sản đã có đà phục hồi tốt, nhờ vai trò tín dụng của ngân hàng, nhưng đã đến lúc cần thực thi một chính sách tín dụng thậm trọng để tránh lặp lại lịch sử.
Chính sách này, theo Ngân hàng Nhà nước, nhằm giúp thị trường tín dụng và bất động sản hoạt động an toàn, trong điều kiện không làm giảm vốn tín dụng ngân hàng cho địa ốc.
Bài học từ lịch sử
Cụ thể, theo Ngân hàng Nhà nước, sau khi thực hiện một loạt biện pháp như triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, giảm tỷ lệ rủi ro cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản từ 250% xuống còn 150%, tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng mở rộng tín dụng trung, dài hạn đã giúp thị trường phục hồi tốt.
Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay địa ốc đã đạt 393.000 tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực bất động sản thì tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng cho lĩnh vực này lên tới 478.000 tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.
 |
| Vốn cho bất động sản không giảm trong nhiều năm qua, dù thị trường có thời điểm đóng băng, trầm lắng kéo dài. Ảnh: V.Đ. |
Tín dụng trung và dài hạn tăng rất nhanh, theo chiều hướng liên tục và đã chạm mốc 50% trong năm 2015. Việc gia tăng này có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung và dài hạn, cũng như mặt bằng lãi suất. Hơn nữa, dư nợ tín dụng của hệ thống dành cho bất động sản cũng chưa từng giảm, dù trong giai đoạn thị trường đóng băng. Vì vậy, khi thị trường đã có sự phục hồi, cần thu hút các nguồn khác để thay thế, giảm bớt phụ thuộc và giảm rủi ro.
Trong khi đó, Chính phủ đã có văn bản yêu cầu Ngân hàng Nhà nước điều hành tăng trưởng gắn với bảo đảm cơ cấu tín dụng phù hợp, giám sát chặt chẽ cho vay bất động sản, thận trọng, kiểm soát việc cho vay mới với lĩnh vực này. Ngoài tăng trưởng tín dụng bất động sản, tốc độ tăng cho phát triển cơ sở hạ tầng cũng được đánh giá là khá nhanh, và IMF đã từng có cảnh báo với Việt Nam.
Thực tế, nguồn vốn trung và dài hạn cần phải ưu tiên sử dụng cho các mục đích an toàn, hiệu quả kinh tế nhất và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội, thay vì tập trung vào một hoặc một số ít lĩnh vực rủi ro.
"Chúng ta đã có bài học đắt giá mới đây còn nguyên giá trị về tập trung cho vay động sản trong giai đoạn 2006-2010 để rồi tự đẩy ngân hàng vào trạng thái rủi ro quá mức cùng với thị trường và nhà đầu tư trong đó không ít ngân hàng khó khăn, thua lỗ, thậm chí lâm vào tình trạng phá sản vì cho vay bất động sản. Liệu chúng ta có muốn lịch sử lặp lại?
Liệu chúng ta có tiếp tục đặt sự tồn vong, tiền đồ của hệ thống ngân hàng và đặt cược tiền gửi của nhân dân vào rủi ro của thị trường bất động sản?... Xét cho cùng, đã từ lâu hoạt động ngân hàng đã gắn với thị trường địa ốc và để ngân hàng bớt phụ thuộc vào nó không dễ gì và phải làm từng bước nhưng không phải không làm được. Vì vậy, nhất định phải làm vì sự phát triển an toàn, bền vững của hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản", Ngân hàng Nhà nước cho hay.
Thay đổi không làm giảm vốn tín dụng cho bất động sản
Theo quy định của Thông tư sửa đổi, tỷ lệ giới hạn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung và dài hạn là 40%. So sánh với mức 31% hiện nay, các tổ chức tín dụng còn có thể cấp tới 540.000 tỷ đồng nữa mới chạm tới mốc tối đa này.
Ngoài ra, việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn, do đó, các tổ chức tín dụng vẫn có thể cho vay tối đa tới 650.000 tỷ đồng nữa mới đạt giới hạn tỷ lệ an toàn vốn 9%.
Như vậy, việc sửa đổi thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường địa ốc. Do đó, không có cơ sở cho rằng sửa đổi thông tư 36 dẫn đến giảm tín dụng đầu tư cho lĩnh vực bất động sản.
Chịu tác động lớn nhất trong lần điều chỉnh này là người đầu cơ và chủ đầu tư bất động sản có năng lực tài chính yếu kém. "Người mua nhà để ở, người thuộc các đối tượng tham gia các chương trình, chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ và người mua bất động sản không vì mục tiêu kinh doanh không chịu ảnh hưởng của sự thay đổi quy định của Thông tư 36", Ngân hàng Nhà nước khẳng định.
