Năm 2020 thăng trầm của thị trường bất động sản TP.HCM

Thời điểm đầu năm, khi dịch Covid-19 bùng phát, không ít người mua bất động sản đã kỳ vọng giá nhà năm 2020 sẽ đứng yên hoặc giảm trong bối cảnh nhiều ngành kinh tế gặp khó khăn.

"Có nhiều cơ sở để hy vọng giá nhà giảm hoặc ít nhất là đứng yên như cuối năm 2019. Thứ nhất là giá nhà đã liên tục tăng cao trong 3 năm trở lại đây, vượt ngoài khả năng chi trả của một phần lớn bộ phận người dân. Thứ hai, căn hộ và nhà đất cho thuê để ở hoặc kinh doanh chịu tác động mạnh mẽ từ đại dịch đã phải giảm đến 50% giá thuê. Thêm nữa, thu nhập của không ít người mua nhà cũng bị ảnh hưởng trong năm nay", anh Lê Quốc Tuấn (45 tuổi), một người đầu tư căn hộ tại TP.HCM nói.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2020, trước một loạt thông tin liên quan đến việc thành lập TP Thủ Đức, thị trường căn hộ, nhà liền thổ và đất nền tại khu vực phía đông thành phố lại có một đợt "hét giá" mới.

Giá tăng bất chấp

Dẫn chứng về mức giá tăng chóng mặt đến độ phi lý tại khu vực này, một người môi giới trong khu biệt thự lâu đời ở phường Bình Thọ, sát phường Trường Thọ (quận Thủ Đức) cho biết một căn biệt thự 1.000 m2 trước đây có giá 70-100 tỷ đồng bỗng được chủ nhà nâng giá gấp đôi.

"Chủ nhà cho rằng dù Bình Thọ không được coi là "trái tim" của TP Thủ Đức như Trường Thọ nhưng có vị trí sát bên, thế đất cao ráo. Thời gian gần đây nhu cầu mua nhà phố, đất nền phường Trường Thọ tăng cao, nhưng hầu hết chủ nhà không muốn bán để chờ thêm thời gian quan sát thị trường rồi mới ra giá", một môi giới cho biết.

Một dự án mới đang được xây dựng tại quận 4, TP.HCM với giá dự kiến khoảng 65-70 triệu đồng/m2. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trên thực tế, trái ngược với dự đoán về một đợt giảm giá cho ảnh hưởng của dịch bệnh thì thị trường sơ cấp vẫn liên tục xác lập mặt bằng giá mới ngày một cao. Đặc biệt, sau giai đoạn dịch bệnh nguồn cung giảm mạnh thì thậm chí mức giá bán các dự án mới cao hơn dự án cùng vị trí ra mắt 2 năm trước lên tới 30-50%.

Khu vực quận 9 xuất hiện phân khúc căn hộ giá 65-68 triệu đồng/m2, quận Thủ Đức đã có những căn hộ 65-70 triệu/m2, giá căn hộ khu Nhà Bè lên đến 53-55 triệu đồng/m2... Số lượng các dự án căn hộ mới phân khúc dưới 2 tỷ đồng ngày càng trở nên khan hiếm.

Số liệu của JLL Việt Nam cho thấy tại TP.HCM, giá nhà liền thổ trong quý III vừa qua tăng 14,7% so với cùng kỳ năm ngoái do các dự án mới có mức giá cao và sự tự tin của các chủ đầu tư dự án quy mô lớn. Trong bối cảnh Covid-19, các chủ đầu tư không giảm giá bán, thay vào đó, họ đưa ra các chính sách mới như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn lãi suất 0% đến khi bàn giao... nhằm kích cầu thị trường đến hết năm.

Chia sẻ trong một hội thảo cuối tháng 12, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng trong thời gian ngắn, các dự án phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp, dự án phân khúc trung cấp biến thành cao cấp... Điều đáng nói là sự thay đổi phân khúc này do chủ đầu tư tăng giá chứ không phải tăng chất lượng dự án theo tiêu chuẩn.

"Đây là điều bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ dẫn đến bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nguy cơ phát triển không bền vững, gây ra bất ổn về tài chính, kinh tế...", ông Nguyễn Mạnh Hà nhận định.

Giá leo thang vì nguồn cung sụt giảm

Theo ông Đặng Quang Long, Tổng giám đốc REIC, việc giá sơ cấp tăng liên tục có nguyên nhân chủ yếu là nguồn cung mới hạn chế, dẫn đến tính cạnh tranh không cao, các chủ đầu tư tận dụng cơ hội đẩy giá bán một cách duy ý chí. Đây là tâm lý bình thường trong kinh doanh khi nguồn cung khan hiếm thì người bán bao giờ cũng tăng giá bán để có được doanh thu và lợi nhuận cao hơn.

Số liệu 5 năm vừa qua cho thấy xu hướng nguồn cung sản phẩm của TP.HCM đang giảm dần. Nếu như năm 2016 tổng nguồn cung hơn 47.000 sản phẩm căn hộ thì sang năm 2017 giảm còn hơn 37.000 sản phẩm, năm 2018 và 2019 giảm tiếp lần lượt còn 26.000-28.000 sản phẩm. Năm 2020 ảnh hưởng của dịch bệnh càng làm cho nguồn cung mới giảm mạnh chỉ vào khoảng hơn 20.000 sản phẩm.

Với phân khúc thấp tầng, nguồn cung qua các năm cũng giảm dần về số lượng dự án. Năm 2017 có 15 dự án thấp tầng mở bán, sang 2018-2020 chỉ còn 4-8 dự án được mở bán mới.

