Trong hơn 1 tháng trở lại đây, thị trường bất động sản Phú Quốc bắt đầu sôi động trở lại nhờ thông tin thành lập thành phố Phú Quốc trực thuộc tỉnh Kiên Giang.
Mặc dù có những dự đoán khá lạc quan về thị trường sau hơn 2 năm trầm lắng, nỗi ám ảnh của cả giới đầu tư và môi giới về bong bóng nhà đất năm 2018 tại "đảo ngọc" vẫn còn vẹn nguyên.
Bán lỗ 40-50% sau 2 năm
Từ cuối 2014, đầu năm 2015, thị trường đất Phú Quốc dần trở nên nhộn nhịp nhờ sự có mặt của các nhà đầu tư lớn như Vingroup với dự án Vinpearl Phú Quốc và đến năm 2016 là Sun Group.
Từ đó đến nay, Phú Quốc đã trải qua rất nhiều đợt sốt đất. Cùng với thông tin quy hoạch phát triển Phú Quốc thành đặc khu kinh tế từ cuối năm 2017 đã khiến chủ đất và các nhà đầu tư liên tục đẩy giá bất động sản Phú Quốc lên cao.
Sau một đợt tăng trưởng nóng, đến giữa năm 2018, thị trường đã phát triển chậm lại và có dấu hiệu đi ngang. Khi đó, trong số những khách hàng đầu tư ồ ạt, không ít người lựa chọn không đúng hướng, mua vào thời điểm "sốt đất" dẫn đến đu đỉnh, thua lỗ.
 |
| Nhờ đầu tư đất Phú Quốc, nhiều người đã giàu lên nhanh chóng nhưng cũng không ít người buộc phải bán thanh lý tài sản sau cơn sốt đất. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Ông Lê Nam (42 tuổi), một nhà đầu tư đã gắn bó với Phú Quốc hơn 7 năm, cho biết không ít người lỡ vay tiền để đầu tư đúng lúc thị trường nóng sốt và mắc kẹt tại đây buộc phải bán tài sản với giá thấp hơn từ 40-50% vì không thể gồng trả lãi. Những người thực sự muốn thanh lý hàng từ thời điểm đầu năm đều đã thoái vốn thành công, khiến thị trường dần ổn đỉnh trở lại chứ không còn mức giá ảo như trước.
Theo khảo sát của Zing, trong 2 năm qua, nhiều nhà đầu tư với nguồn vốn nhỏ từ 3-5 tỷ đồng hay thậm chí 50-60 tỷ đồng đã thất bại tại thị trường này.
Ví dụ, lô đất rộng 230 m2 ở khu vực Suối Đá được một người đầu tư giấu tên mua vào trong đợt sốt với giá 3,5 tỷ đồng. Thời điểm đầu năm 2020, người chủ này rao bán nhưng khách chỉ chấp nhận trả 2,3-2,4 tỷ. Vì kỳ vọng giá đất sẽ tăng trở lại khi Phú Quốc chính thức trở thành thành phố đảo đầu tiên của Việt Nam, người này chỉ đồng ý bán lô đất ít nhất 2,5 tỷ đồng. Sau đó không lâu, do không thể tiếp tục trả lãi vay được nữa, chủ nhà buộc phải bán lô đất 230 m2 này với giá 2,2 tỷ đồng.
Tương tự, tại khu phố 10 (phường Dương Đông), một lô đất trồng cây lâu năm rộng 435 m2 được khách mua tìm đến và thương thảo ở mức 7 tỷ đồng. Tuy nhiên, chủ nhà không đồng ý vì cho rằng lô đất gần nơi được quy hoạch thành khu hành chính mới của TP Phú Quốc nên không đồng ý bán dưới 7,5 tỷ đồng. Cuối cùng, tháng 10 vừa qua, người này buộc phải bán đi với giá 6,8 tỷ đồng.
Tuy nhiên cũng có không ít những nhà đầu tư dài hạn ít chịu áp lực về tài chính vẫn có thể trụ lại và chờ đợi đến thời điểm thích hợp mới bán lại.
Quỹ đất đáng để đầu tư chỉ chiếm 5%
Trao đổi với Zing, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng có 3 nguyên nhân chính dẫn đến sự nóng lên và sụp đổ nhanh chóng của thị trường địa ốc Phú Quốc giai đoạn cuối 2017, đầu 2018.
Thứ nhất là do sự đổ bộ của các tập đoàn bất động sản lớn vào đây để phát triển các dự án nghỉ dưỡng với nhiều sản phẩm như biệt thự, nhà phố thương mại và condotel, từ đó làm tăng sức nóng của thị trường. Thứ hai là những thông tin về định hướng phát triển Phú Quốc thành đặc khu kinh tế.
Cùng với đó, lý do quan trọng nhất là sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư đến từ phía Bắc vào thị trường và bắt đầu làm giá, nâng giá bán lên gấp 3-5 lần chỉ trong một thời gian ngắn.
 |
| Sự đổ bộ của các tập đoàn bất động sản lớn vào đây để phát triển các dự án nghỉ dưỡng từ năm 2014 đến nay đã làm tăng sức nóng của thị trường. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Những điều này kết hợp lại đã tạo ra một cơn sốt ảo chưa từng có ở Phú Quốc và gây ra nhiều hệ lụy kéo dài đến tận bây giờ. Chỉ đến tháng 5/2018, khi chính quyền địa phương có công văn yêu cầu chấn chỉnh công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Phú Quốc, yêu cầu tạm dừng việc cấp phép hoạt động phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì thị trường mới bình ổn trở lại.
Ngoài ra, ông cũng cho biết trong 2 năm qua, việc thoái vốn của các nhà đầu tư tại đây diễn ra rất khó khăn. Cuối năm 2018, chỉ một bộ phận nhà đầu tư chấp nhận giảm từ 40% giá bán mới có thể rút chân ra khỏi thị trường, còn lại nhóm chủ đất bắt đầu rao bán từ năm 2019 đều mắc kẹt lại cho đến nay.
"Có 2 vấn đề khiến việc rút vốn khỏi Phú Quốc diễn ra khó khăn hơn các khu vực khác. Thứ nhất là do người đầu tư trước đó vì mua ồ ạt nên mua phải nhiều lô đất không có pháp lý rõ ràng. Thứ hai là khoản tiền đầu tư ban đầu quá lớn, không ít người rót vào đây hàng trăm tỷ đồng vào giai đoạn sốt nóng", ông Quang kể lại.
Về việc Phú Quốc trở thành thành phố trực thuộc tỉnh, vị chuyên gia này đánh giá thị trường khó có thể có sốt nóng trở lại vì nhiều nguyên nhân. Thứ nhất là lượng sản phẩm có vị trí tốt - yếu tố quan trọng khi đầu tư tại các thành phố biển - rất hạn chế, chỉ chiếm 5% tổng quỹ đất thành phố và phần nhiều đã thuộc về tay các chủ đầu tư lớn. Hơn nữa, vấn đề pháp lý rõ ràng là một trong những vướng mắc nổi cộm, khiến mức độ rủi ro khi đầu tư tại đây còn khá cao.
