Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) mới đây công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2019 với doanh thu giảm tới 84% nhưng lợi nhuận ròng sau thuế lại tăng 24% nhờ một giao dịch kế toán.
Cụ thể, riêng quý IV/2019, công ty bất động sản này đạt 1.387 tỷ doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ, chỉ tương đương chưa tới 1/6 so với số thu cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính khiến doanh thu của công ty năm nay sụt giảm nằm ở hoạt động kinh doanh bất động sản đi xuống.
Doanh thu giảm lợi nhuận ròng vẫn tăng
Cùng đà giảm doanh thu là lãi gộp 3 tháng cuối năm của doanh nghiệp này cũng chỉ tương đương 15% cùng kỳ, đạt hơn 467 tỷ. Tương ứng với số lãi này, biên lãi gộp của Novaland đã giảm từ 36,1% xuống 33,9%.
Lợi nhuận gộp giảm mạnh trong khi chi phí tài chính (chủ yếu là chi phí lãi vay), chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng khiến Novaland lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh 144 tỷ (cùng kỳ lãi 2.685 tỷ đồng).
Đây cũng là quý thứ 2 trong năm nay nhà phát triển bất động sản thuộc hàng lớn nhất tại TP.HCM lỗ thuần.
 |
| Một dự án chung cư tại TP.HCM do Novaland là chủ đầu tư. Ảnh: Lê Quân. |
Tuy nhiên, nhờ khoản lợi nhuận khác hơn 2.500 tỷ đồng phát sinh trong quý IV mà lợi nhuận trước thuế của công ty này vẫn ghi nhận con số dương 2.374 tỷ, giảm 12%.
Do hoạt động kinh doanh chính là bất động sản trong kỳ lỗ thuần và phần lớn lợi nhuận đến từ hoạt động khác nên thuế suất thu nhập doanh nghiệp Novaland phải chịu cũng ít hơn cùng kỳ. Kết quả, tập đoàn này thu về gần 2.300 tỷ đồng lợi nhuận ròng sau thuế trong quý IV/2019, tăng 24% so với cùng kỳ.
Khoản lợi nhuận ròng lớn trong quý IV đã giúp Novaland thoát khỏi một năm suy giảm lợi nhuận ròng khi 3 quý trước đó doanh nghiệp này mới thu về hơn 1.000 tỷ tiền lãi.
Trong cả năm 2019, doanh thu từ hoạt động bán hàng của doanh nghiệp đạt trên 11.000 tỷ, giảm 29%. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chính giảm 88%, đạt hơn 585 tỷ.
Khoản lợi nhuận khác trong năm lên tới 3.680 tỷ (68% phát sinh trong quý IV) đã giúp lợi nhuận ròng sau thuế của doanh nghiệp tăng nhẹ, đạt 3.382 tỷ đồng.
 |
Thực tế, hoạt động kinh doanh của công ty này đã giảm mạnh trong năm 2019 vừa qua. Mảng kinh doanh cốt lõi và đóng góp chính vào doanh thu là chuyển nhượng bất động sản đã giảm 33% từ hơn 15.200 tỷ (2018) xuống còn 10.100 tỷ đồng (2019).
Số thu từ tư vấn quản lý, phát triển dự án, tư vấn bán hàng và cho thuê tài sản đều tăng nhưng khoản giảm doanh thu hơn 5.000 tỷ ở mảng bất động sản đã khiến các hoạt động kinh doanh của Novaland thụt lùi trong năm.
Gần 3.700 tỷ lợi nhuận từ giao dịch mua rẻ
Theo báo cáo kết quả kinh doanh Novaland công bố, phần lớn lợi nhuận năm vừa qua của doanh nghiệp đều đến từ một giao dịch kế toán - lãi giao dịch mua rẻ, với hơn 3.684 tỷ đồng. Trong năm trước đó, tập đoàn không hề phát sinh lãi từ giao dịch này.
Theo lý giải của lãnh đạo Novaland, năm 2019 lãi từ các giao dịch mua rẻ là phần chênh lệch giữa sở hữu của tập đoàn trong giá trị hợp lý của tài sản thuần có thể xác định được thấp hơn so với giá phí khoản đầu tư tập đoàn đã chi vào một số nhóm công ty.
Nói cách khác, lãi từ giao dịch mua rẻ là việc Novaland mua lại một công ty với một mức giá, trong khi giá trị tài sản thuần của công ty được mua đó có định giá cao hơn giá mua. Phần chênh lệch giữa giá mua và giá trị tài sản thuần sẽ được hạch toán là lãi mua rẻ và được ghi vào khoản thu nhập khác.
Theo giải trình từ doanh nghiệp, khoản lợi nhuận ròng sau thuế quý IV/2019 tăng 24% cũng chủ yếu do ghi nhận khoản lãi giao dịch mua rẻ này.
Trong thuyết minh của doanh nghiệp, năm vừa qua Novaland đã thực hiện hàng loạt khoản đầu tư hợp nhất kinh doanh với các công ty bất động sản ít tên tuổi khác, từ đó phát sinh các khoản lãi mua rẻ.
 |
Giao dịch lớn nhất là khoản đầu tư 3.950 tỷ để mua lại 99,99% vốn Công ty CP Đầu tư và BĐS Ngọc Uyên. Thông qua giao dịch này, Novaland cũng kiểm soát các công ty Bảo Phúc, Nova Lexington, KM và Delta Valler do Ngọc Uyên nắm giữ 99,99% vốn lợi ích.
Sau khi đánh giá lại, giá trị tài sản thuần của nhóm công ty này là hơn 5.900 tỷ qua đó mang lại khoản lãi từ giao dịch mua rẻ cho Novaland hơn 1.949 tỷ đồng.
Hay việc tập đoàn này mua nhóm Công ty TNHH Thương mại Đầu tư Địa ốc 38, Công ty CP Du lịch Hòa Thắng và Công ty CP đầu tư Thư Minh Nguyễn. Novaland đã chi ra 1.625 tỷ để mua lại 99,99% vốn tại Địa ốc 38, qua đó đồng thời kiểm soát Hòa Thắng và Thư Minh Nguyễn (do Địa ốc 38 nắm giữ trên 95%).
Sau khi đánh giá lại, tài sản thuần của nhóm công ty trên là 2.287 tỷ và Novaland đã ghi nhận lãi từ giao dịch mua rẻ là 589 tỷ từ giao dịch này.
Bằng các giao dịch tương tự, Novaland đã ghi nhận hàng nghìn tỷ đồng tiền lãi từ giao dịch mua rẻ nói trên và đóng góp chính vào số lợi nhuận ghi trên báo cáo kết quả kinh doanh của tập đoàn năm 2019 vừa qua. Trong khi con số lợi nhuận thực tế đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản giảm mạnh.