"Cần lưu ý rằng trong 2 năm 2019-2020, riêng dự án Vinhomes Grand Park đóng góp hơn 10.000 sản phẩm vào nguồn cung mới vào thị trường mỗi năm, chiếm tỷ lệ rất lớn trong thị phần. Ở chiều ngược lại, hàng loạt các chủ đầu tư lớn khác đều có sự sụt giảm nghiêm trọng về nguồn cung do ảnh hưởng của vấn đề thủ tục pháp lý chậm", ông Long nói thêm.

Đơn cử như, Novaland hay Hưng Thịnh Corp giai đoạn 2015 - 2017 mỗi năm đóng góp 5.000-7.000 sản phẩm vào nguồn cung tổng thể thị trường thì tới 2020 gần như vắng bóng. Những nhà phát triển lớn nước ngoài như CapitaLand, Mapletree, Frasers Property gần không có dự án mới được giới thiệu ngoại trừ Keppel Land.

Với việc thủ tục pháp lý cho các dự án được giải quyết chậm, nhiều chủ đầu tư không thể triển khai xây dựng và bán hàng nên xu hướng "đánh bắt xa bờ" đã diễn ra rất mạnh mẽ trong năm nay.

Hàng loạt các chủ đầu tư lớn tại TP.HCM đã tìm đến thị trường Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu để triển khai dự án bởi quy trình pháp lý nhanh chóng hơn và những câu chuyện của mỗi thị trường cũng có những yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư như sân bay Long Thành chuẩn bị khởi công tại Đồng Nai, Bình Dương có 2 huyện được chuyển lên cấp thành phố…

Thanh lọc mạnh nhà đầu tư

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, dịch Covid-19 là một cú sốc lớn đối với nền kinh tế nói chung. Ở lĩnh vực bất động sản, có thể thấy rõ tác động của đại dịch khi nhìn vào phân khúc cho thuê.

Cụ thể, theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, Covid-19 đã tác động mạnh đến tổng cầu của thị trường, đây là yếu tố quyết định giá trị của bất động sản cho thuê, đẩy các nhà đầu tư vào tình cảnh khó khăn.

"Nhiều năm nay, sự tăng trưởng về giá của bất động sản cho thuê là một đường thẳng đi lên không gấp khúc, điều này cho thấy sự kỳ vọng quá lớn của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đại dịch xuất hiện và trở thành một cú huých mạnh vào tâm lý cho cả người thuê và người cho thuê, làm giảm hiệu suất đầu tư và mức độ hấp dẫn của dòng sản phẩm này", ông Phan Công Chánh nhận xét.

Nhiều nhà đầu tư buộc phải bán tài sản cắt lỗ do bài toán tài chính bị ảnh hưởng vì dịch bệnh. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ông cho biết tại Việt Nam, từ 70-80% các nhà đầu tư bất động sản có từ 2-3 tài sản trở lên đều vay ngân hàng để đầu tư dù ít hay nhiều. Chính vì vậy, khi hiệu suất đầu tư giảm, bài toán tài chính của các nhà đầu tư bị ảnh hưởng nặng nề.

"Chúng tôi quan sát có những mặt bằng bị bỏ trống đến nay đã hơn 9 tháng. Chính vì vậy, nhà đầu tư chỉ có 2 cách giải quyết nếu vay vốn từ ngân hàng là bù từ nguồn thu khác hoặc phải bán cắt lỗ", ông dẫn chứng.

Đặc biệt, khi thị trường thanh lý nợ xấu của các ngân hàng trở nên sôi động, có thể nhận thấy không chỉ với nhà đầu tư cá nhân, các nhà đầu tư lớn cũng đang phải đối mặt với khó khăn về tài chính. Trước đây, các tài sản thanh lý chủ yếu là nhà xưởng, đất thì trong năm qua, các loại tài sản như khách sạn, văn phòng, cao ốc, dự án... cũng trở nên phổ biến hơn.

Trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao, ông Đặng Quang Long cho rằng việc mua đuổi giá tiềm ẩn rủi ro về mất khả năng thanh toán và thanh khoản sản phẩm thấp.

Không ít trường hợp nhà đầu tư FOMO (fear of missing out - sợ đánh mất cơ hội), chạy theo hiệu ứng đám đông để mua cho bằng được sản phẩm rồi sau đó mới bình tĩnh suy ngẫm và nhận ra mình đã mua phải sản phẩm vượt ngoài khả năng tài chính, nếu không thể bán ra trong thời gian ngắn thì sẽ không đủ khả năng thanh toán cho đến khi bàn giao dẫn đến những trường hợp bán cắt lỗ.

"Các chủ đầu tư không có sản phẩm để bán thì rất khó khăn do không có dòng tiền trong khi vẫn phải duy trì chi phí hoạt động của bộ máy. Theo báo cáo tài chính, nhiều doanh nghiệp quy mô nghìn tỷ có dòng tiền âm, nợ vay ngân hàng ở mức cao và quỹ tiền mặt để duy trì hoạt động không quá được 6 tháng tiếp theo", ông Long đánh giá.

Tuy nhiên, trong khó khăn lại nảy sinh cơ hội để đổi ngôi. Những chủ đầu tư ra mắt được dự án trong năm nay lại tận dụng được cơ hội bán hàng rất nhanh chóng với giá bán cao, tạo doanh thu và biên lợi nhuận tốt hơn dự kiến.