Mua nhà từ năm 2019, nhiều người đang gặp khó khi không xoay kịp dòng tiền để thanh toán cho chủ đầu tư theo kỳ hạn.
"Mắc cạn" do ôm đồm
Tháng 8 năm ngoái, anh T. ở TP.HCM được chào mua một dự án chung cư mới tại TP Thủ Dầu Một, Bình Dương. Kế hoạch ban đầu của anh là đầu tư khu vực TP.HCM, nhưng do các dự án mới vướng mắc về pháp lý, không có hàng mở bán, nên anh T. quyết định đầu tư vào Bình Dương.
Với giá chào bán 29 triệu đồng/m2 cho tầng đẹp và 27 triệu/m2 cho tầng cao hơn, anh T. đã quyết định đặt mua 2 căn có diện tích 42 m2 và 56 m2 với tổng tiền thanh toán lần lượt là 1,2 tỷ và 1,5 tỷ đồng trong vòng 2 năm.
Với thu nhập mỗi tháng 50 triệu đồng, anh T. tính toán đủ tiền để trả theo tiến độ (2-3 tháng/lần), mỗi lần tầm 140 triệu đồng.
Tính từ năm ngoái đến tháng 6 vừa rồi, anh T. đã thanh toán tổng cộng 7 đợt với số tiền 1,1 tỷ. Nhưng bắt đầu bước vào tháng 7, anh gặp khó khăn về thanh toán.
“Từ đầu tháng 2 tài chính của tôi bắt đầu khó khăn do ảnh hưởng của dịch Covid-19, công ty chỉ trả 70% lương. Tôi đã phải dùng đến tiền dự trữ để đắp vào các đợt thanh toán đúng hạn. Nhưng đến tháng 7 thì tôi không còn khả năng thanh toán, một phần vì cạn tiền, phần nữa là do tiến độ xây dựng của dự án quá nhanh, mỗi tháng phải thanh toán một lần”, anh T. nói.
Nhà đầu tư thứ cấp này cho biết đã đề nghị cho giãn tiến độ thanh toán, nhưng không được chấp thuận vì chủ đầu cho hay do đẩy nhanh tiến độ xây dựng, đồng nghĩa với việc phải thanh toán đầy đủ cho nhà thầu, cũng như trả lãi ngân hàng.
 |
| Một dự án căn hộ đang trong giai đoạn cất nóc và hoàn thiện tại Bình Dương. Ảnh: Quỳnh Danh. |
“Tôi không dám thế chấp căn hộ để vay ngân hàng vì thu nhập hiện không đảm bảo nên đã nhờ môi giới rao bán thử một căn với mức giá bằng với khi mua. Nhưng cả tháng qua căn hộ vẫn chưa được giao dịch vì người mua ép giá xuống”, anh T. chia sẻ.
Tương tự, anh Quang (38 tuổi) cũng đang tìm mọi cách bán căn biệt thự liền kề mà vợ chồng anh đầu tư tại huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.
"Căn biệt thự thô chúng tôi mua vào khoảng nửa đầu năm 2019 với giá 1,8 tỷ đồng, đến nay đã thanh toán được 50%. Tuy nhiên, do tình hình tài chính gia đình khó khăn, chúng tôi không biết có thể xoay tiền trả được phần còn lại hay không bởi còn phải cân đối cho các khoản đầu tư khác", anh Quang lo lắng.
Nhà đầu tư thứ cấp này cho biết đã nhờ môi giới rao bán từ ngay sau đợt Tết Nguyên Đán vừa qua với mức giá 2 tỷ đồng, tuy nhiên đến nay vẫn chưa có người hỏi mua.
"Mặc dù chấp nhận bán với mức giá thấp hơn vẫn rất khó. Vợ chồng tôi đang tìm cách đàm phán với phía chủ đầu tư để được giãn tiến độ thanh toán", anh cho biết thêm.
Kế hoạch tài chính đảo lộn vì Covid-19
Bình luận về khó khăn của nhà đầu tư thứ cấp, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho biết sau 7 tháng mất thanh khoản, nhiều nhà đầu tư lướt sóng hoặc vốn nhỏ lâm vào tình thế "ngồi trên lửa" với các tài sản họ đang nắm giữ.
Những nhà đầu tư này thường không đủ tiềm lực tài chính dài hạn. Do đó, khi có biến động xảy ra, diễn biến tâm lý thị trường xuống thấp do tác động của dịch Covid-19 khiến họ không kịp thoát hàng. Càng nắm giữ tài sản thì áp lực tài chính càng lớn.
Theo ông Chánh, giải pháp cho các nhà đầu tư lướt sóng đang khó khăn lúc này là cơ cấu lại nguồn vốn và nợ ở mức hợp lý, tránh vay quá lớn. Cán cân nợ lý tưởng tại thị trường bất động sản Việt Nam là ở mức 30% .
 |
| Một dự án bất động sản hạng sang tại khu vực Thủ Thiêm, quận 2, TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Ngoài ra, CEO Phú Vinh Group cho rằng các nhà đầu tư lướt sóng nếu lỡ "mắc cạn" có thể tiến hành các bước đàm phán giãn, hoãn, giảm nợ hoặc miễn nợ nếu xét thấy vẫn còn cơ hội giữ lại tài sản. Bước cuối cùng, nếu đang vay nợ quá lớn, nhà đầu tư vốn nhỏ phải mạnh dạn bán tài sản để trả nợ tránh tình trạng mất thanh khoản dẫn đến phá sản, thua lỗ nặng hơn.
Về phía chủ đầu tư, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, dịch bệnh Covid-19 đang tác động rất lớn đến thu nhập của khách hàng ở một số ngành nghề, chính vì vậy năng lực trả nợ ngân hàng của họ cũng bị ảnh hưởng phần nào.
Điều này dẫn đến việc kế hoạch thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư sẽ bị gián đoạn hoặc không thể thanh toán đủ, khiến bài toán tài chính bị đảo lộn.
Ông Phúc cho rằng doanh nghiệp cũng có thể bị ảnh hưởng lớn do khách hàng không thanh toán đúng như tiến độ và cam kết. Để giải quyết vấn đề này, theo CEO Phú Đông Group có 2 giải pháp thanh toán trước mắt được các chủ đầu tư áp dụng.
Thứ nhất là kéo dài phương thức thanh toán. Đây là phương án được nhiều chủ đầu tư sử dụng, tuy nhiên chỉ phù hợp với các dự án chưa bàn giao.
Các chủ đầu tư đang chuẩn bị bàn giao nhà cho khách hàng có thể cùng làm việc với ngân hàng và người mua nhà để giãn thời gian trả nợ gốc, chỉ trả lãi trong một thời gian nhất định. Tuy nhiên phương án này cần được sự đồng thuận từ phía ngân hàng.
Giải pháp thứ hai là chủ đầu tư khuyến mãi trả lãi suất cho khách hàng, khách hàng chỉ trả gốc trong một thời gian nhất định.
